El 80% de la vivienda que se compra en Sevilla es usada

En términos anuales, en 2024 se realizaron 21.340 compraventas de vivienda, por lo que el aumento ha sido de un 5%. Asimismo, los notarios están apreciando como en el mercado inmobiliario en Sevilla se está dando un incremento de las operaciones de compraventa orientadas al mercado del alquiler.

Esto está muy ligado principalmente a dos factores: la disponibilidad de la vivienda y el crédito disponible. Tal y como explica a ABC Carmen Vela, vicesecretaria de Relaciones Institucionales del Colegio Notarial de Andalucía con despacho notarial en el barrio sevillano de los Remedios, el post Covid fue un momento muy determinante en el aumento de la compraventa.

En términos generales, este crecimiento está muy vinculado al precio y al aumento del crédito y las facilidades financieras. Según apunta la notaria, los comienzos de año, como puede estar pasando en estos momentos, suelen arrancar con mucho movimiento de compraventa ya que hay muchos que quedan acumulados en el último ejercicio. De esta forma, no estaría produciéndose un aumento demasiado significativo respecto al año anterior, ya que, como comenta Vela, «nada se sitúa en los años posteriores a la pandemia».

Entonces se produjeron muchos intercambios, sobre todo orientados en el cambio de tipología de viviendas, predominando casas unifamiliares más grandes y con patios; generalmente personas que pasaron en confinamiento en apartamentos. No obstante, «fue una circunstancia muy puntual», indica la notaria. Asimismo, cree que el cambio de la nueva Ley de vivienda incidirá en favor de mayor compraventa de pisos.

Precisamente, en la zona donde tiene su notaría, en los Remedios, se está dando una demanda que por primera vez está siendo correspondida por la oferta, algo que no había sucedido en décadas anteriores. Esto se debe a que las primeras generaciones masivas de propietarios, que accedieron a sus viviendas a finales de los años 60 o 70, están falleciendo. No obstante, se trata de una de las zonas con el metro cuadrado más caro de la ciudad a lo que se suma el encarecimiento de los inmuebles en general, por lo que no es precisamente una zona en la que los más jóvenes, con un nivel de sueldo muy bajo, puedan adquirir un piso, en su mayoría, de grandes dimensiones.

De hecho, aunque la tipología del comprador sea muy diversa y difícil de reducir a una serie de características comunes, la notaria sevillana aprecia un crecimiento del pequeño inversor, esto es, no compran para habitar, sino para arrendar. Por lo general, se trata de personas de mediana edad que han alcanzado un cierto poder adquisitivo. Son muchos los que ven en el mercado inmobiliario una oportunidad de renta con la que ayudar y dar un «impulso a sus futuras pensiones» como complemento de ingresos. «Hay gente que todavía no confía del todo en los fondos de inversión, quieren algo tangible donde invertir su dinero», apunta Carmen Vela. Así, sobre todo lo hacen orientados al mercado del alquiler, no necesariamente al turismo, pues se está dando más que nada en zonas residenciales y para larga duración. Esto es algo que no sucedía antes, un cambio de tendencia que también se ha visto propiciado por el coto que desde las administraciones se les ha puesto a los pisos turísticos.

Los altos precios en zonas céntricas de la capital hispalense está haciendo que se incremente también la compraventa en barrios más alejados como Rochelambert, Amate o Pio XII. Se trata de zonas en las que también se da ese traspaso generacional de primeros propietarios de promociones que entraron a vivir a finales de los 60 y principios de los 70. Justamente son estas algunas de las zonas donde se está impulsando vivienda de obra nueva, ya que es donde se pueden pagar precios entre los 150.000 y 200.000, algo impensable en otros puntos de Sevilla.

Todo ello está muy ligado a la disponibilidad de la financiación. Es cierto, que como explica la vicesecretaria de Relaciones Internacionales de Colegio Notarial Andaluz, la gestión de los tipos de interés va mejorando poco a poco al igual que sucede con la movilidad hipotecaria.

Dada la bajada del euribor, el tipo medio baja y también los diferenciales. «Los tipos fijos están mejor que el año pasado. No se llega al nivel de 2021 o 2022. Pero sí que mejora el interés de la financiación», explica Vela.

Se ha producido una subida de los precios de las viviendas, pero no tanto del número de hipotecas. Sin embargo, en la actualidad los bancos a la hora de adquirir el inmueble piden un 20% del piso; muy difícil con el bajo nivel salarial que tienen los jóvenes.

Según datos del INE en diciembre de 2024 el importe medio de la hipoteca en Sevilla se situó en 156.534 euros, siendo el número de estas sobre viviendas de 1.294. El mes con más hipotecas constituidas fue 2.443, ya que este fue en el que mayor compraventa hubo.

Según el Centro de Información Estadística del Notariado, Andalucía registró en 2024 un incremento de las compraventas de viviendas del 9,8% con respecto a 2023, un dato que se queda por debajo de la media de España, que llegó a crecer un 11,5%.

El crecimiento del precio del metro cuadrado en el último año sí fue más acusado en Andalucía que en el conjunto de España. Si en la comunidad andaluza en 2024 subió un 8,1% frente a 2023, la media española sólo llegó al 6,9%. En cuanto a los préstamos con garantía hipotecaria, en España subieron en 2024 un 21,4% frente al crecimiento del 16,9% de Andalucía.

Según informaba el Instituto Nacional de Estadística en 2024 se efectuaron 94.699 compraventas sobre viviendas usadas, un 0,4% más que en 2023, mientras que las operaciones sobre pisos nuevos se dispararon un 32,3%, hasta las 31.340, su mayor cifra desde el año 2013.

El 91,3% de las viviendas transmitidas por compraventa durante el año pasado fueron viviendas libres y el 8,6%, protegidas. En total, la compraventa de viviendas libres subió un 6,8% en 2024, hasta las 115.159 operaciones, en tanto que la compraventa de viviendas protegidas avanzó un 7%, hasta sumar 10.880 transacciones.

En el conjunto del año se realizaron un total de 197.304 operaciones sobre viviendas. Además de las 126.039 compraventas, 34.617 fueron herencias, 34.145 donaciones y 189 permutas. En cuanto al total de fincas urbanas, en 2024 se realizaron un total de 312.419 operaciones. Además de las 201.533 compraventas, 48.997 fueron herencias, 6.492 donaciones y 569 permutas.

En todo el país se efectuaron 506.867 compraventas sobre viviendas usadas, un 6,9% más que en 2023.