Los índices de confianza en el sector inmobiliario bajan bruscamente en Madrid

Las perspectivas en algunos subsectores como el logístico o las oficinas, tal y como ha venido informando ABC, eran realmente buenas a ojos de los expertos. Sin embargo, la vista de todos ellos está ahora puesta en el horizonte para saber qué ocurrirá en los próximos meses tras la herida social y económica que aún no ha terminado de abrir la pandemia del coronavirus (Covid-19).

A la espera de verla cerrada, el sector intenta recabar toda la información posible del periodo inmediatamente anterior al inicio de la crisis sanitaria. Sus conclusiones servirán como punto de referencia para evaluar en el futuro los efectos para la Comunidad de Madrid. Compañías como Sociedad de Tasación ya han detectado cambios importantes en el comportamiento del mercado. El más evidente ha sido un descenso brusco de los índices de confianza en el inmobiliario que coincide justo con el periodo previo a la declaración del estado de alarma .

La incertidumbre se refleja con caídas generalizadas en todo el país que dejan estas referencias a niveles de 2015. La tasadora destaca el significativo descenso de Madrid, diez puntos por debajo de los valores que registró en el mismo periodo del año pasado -48,7 frente a 58,3-. Este índice lo elaboran, con sus opiniones sobre las perspectivas y las expectativas de venta, más de 700 profesionales relacionados con la tasación de viviendas.

Sus precios, en términos generales, no han reflejado sin embargo cambios sustanciales. «Los efectos económicos de la crisis sanitaria actual son una incógnita en estos momentos», reconocen desde Sociedad de Tasación sobre las previsibles consecuencias. Sus datos siguen reflejando, al cierre del primer trimestre de este año, la inercia que tenía el sector antes del coronavirus. De hecho, todas las comunidades autónomas registraron un aumento en los precios de la vivienda nueva y usada durante el último año, aunque Madrid fue la que reflejó una mayor subida con un 8,4 % -los precios más altos se registraron en Barcelona (2.717 euros por metro cuadrado) y Madrid (2.590 euros)-.

En su informe más reciente, esta tasadora también refleja cómo en el mercado del alquiler la rentabilidad bruta media de las viviendas de menor tamaño en Madrid ha aumentado su rendimiento hasta un porcentaje del 7,2 durante el primer trimestre de 2020, una cifra que se sitúa por encima de la media de la región (6,7 %).

La última estadística de Tinsa sobre mercados locales tampoco recoge todavía las variaciones de precio ocasionadas por la emergencia sanitaria. «La duración y, por tanto, intensidad de esta situación de excepción marcará la evolución futura del mercado. Los efectos sobre oferta, demanda y precios serán, no obstante, lo suficientemente significativos para determinar nuevos paradigmas de un sector que, a buen seguro, será distinto», afirma Rafael Gil, director del Servicio de Estudios de esta tasadora. En esta línea, apunta que la «caída extrema de las cifras de demanda y la paralización reciente de la actividad promotora» conllevarán «más que probables» ajustes en los precios medios de la vivienda que comenzarán a reflejarse en las estadísticas de los próximos meses.

Sus análisis reflejan cómo la capital registró una variación interanual del 2,3 % -3.033 euros por metro cuadrado-, con una ligera subida intertrimestral de los precios del 0,4 %. «Pese a las señales de desaceleración o incluso enfriamiento de la actividad, la variación de valor en la mayoría de regiones, a excepción del cuadrante noroccidental peninsular, sigue siendo positiva, si bien ya más contenida. En las principales ciudades, la periferia mantiene tasas de encarecimiento más notables», destaca Gil.

Así, sus estadísticas reflejan subidas significativas de precios en los tres primeros meses del año en Puente de Vallecas (7,9 %), Usera (7,5 %), Villaverde (5,8 %), Latina (5,4 %) y Carabanchel (5,3%). En el lado opuesto se encuentran otros como Moncloa-Aravaca , que registró una pérdida de valor del 4,1 % respecto al mismo periodo del año pasado. Dentro de la M-30, repuntaron con fuerza los precios en Arganzuela (7,7 %) y Retiro (6,2 %). Desde Tinsa subrayan que ya no se observan aumentos superiores al 10 %, «ni siquiera en localizaciones de la periferia». Respecto al mercado del alquiler, las rentabilidades más altas también se identificaron en zonas periféricas como Villaverde (6 %), Puente de Vallecas (5,8 %) y San Blas (5,3 %).

En cuanto a la actividad promotora, Madrid es la tercera provincia de España con mayor nivel de visados de obra nueva por cada 1.000 viviendas existentes en su territorio, según el Ministerio de Fomento, con 7,4. «Muy por encima de los 4,1 visados que se aprobaron en los últimos cuatro trimestres de media en España por cada 1.000 viviendas existentes en el país», destacan desde Tinsa.

«Nuestro mercado se va a ver afectado, sin duda. Además del contexto de la situación económica, el Covid-19 está ejerciendo un efecto acelerador sobre algunas tendencias que ya empezaban a verse en el mercado inmobiliario», explica a ABC Humphrey White, director general de Knight Frank en España. Esos cambios afectarán de forma diferente, según los expertos, a cada área del mercado. «Por el momento, estamos viendo que los promotores de obra nueva todavía no se han planteado hacer ajustes de precios . Donde sí estamos empezando a ver un frenazo importante es en el mercado de segunda mano debido a la naturaleza de la actividad: al no poder realizar visitas, no es posible cerrar operaciones», señala a este periódico.

A su juicio, en este último segmento habrá, como consecuencia de la herida social y económica que se prevé, «gente que por necesidades de liquidez , porque su situación habrá cambiado, tendrá que vender. Esto puede provocar cierta bajada de precios y, por lo tanto, oportunidades». En este sentido señala, convencido, que surgirá «un flujo de capital por parte de inversores que se acerque al mercado residencial como valor refugio ». «Es algo que ha ocurrido en otros momentos históricos después de grandes crisis. Sigue habiendo una cantidad inmensa de liquidez en el sistema, que en gran parte tiene que ser invertida», destaca.

Los cambios en las costumbres -por ejemplo, en el consumo doméstico- tendrán también un efecto sobre la demanda de determinados productos inmobiliarios como el logístico. «Si el comercio electrónico suponía hace un mes el 6% de todas las compras en España, hoy, por razones lógicas, este porcentaje es mucho mayor. Además, gran parte de la bolsa de compradores no volverá a la tienda física salvo que esta sea capaz de ofrecerle algo más. Es de prever un incremento exponencial en la demanda de logístico de última milla -la más cercana al corazón de las ciudades-», explica sobre el sector que cree que saldrá más beneficiado en el corto y, también, en el medio y largo plazo. En el caso de las oficinas, muchas transacciones han quedado aplazadas. «La mayoría de los inversores coinciden en que no es posible tomar decisiones», destacan desde Knight Frank.

A pesar de todo, el optimismo sigue latente en buena parte del sector que espera una «fuerte recuperación de la actividad en el segundo semestre del año». Así lo creen desde consultoras como Colliers International España: «Hay algunas razones para ser cautelosamente optimistas. Los gobiernos y los bancos centrales han reaccionado mucho más rápido y a una escala mayor de lo que lo hicieron en la crisis financiera».