Construcción de obra nueva junto al río Manzanares
Construcción de obra nueva junto al río Manzanares - JOSÉ RAMÓN LADRA

Los precios de la vivienda en la capital se moderan y el alquiler pierde rentabilidad

El valor medio por metro cuadrado crece un 9,8% respecto al año pasado, aunque baja un 0,1% en el último trimestre. No ocurría desde 2015

MADRIDActualizado:

Moderación. Esa es la palabra más repetida en los últimos meses entre los expertos inmobiliarios. El precio de la vivienda en Madrid capital muestra visos de alcanzar su techo, pese a seguir creciendo a un ritmo del 9,8% interanual. Sin embargo, los últimos datos recogidos por tasadoras como Tinsa recogen un ligero retroceso del 0,1% del valor medio por metro cuadrado en el primer trimestre de 2019 respecto al cierre de 2018. Así se desprende del último informe de la compañía, que contrasta con el nivel de crecimiento – con porcentajes sostenidos de dos cifras– que arrastraba el sector madrileño en los últimos años.

En ellos se observa una bajada de velocidad frente a la intensidad de los últimos ejercicios, con el foco a nivel nacional puesto en Madrid, el furor por la compra de inmuebles estaba enmarcado por un dato significativo: hasta el pasado verano solo se tardaba, de media, 2,5 meses en vender una propiedad en la capital. Esa cifra empieza ahora a subir por encima de los tres meses. Aún así, el dinamismo del sector sigue teniendo en la capital un ejemplo.

Sin embargo, Madrid ha pasado a un discreto octavo puesto en el índice de las capitales españolas que más han crecido en el último año. Hasta hace unos meses, la ciudad se mantenía como locomotora del sector, encadenando, trimestre tras trimestre, los mayores incrementos de valor del residencial en términos nacionales. El precio medio de la capital se ha fijado en 2.964 euros por metro cuadrado (€/m2), un euro menos que al cierre del año pasado. De hecho, es la primera vez desde el primer trimestre de 2015 que el precio registra un descenso.

Distritos

Por distritos, todos se mantienen en positivo aunque con subidas muy dispares. Ciudad Lineal destaca en el informe con un crecimiento en los últimos doce meses del 15% –2.836 €/m2–, solo superado por Villaverde, con un 18,3%. Crecieron por encima del 10% distritos como Vicálvaro (un 14,7%), Carabanchel (13,1%), Puente de Vallecas (12,5%) o Usera (11,5%). Un reflejo, según los expertos del sector, del mayor dinamismo que ha adquirido la periferia como consecuencia de la presión en los precios del centro, que ha empujado al compradores fuera de la M-30. En el interior, los precios reflejan una mayor contención. Distritos como Centro (5,4%), Retiro (2,6%) o Salamanca (6,8%) pisan el freno a pesar de seguir creciendo, pero a un ritmo más moderado. Salamanca sigue siendo la zona más cara, con una media de 4.829 €/m2, seguida de Chamberí con 4.783 €/m2.

El distrito más barato, según los datos de Tinsa, es Villaverde (1.637 €/m2). «Si en 2018 las mayores subidas de precios tuvieron lugar en los distritos más populares de Madrid, lo que supone un signo muy positivo de una recuperación sostenible, es previsible que en el primer semestre de 2019 los precios se mantengan estables para dar paso a una ligera subida en la segunda parte del año», señalan desde Engel & Völkers, en lo que sería un espejismo de la realidad del mercado.

Los precios de la obra nueva sostienen, sin embargo, el ritmo de crecimiento adquirido en los últimos años. Así se refleja en el último estudio que ha publicado Sociedad de Tasación sobre las tendencias en la vivienda de nuevo cuño. En este apartado, Madrid y Barcelona mantienen su posición como motores, aunque con diferencias notables. «Mientras los precios en Barcelona han ido creciendo a un ritmo cada vez más suave, pasando de un 14,4% a finales de 2017 hasta un 10,3% a finales de 2018, la progresión de la capital de España es la contraria, pasando del 8,3% a final de 2017 al 11,4% a final de 2018», explican a ABC desde la tasadora.

Viviendas «prime»

La vivienda de lujo marca sus propias cifras con un precio medio de 8.000 €/m2, según los últimos datos de Knight Frank. «El mercado residencial prime de Madrid constituye un destino seguro fundamental para las grandes fortunas latinoamericanas», explica Carlos Zamora, director de este segmento en la consultora.

Aún así, en términos generales, sus expertos detectan «síntomas de fatiga» en grandes ciudades. Madrid no es ajeno a esta tendencia. El «boom del alquiler» ha condicionado sustancialmente el mercado. El atractivo de la compra como inversión ha propiciado un panorama de tensiones que tienen como punto de partida la sistémica escasez de oferta de vivienda nueva en Madrid y una demanda muy alta.

«El denominado “fenómeno Airbnb” ha marcado el mercado del alquiler. Además de impulsar el coste de las viviendas situadas en barrios muy céntricos como Sol, la fuerte demanda de turistas en estas zonas ha disparado un 90% la comercialización de pisos a inversores cuyo objetivo es el uso del alquiler de corta estancia», señalan desde Engel & Völkers sobre las tensiones vividas durante el año pasado. En el sector, comienza a haber voces críticas que señalan que las expectativas generadas entre los inversores no se cumplirán, al menos, a corto y medio plazo. La aprobación del Plan Especial de Hospedaje condicionará en los próximos meses el mercado inmobiliario en el centro.

Efecto de la normativa de pisos turísticos

Así lo creen desde Redpiso, que destacan que la situación de ilegalidad en la que se quedaría el 95% de las viviendas destinadas a alquiler turístico con la nueva normativa municipal empujará a los inversores a deshacerse de ellas. «La alternativa de arrendamiento tradicional no resulta atractiva para los inversores de vivienda de uso turístico», explica Manuel Fernández, su director general. «La nueva regulación motivará la puesta en venta de un gran número de pisos dedicados actualmente al uso turístico», explica, previendo una bajada notable de su valor.

El alquiler es, según los datos recabados por Sociedad de Tasación, menos rentable que hace un año. En la capital lo es, concretamente, un 8,3% menos que hace justo un año. Desde el sector auguran una desaceleración del arrendamiento que, unida al ritmo de compraventas, mantiene un escenario complejo para el acceso a la vivienda.

«En Madrid, el esfuerzo financiero bruto –ingresos familiares que se destinan a pagar la hipoteca– supera de media el 27%, con lo que se acentúa la tensión entre el nivel de precios medios y la capacidad financiera de la población residente», afirma Rafael Gil, director del servicio de estudios de Tinsa. En la misma línea, desde Sociedad de Tasación indican que la situación actual implica destinar de media 7,9 años de sueldo íntegro para comprar un piso de tipo medio en Madrid. La media nacional es de 7,3.