Preguntas y respuestas sobre la futura Ley de Vivienda de Andalucía que prevé 20.000 VPO nuevas en cinco años

Nace para contrarrestar los efectos adversos a la ley estatal que entró en vigor el 26 de mayo de 2023. El Gobierno andaluz la recurrió ante el Tribunal Constitucional por invadir competencias y éste declaró inconstitucionales algunos artículos pero avaló el grueso del texto. En el borrador provisional se incluye una disposición adicional primera con un plan de choque, que se puede poner en marcha de forma inmediata, para ampliar suelos y viviendas en carga. La ley del Ejecutivo central ha provocado la caída de la oferta de alquiler y el incremento de los precios debido a la desconfianza que ha sembrado entre los propietarios.

El texto que tramita el Gobierno andaluz, a través de la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda, pone sobre la mesa varias fórmulas. Una de las más inmediatas para promover nuevas viviendas protegidas en alquiler permanente pasa por utilizar parcelas o edificios en desuso en los distintos municipios que originariamente tiene un uso dotacional, siempre que éste no sea sanitario o educativo. La principal novedad es que no habrá que esperar a cambiar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), un proceso largo y farragoso, para darle un uso residencial. Bastará con pedir la licencia de obra ante el Ayuntamiento correspondiente. Una vía exprés para reducir los plazos y procedimientos.

Los suelos dotacionales son aquellos que el planeamiento urbanístico destina al uso público donde se hacen los centros sanitarios, colegios o zonas verdes. No todos pueden cambiar automáticamente su uso a residencial para VPO en alquiler. Sí se podrán utilizar los que no tengan determinado un uso específico. Por ejemplo, aquellas parcelas de equipamientos para uso cultural, social o turístico en manos de los ayuntamientos, siempre y cuando no se estén utilizando o estén en edificios en desuso, se podrán destinar a estas viviendas dotacionales. Se destinarían al alquiler permanente siempre que estén en uso global residencial. Es decir, no podrán hacerse VPO en alquiler en una parcela de un polígono industrial. También están excluidos de esta vía exprés los suelos destinados a equipamientos básicos como sanitarios o educativos. En estos casos sí habría que modificar el plan urbanístico.

Sí. Los suelos o edificios existentes con los usos pormenorizados de turístico, dotacional privado (como un gimnasio, por ejemplo) o servicios de oficinas, se podrán destinar de manera automática a la construcción de viviendas protegidas.

También es posible hacer VPO en alquiler. Se les permitirá un incremento del 20% del número de viviendas y un incremento del 10% de la edificabilidad. Por ejemplo si tenemos una parcela destina a 100 viviendas libres y se acoge a esta medida podrá construir 20 viviendas más con un incremento de la superficie edificada del 10%.

Son zonas de actuación preferente para facilitar el acceso a la vivienda. Las áreas prioritarias —una figura nueva que acuña la ley— pueden ser municipios o barrios concretos en los que el mercado inmobiliario está más tensionado, como los centros de ciudades como Málaga o Sevilla. Se van a identificar para concentrar en ellos los recursos de la administración en forma de ayudas al alquiler, ayudas a la compra o incentivos a la construcción de nueva vivienda o a la rehabilitación. «No es objeto» de esta ley regular las viviendas turísticas, que requieren un marco específico.

El Ejecutivo también crea la bolsa de suelo para vivienda asequible mediante un portal informático, y aflorará los suelos de reserva de vivienda protegida que estén urbanizados para su inmediata construcción.

Se va a modificar un artículo de la ley andaluza del suelo, la Lista, para aumentar la dotación de VPO aprovechando el Patrimonio Municipal de Suelo. La legislación urbanística estatal establece que los propietarios de suelos urbano no consolidados y urbanizables deben ceder a la Corporación local el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento de la parcela. Dicha compensación se hace en especie, con la cesión de parte del suelo, o económicamente. El borrador establece un mínimo obligatorio: que el 25% de los recursos del patrimonio municipal del suelo se dedique a las políticas de vivienda.