Economía, el monopoly de Córdoba

En sus diez primeros meses, se vendieron 6.448 pisos en la provincia . Son 1.896 más que en idéntico periodo de 2020 (+41,7%) y 784 más que en 2019 (+13,8%). Ambas subidas superan cómodamente a las logradas en España.

El segmento de las viviendas nuevas fue el que tuvo la mejor evolución. En este 2021, suma 1.346 operaciones . De enero a octubre del pasado año, fueron 736, con lo que suben un 83%. Y al cruzar la cifra actual con la de la época preCovid, el balance es también muy positivo. Se vendieron 395 pisos a estrenar más que en 2019 (+41,5%).

Los hogares usados tuvieron igualmente evolución al alza, pero mucho más contenida. De enero a octubre, las casas de segunda mano vendidas fueron 5.102. El estirón interanual fue del 33,7%. El balance es de nuevo favorable, pero de menor dimensión, al comparar con 2019. Los pisos usados comercializados superaron en un 8,3% a los registrados hace dos años (4.713) al contabilizarse 389 más.

Unos pilares tan sólidos como los de la demanda mostró la oferta. Hasta septiembre de 2021, el Colegio de Arquitectos visó proyectos residenciales para la capital que incluían 1.200 viviendas -es un termómetro de la futura edificación-. Es un 88,1% más que en 2020. Y dobla al guarismo que se registró en los tres primeros trimestres de 2019.

A la solidez de la oferta ayuda la presencia de potentes compañías del sector en Córdoba. Destaca Neinor , uno de los operadores más relevantes en España y promotora de referencia en la capital desde que en 2014 se hizo con una importante bolsa de suelos de Cajasur . En esta lista, están, además, Vía Célere, Metrovacesa, Kronos, Habitat o Aedas Homes.

Los precios en la capital reaccionaron en sintonía con el boom de ventas : se elevaron. Según los informes de Tinsa, reconocida firma de tasación inmobiliaria , en lo que costaban las viviendas (nueva y usada terminada) en 2020, la caída interanual llegó a ser del 8,3% en el cuarto trimestre. Pero en 2021 las constantes subidas llevaron a que de julio a septiembre el incremento se elevara al 6,3%. El metro cuadrado se sitúa así en 1.318 euros, que son aún un 1,6% menos que en 2019.

El conocido portal inmobiliario Idealista permite más detalle de los precios -las cifras que da son las que proponen los dueños para la venta-.

Señala que Zoco (incluye Nuevo Zoco, zona de crecimiento inmobiliario, lo que influye en sus precios), Poniente y Vistalegre son a fecha de noviembre la zona (divide la capital en once) con el coste más alto : 1.759 euros por metro cuadrado. Son 349 más que la media de la ciudad (1.410), lo que supone un 24,7% más.

El segundo enclave con precios más altos es el de Noreña-Figueroa , que abarca territorios de expansión residencial como la Arruzafilla y Huerta de Santa Isabel, con 1.716 euros por metro cuadrado. Al otro lado de la tabla, están el Sector Sur y Santa Cruz (968), que es la zona más barata, y el Higuerón (1.096).

Pero, para la construcción, este 2021 tampoco es un camino de rosas. Tiene obstáculos: la falta de personal, el coste de la luz o la crisis de los materiales: las dificultades de las empresas para abastecerse de ellos, con el consiguiente encarecimiento.

Este último es un problema ya de gran entidad. Por ejemplo, en el caso de los inmuebles de viviendas en ejecución , dado que el precio de venta está fijado por contrato, la subida del precio de los materiales impacta sobre la rentabilidad de los promotores.

Expuestos los indicadores, llega el momento del análisis y nadie mejor que la presidenta de Construcor (la patronal del sector en la provincia), María Dolores Jiménez , para diseccionar este boom. Señala que el comportamiento de las operaciones en la capital en 2021 ha sido «muy positivo, sin que estemos en niveles de saturación». La marcha del mercado inmobiliario es un « buen indicador de la salud del sector que beneficia claramente a la economía local».

La máxima responsable de esta patronal fija tres factores tras este auge. Uno, apunta, es «la necesidad de vivienda de la población. Hay un aumento sano de la demanda». Como segundo motivo, aporta el incremento de la «capacidad de ahorro», influenciado por la pandemia. Lo que los cordobeses que no sufrieron la recesión tenían en el banco aumentó con la crisis sanitaria. Ésta provocó medidas restrictivas que, por ejemplo, limitaron los viajes o las salidas a restaurantes.

Como tercer factor, Jiménez señala las « condiciones financieras » de la banca, que «siguen siendo favorables para la adquisición » de pisos.

Eso sí, la presidenta de Construcor deja claro que no es oro todo lo que reluce. Y señala a la crisis de materiales. Baste recordar que esta patronal publicó en diciembre su informe anual. En él, el 57% de las firmas del sector declaró que en 2021 los costes, fundamentalmente los de hacerse con cemento, vidrio, acero, etc., repercutieron en su facturación y beneficios. Y un cien por cien señaló que la crisis de los materiales les afectará en 2022.

No extraña, pues, que Jiménez asegure que en el presente ejercicio esta cuestión influyó en los negocios de este área de actividad «de forma negativa; reduciendo su capacidad financiera ». «Las subidas de todos los materiales han sido y son tremendas», afirma, para luego sintetizar el obstáculo con el que se están topando. «Éste es un problema muy grave », sentencia.

Cuando se la interroga sobre cómo espera que se comporte el mercado inmobiliario de la ciudad de Córdoba en 2022, apunta que « sigue habiendo demanda , de eso no hay duda, pero hay muchos factores de incertidumbre sobre la economía». Añade que debe, «en teoría», haber una recuperación «muy importante» en 2022 y «eso mantendría cierta velocidad de crucero en el cruce de demanda y oferta, pero eso está por ver».

Otra voz reconocida en el sector es la de Juan Manuel Gómez , consultor inmobiliario y director de la revista y la web «Obranuevaencordoba.es». Asegura que 2021 ha sido un «año excepcional y lo ha sido especialmente en la vivienda a estrenar, superándose con creces las ventas previstas por la mayoría de las promotoras».

Comparte con la presidenta de Construcor un par de razones de este boom. Señala al « incremento del ahorro » por la pandemia y las condiciones del mercado hipotecario, que «estimulan la compra». Su tercer motivo es que, con la epidemia y el confinamiento, «vimos las carencias de nuestros hogares y nos hemos lanzado a buscar uno que satisfaga nuestras necesidades si se repitieran estas circunstancias».

O sea, el Covid ha estimulado la demanda de pisos con « terraza o amplias zonas comunes ». De hecho, como un factor de la diferente evolución de las operaciones de casas nuevas y usadas, señala que «las primeras cumplen mucho mejor con lo que buscan los clientes a día de hoy».

También alude a la crisis de materiales . Señala que «lo importante», más que la repercusión que ya ha tenido en el sector, es «cómo influirá. Y parece ser que mucho. Es el problema más importante cara a 2022».

Las subidas de los costes, explica, «no son asumibles en los márgenes de las constructoras y las obras en curso con precio cerrado pueden tener problemas si no hay entendimiento de promotora [la firma que impulsa la obra] y constructora [la que la ejecuta materialmente]». Añade que la dificultad se presenta «si tampoco el promotor tiene ese margen, lo que puede pasar».

Concluye apuntando cómo puede ser 2022. Asegura que, si no hubiera entrado en la ecuación la crisis de los materiales, « esperaría un año bueno , similar a 2021». Pero, si se incrementan los costes y eso se traslada «como es lógico» al valor de comercialización de la vivienda, «las ventas se ralentizarán, por el elemento precio».

En la segunda mano, libre de este obstáculo, «puede ser un buen año, impulsada por una financiación [para la compra] bastante más económica que la inflación».