Puerta de Córdoba: el nuevo barrio que duplicará las viviendas fijadas en el PGOU

En el Plan General de Ordenación Urbana, las 136 hectáreas (1,3 millones de metros cuadrados) que van desde el norte de la carretera del Aeropuerto hasta el borde de la Alameda del Obispo (todo lo que puede verse frente al Reina Sofía) tenían previsto alcanzar las 2.800 viviendas gracias a una densidad media de 21 viviendas por hectárea y una edificabilidad de 0,380 metros cuadrados techo por cada metro cuadrado de suelo.

El documento aprobado por el Pleno municipal establece un número de viviendas de 6.900 y una edificabilidad de 0,800 metros cuadrados techo por cada metro cuadrado de suelo. Se ha duplicado ampliamente este concepto clave para el diseño de un barrio nuevo. Y que incide de forma relevante en la capacidad de arrojar beneficios de la operación.

Para entender mejor lo que había previsto y lo que se ha aprobado hay que pensar que el documento que rige el diseño de la ciudad había previsto edificios de planta baja más dos en un sector muy amplio. El que se ha aprobado ha optado por planta baja más seis. Con los parámetros que se usan en el Plan General (2,4 vecinos por vivienda), se pasa de seis mil vecinos de 16.000 aproximadamente.

Una de las cuestiones que hay que aclarar es que un plan como el aprobado en Pleno no tiene por qué ceñirse exactamente a los números aprobados por el Plan General de Ordenación Urbana. Puede modificar ciertas determinaciones. En este caso, lo que llama la atención es tanto la ausencia de debate municipal sobre la materia como el salto tan relevante que se ha dado.

Uno de los datos que hay que tener en cuenta es que los técnicos de los promotores han decidido que el ámbito es demasiado grande para gestionarlo de una vez. Así, han dividido el espacio en tres sectores de unas 45 hectáreas cada uno: uno al norte de la Carretera del Aeropuerto y otros dos al Sur. Solamente uno de estos sectores moviliza un número de viviendas a las previstas por el PGOU en todo el sector urbanístico.

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En tanto las viviendas protegidas sociales son un 30 por ciento del total, el incremento diseñado en los pisos del libre mercado de la Puerta de Córdoba generará muchas más VPO de las inicialmente diseñadas. Los números finales son de unas 2.000 viviendas. Las cesiones de equipamientos o sistemas generales no cambian.

Los técnicos que han realizado el proyecto aseguran en el texto del plan de sectorización que el incremento en el número de viviendas a permitir tiene una explicación fundamentalmente económica. El Plan General cargó al sector con una serie de costes externos como la adquisición de sistemas generales. El dinero para que las canteras de la Albaida, de alto valor arqueológico, sean municipales tiene que salir de los promotores de suelo de este futuro barrio de la ciudad. El planteamiento es que una densidad de viviendas tan baja como la diseñada no financiaría las obligaciones establecidas.