La compraventa de vivienda empieza a dar serios síntomas de parón en Córdoba

El peso es mayúsculo, aunque durante los años de pandemia las nuevas promociones habían dado un pequeño bocado a esa tarta. Sin embargo, el cierre de diciembre con casi un 10 por ciento menos de operaciones (50 pisos menos, para ser exactos), según los datos oficiales del INE difundidos ayer, no es un buen signo. Porque hasta ahora, el mercado usado ha sido el que ha mantenido la viveza del conjunto de esta actividad.

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Baltasar López

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Los números para llevar al terreno estas impresiones son claros. Durante el pasado ejercicio se vendieron en la provincia de Córdoba un total de 8.456 de viviendas. En conjunto, la cifra representa un 10 por ciento más que en 2021. En valores absolutos 778 pisos más. La tipología nueva se dejó por el camino 104 inmuebles menos, mientras que la segunda mano ganó 921 transacciones.

Es decir, el descenso de la vivienda nueva fue del 7,2% por la subida del 14% en el segmento usado. La fuerza con la que arrancó 2022 esta actividad en Córdoba se fue viniendo abajo conforme la nueva crisis de precios y el estallido del conflicto bélico fue contaminando toda la economía. Y aunque los nuevos pisos en venta han ido cayendo durante ocho meses consecutivos (desde mayo a diciembre), eran las compraventas de la segunda mano las que siempre salvaban la cara en los datos registrados por el INE.

Sobre los otros dos tipos de residencias en los que se basa esta estadística (libre o de protección oficial) la primera creció un 12% -copa casi todo el mercado- y la segunda descendió un 2,2%, apenas 975 viviendas de precio protegido en un mercado que movió casi 8.500 el pasado ejercicio.

Es sin duda el último mes del ejercicio pasado el que puede hacer saltar las alarmas. Venimos de una pandemia en la que la compraventa de vivienda ha crecido casi un 50%. La búsqueda de nuevos tipos de alojamiento por los confinamientos y las severas restricciones, o incluso el valor refugio del ahorro estancado por el freno que sufrió la economía, más unos precios accesibles funcionaron a la vez para permitir ese crecimiento. La erosión que está ocasionando en el poder adquisitivo y los riesgos en la inversión la elevada inflación y la desconfianza en alza se plasman en un retroceso de casi todos los parámetros.

Diciembre registró 556 operaciones en la provincia de Córdoba . Para empezar es el dato más bajo de todo el año 2022 y buscar otro similar obliga a irse a octubre de 2021 (549) o enero del mismo año (514). Aunque en total son 62 viviendas menos nada más, la lectura menos alentadora parte de las variaciones negativas tanto en el mercado a estrenar como en el usado: un 14% el primero de descenso y casi un 10 por ciento el segundo.

Solamente en enero de 2021 se produjo una caída de los pisos de segunda mano parecida (en torno al 14%). La duda estriba en si estas cifras de diciembre serán una circunstancia puntual o el punto de inflexión de una tendencia más acuciada.

El brío de las nuevas promociones que pueden contemplarse en Córdoba capital contrasta, a priori, con estas cifras. La concesión de licencias de obra no cesan (sin ir más lejos casi 200 nuevas viviendas han pasado esta semana por Urbanismo para recibir el visto bueno), sin embargo, los visados de nuevos proyectos, los que pasan por el Colegio de Arquitectos, ofrecen la cara más cruda y que se aproxima más a esta tendencia creciente.

Se quedaron casi en la mitad que los contabilizados un año antes, con una futura promoción de VPO prácticamente inexistente. Se rompe así, además, un bienio de subidas. De hecho, la cifra del ejercicio que se acaba de despedir se cruzaba con la de un 2021 en el que el guarismo de pisos visados se disparó a 1.980, que era el mejor dato desde 2009.

Otro indicador que 'colabora' en que pueda perpetuarse esta evolución descendente, dada la coyuntura general, son los precios de la vivienda. El informe anual de la tasadora Tinsa para 2022 dejó un panorama de costes de nuevos y usados terminados de renta libre en la capital que experimentaron un aumento interanual superior al 5%, el más fuerte en los trimestres del ejercicio que acaba de concluir. En el conjunto de la provincia, el crecimiento fue aún mayor, con una subida de más del 6%.

De momento, parece que el horizonte se presenta con nubarrones, lo que contrasta con el camino que ha seguido el sector inmobiliario en estos años duros de pandemia. Hasta el cierre de 2022 con las cerca de 8.500 viviendas vendidas está un tercio por encima del dato que dejó 2019, antes de la irrupción de la Covid-19, cuando se registraron 6.674 operaciones.

Siguiendo el patrón general, los inmuebles de segunda mano han pasado desde ese año al pasado de 5.517 a 7.118 incursos en transacciones entre dueños y compradores. Ha sido el 2022 el año en que la cuota de peso de los pisos usados se ha destacado más: un 84 por ciento del total. Y hasta en el caso de la vivienda nueva se ha producido esa mejoría con los tiempos preCovid -no tan pronunciada como el anterior caso-. Hace tres años se vendieron 1.157 nuevas residencias por 1.338 con las que ha cerrado el último ejercicio.