Jaime Gil, inversor inmobiliario, sobre cómo elegir la mejor zona para comprar y alquilar: «Deja de invertir en tu pueblo»

Sobre todos estos temas ha hablado el inversor inmobiliario y divulgador Jaime Gil, CEO de PropHero en España ycreador del podcast 'Jaime Gil Invest'. En uno de sus vídeos más destacados de los últimos meses analiza cómo elegir las mejores zonas para invertir en 2025 y compara la situación con ejercicios anteriores.

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Su fotografía del mercado es clara, los precios siguen arriba del todo y la escasez de stock es cada vez más evidente. «Alucino con el precio al que se venden algunas propiedades y lo poco que duran en el mercado», explica. En los portales apenas aparecen pisos y, cuando lo hacen, vuelan. Al mismo tiempo, aumenta la demanda, pues tanto inversores como compradores finales buscan vivienda en un país que no deja de recibir nuevos residentes. El problema además es que todos quieren vivir en los mismos lugares.

Esta concentración provoca que los precios de compra y alquiler continúen subiendo en las principales capitales y zonas tensionadas. Y, con los valores actuales, resulta difícil encontrar inversiones con yields (rendimiento del alquiler) atractivas. Durante años, asegura, el foco estuvo en comprar barato, alquilar cada vez más caro y quedarse una rentabilidad mensual interesante. Pero ese ciclo se ha agotado. Lo que antes costaba 60.000 o 70.000 euros ahora ronda los 130.000 o 140.000 en las periferias de muchas ciudades, y conseguir un 6% neto ya es complicado.

Por eso, muchos inversores se están desplazando hacia municipios más alejados. Zonas contagio donde los precios siguen siendo bajos y la rentabilidad, sobre el papel, es alta. Eso sí, Gil avisa de que no todo vale. Irse, por ejemplo, a la población con más desempleo de la provincia o a localidades que pierden habitantes es una mala idea. El objetivo debe ser encontrar un motivo real para que la población se quede, como industria, logística, comunicaciones, universidades... algún subyacente que sostenga la demanda incluso si el mercado cambia de ciclo.

«El mercado hoy sopla a favor, pero girará», recuerda el experto, que asegura que cuando eso ocurra, la vivienda más alejada será la primera en corregir, salvo que la zona tenga fuerza propia. Ahí entra, según él, la importancia de una localización con sentido, no solo por la renta anual que genere la vivienda, sino por el potencial de revalorización, el auténtico artífice de los rendimientos milagrosos. Madrid, por ejemplo, promedió un 23% interanual entre 2024 y 2025, mientras que otras ciudades grandes superaron el 18% o el 20%.

Además de buscar buenas ubicaciones, Gil señala otra vía de inversión como lo son las soluciones habitacionales. Flexliving, coliving, terciarios residenciales, hoteles convertidos en estancias medias… formatos que ya funcionan en Estados Unidos o Madrid o Barcelona y que empiezan a implantarse en otras ciudades españolas como Valencia, Sevilla o Málaga. Pero, ¿dónde es un buen lugar?

A partir de estos criterios, Gil menciona varias áreas con potencial en 2025. Destacan los corredores industriales entre Castellón y Puerto de Sagunto, con nuevos polígonos en Benavites, Almenara y La Vall d'Uixó. También el eje Elche–Alicante–Murcia, un «triángulo mágico» donde los precios han subido, pero los pueblos intermedios siguen ofreciendo oportunidades. Zonas como Torrevieja o municipios entre Murcia capital y Alicante —Albatera, Algorfa y otros— entran en su radar por la combinación de demanda creciente y valores todavía contenidos.

Algunas localidades del interior de Alicante también pueden tener sentido, señala, aunque requieren un análisis más fino. Municipios como Alcoy o Onteniente cuentan con universidades que generan un flujo estable de población, algo imprescindible para garantizar que la inversión aguante en ciclos bajistas.

El otro gran pilar de su estrategia es el apalancamiento. Según Gil, si queremos centrarnos en la revalorización del patrimonio, endeudarse de forma inteligente es fundamental. «Si tienes 100.000 euros y adquieres una vivienda de 300.000, esas revalorizaciones extremas cercanas al 20% de las que hablábamos antes las consigues con los 300.000«, matiza.

Además, señala que el apalancamiento no se limita a la hipoteca, también puede lograrse a través de promotores y obra nueva. Lo ejemplifica así: reservar hoy una vivienda en promoción con 20.000 o 30.000 euros en una zona en expansión puede traducirse en una revalorización del 20% sobre el valor total del inmueble cuando se entregue, no solo sobre el capital aportado. «Es muy potente a nivel estratégico», resume.

Y frente a todo esto, apenas menciona los clásicos temores del inversor español —ocupas, impagos, legislaciones cambiantes— porque, según él, son ruido. Lo importante para el experto es usar los datos disponibles, dejar de invertir por inercia en el propio pueblo y centrarse en ubicaciones con lógica económica. O, en su defecto, apostar por empresas que desarrollen soluciones habitacionales en «zonas top» donde la demanda está garantizada.