Se estima que aún hay más de 200.000 viviendas a medio construir - roldán serrano

La digestión del ladrillo será pesada

Los préstamos al sector inmobiliario de difícil recuperación ascienden a alrededor de 90.000 millones

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El «agujero» del ladrillo en los balances del sector financiero español (las cajas en su mayoría, pero también los bancos) asciende, según los propios datos del Banco de España, a 67.605 millones de euros. Este dato (un 7% del PIB aproximadamente) representa la morosidad que hay en la actualidad en todas las actividades relacionadas con el ladrillo, bien sean referidas a financiación a empresas de construcción, inmobiliarias y a particulares.

La morosidad a principios de 2008 era insignificante

Según datos oficiales que ha recogido la consultora Mansolivar & IAX, de estos casi 70.000 millones de créditos dudosos 17.267 millones corresponden a la financiación a particulares (hipotecas), y un total de 50.338 millones no devueltos corresponden a préstamos a empresas del sector, tanto inmobiliarias como constructoras. Según Rubén Manso Olivar, consejero delegado del citado despacho, es ahí donde se encuentra la clave del futuro problema: «en el primer trimestre de 2008 la mora en actividades de construcción era tan sólo del 0,92%. En el tercer trimestre de 2010, esta morosidad se había elevado hasta el 11,78%». Y lo peor es que no tiene visos de parar aquí su escalada. Según Manso Olivar, «a partir del primer trimestre de 2008 bancos y cajas han empezado a no refinanciar más a las constructoras e inmobiliarias», y esto ha hecho que se hayan disparado los impagos.

La morosidad a principios del año 2008 en actividades inmobiliarias y de construcción era de 4.736 millones de euros y apenas superaba el 1%. Diez trimestres después (tercer trimestre de 2010) esta cifra se ha multiplicado por más de diez.

De hecho, la morosidad correspondiente a hipotecas, que es aquella sobre la que parece hacerse más hincapié a nivel mediático, es bastante insignificante y además «se ha mantenido muy moderada durante toda la crisis, pasando del 0,99% a principios de 2008 hasta el pico del 3,05% del verano de 2009 para luego moderarse por encima del 2,5%, asegura Manso Olivar. Representa sólo 17.000 millones frente a los 50.000 de las empresas.

Las provisiones marcan la pérdida

Como asegura José Manuel Campos, autor de «La burbuja inmobiliaria española», uno de los primeros libros sobre la crisis inmobiliaria —libros que ahora han proliferado— «las provisiones de la banca marcan la pérdida que los propios bancos y cajas estiman que tendrán en sus balances. Las dotaciones realizadas hasta ahora son de unos 60.000 millones y para el periodo 2010-2011 se estima que serán de alrededor de 90.000 millones». Esta cantidad es la que el sector financiero debe de aportar para hacer frente a la pérdida del valor de las viviendas y suelos. Según Mansolivar & IAX, la pérdida del valor de los créditos morosos en el sector de la construcción ya alcanza el 43%.

El crédito irrecuperable está entre 75.000 y 80.000 millones

Estas cifras coinciden en gran medida con las que ofrece Borja Mateo, autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario español». Mateo considera que «el crédito irrecuperable, que no impagado, está entre 75.000 y 80.000 millones de euros». Para el experto inmobiliario, recuperar parte de lo invertido será un proceso costoso y en ningún caso fácil, ya que «el 95% de los embargos de vivienda quedan desiertos porque nadie va a pujar y eso que se venden al 50% del valor de tasación». Para Mateo, «la recuperación en este ciclo no superará el 35% respecto al precio de tasación». El otro 65% lo perderán bancos y cajas.

Escenarios posibles

Buena parte de este dinero ya no volverá, pero la cuestión es saber si, en palabras de Mateo, «será tanto como para que acabemos como Irlanda». Esto es poco probable ya que el sistema financiero de la pequeña isla tenía un «agujero» aproximado de 100.000 millones de euros, incluso superior al que puede haber en España con una economía nueve veces menor. Un agujero que, al igual que el español, se gestó al calor de unos tipos de interés bajísimos y una valoración irreal de los activos.

Es imprescindible que haya recuperación económica y que mejore el paro

Pero el potencial agujero podría ser incluso mayor ya que el total de créditos otorgados a promotores y constructores alcanza los 439.000 millones de euros. Para que la morosidad de las empresas constructoras e inmobiliarias se mantenga bajo control es imprescindible que tarde o temprano empiecen a venderse viviendas. Y para ello, según José Luis Campos, «es imprescindible que haya recuperación económica y que mejore el desempleo, y que por supuesto bajen los precios». Campos considera que, al 15% de caída de precios que reconocen las estadísticas oficiales, debe añadirse incluso otro 20% adicional, una caída que debe producirse durante los próximos dos o tres años.

¿Y el Banco de España?

Cuenta José Luis Campos que en algunas ocasiones una caja de ahorros «tenía familias de inmigrantes que avalaban o compraban propiedades turnándose contratos de compra. Esto quiere decir que a lo mejor entre nueve personas habían adquirido seis o siete viviendas turnándose como compradores o como avalistas, cuando tenían unas profesiones poco seguras que les aseguraban unos ingresos inestables. Y algún directivo de esta caja, preguntado al respecto, contestaba que en el caso de que no pudieran pagar siempre podrían quedarse con el piso».

Algunas cajas otorgaron créditos sin apenas avales a personas que no los devolverían

Esta actitud tremendamente imprudente ha sido permitida en mayor o menor medida por el Banco de España. Según una fuente que no quiere identificarse, «ha habido una confabulación política en el Banco de España, que no puede denunciar algo que deja en mal lugar a la clase política española y al BCE». En el caso de las cajas de ahorro, esto se ha agravado por «la mala gestión de los políticos».

Rubén Manso Olivar asegura que «defiendo a los inspectores porque hablo con ellos y sabían lo que estaba pasando. El problema es si las autoridades quieren escuchar o no quieren escuchar». Borja Mateo asegura, por su parte, que la entidad regulatoria se ha comportado de forma «extraordinariamente imprudente, indecente, ocultando la situación patrimonial real del conjunto del sistema financiero».

Y ahora... la reforma

Por fin, mucho tiempo más tarde de que el problema inmobiliario empezara a asomar la cabeza, una reforma de urgencia del Gobierno pretende sacar a la luz por fin estos balances «tóxicos». Para Rubén Manso, la reforma llega «muy tarde y además va a generar dos consecuencias, una reducción del crédito y una subida de los tipos de interés interbancarios. Es muy difícil que coloquen todo el papel que necesitan, porque es mucho dinero. Solamente Caja Madrid necesita 21.000 millones para cubrir el déficit de caja, o sea la diferencia entre vencimientos de títulos que tiene y las desinversiones que prevé».

Campos, por su parte, asegura que «vamos por detrás y forzados, porque reconocer los errores es muy difícil. Durante tiempo hemos vivido episodios ridículos, como por ejemplo cajas de una región española comprando en Hungría un banco por internet, cosas completamente surrealistas». Para Borja Mateo, «la única solución ahora es generar beneficios y provisiones, aunque la digestión no se hará hasta 2014, 2015 ó 2016».