¿Cómo afecta la Ley de Vivienda en Córdoba?

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Pone cifras al impacto de esta norma el máximo responsable de Asaicor (aglutina a 41 agencias inmobiliarias). Este colectivo calcula que desde marzo -algo antes de que empezara a tramitarse en el Congreso- hasta ahora «se ha perdido entre un 10% y un 15%» de la oferta de alquiler en la capital, que «pasa a venta». Estiman que esa reducción, si no hay cambios en la normativa, se irá a «en torno el 30%» para final de año. Tras este trasvase, Vaquero sitúa una ley que ha generado «miedo a los propietarios porque a las ocupaciones les ha dado un privilegio».

La norma arrastra controversia, con medidas como la obligación de comunicar con antelación la hora de un desahucio -ello puede dificultar que se produzca- o las prórrogas de hasta dos años para evitar los lanzamientos de vivienda. Complica los desahucios si el ocupante tiene una situación económica y social vulnerable. Los expertos recuerdan que es la Administración la que debe dar soluciones a quienes se hallen en dicha situación compleja.

La ley, sigue el presidente de Asaicor, genera «inseguridad jurídica» en los dueños y «tenemos un flujo de pisos para sacarlos a venta». «La justicia es lenta. Un desahucio, sin que haya situación de vulnerabilidad, puede llevar cerca de un año», reflexiona.

Con una reducción de la oferta operando y con los propietarios sabiendo que tienen topes al alza de renta una vez firmen sus contratos -este año, el aumento máximo es del 2% y la nueva norma lo fija en el 3% en 2024 y desde 2025 dependerá de un índice que, dice el Gobierno, evite «aumentos desproporcionados»-, lo que sucede es que desde marzo el precio de los nuevos alquileres ha subido en la capital «entre un 10% y un 15%. Todo lo que entre para arrendarse lo hace con precios muy elevados para Córdoba».

Para Vaquero, esta ley genera «el efecto contrario al que quería causar». La oferta se contrae pero sigue habiendo «gran demanda. El propietario elige al inquilino más solvente y quienes buscan alquiler y son más vulnerables económicamente, se ven en un problema. Las rentas suben y deben ir a zonas más periféricas para hallar algo asumible».

Añade que por lo que hay que apostar es por mecanismos como el que tuvo la Junta de 2008 a 2009 subvencionando a propietarios para «incentivar el arrendamiento: daba 6.000 euros para garantizar que durante cinco años se tenía la vivienda en el mercado con un precio regulado y se le aseguraba que cobraba».

Otra novedad de la ley son las zonas de alquiler tensionado, que se activan por tres años y se pueden prorrogar anualmente. En ellas, destaca el Ejecutivo central, se podrá fijar «la prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras acabar el contrato» o «limitar el alquiler a la renta anterior en los contratos a nuevos inquilinos». En Asaicor, recuerdan que la Junta, competente en la medida, «no la aplicará». Añade, en un posicionamiento similar al de la presidenta de los administradores de fincas, que «en Córdoba no se dan estas situaciones; no hay ninguna zona tensionada». En una ciudad se aplicarían por áreas de ésta.

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Para que un espacio de una localidad alcance esta calificación se debe dar este parámetro: que el precio de compra o alquiler de la vivienda en ese espacio «haya sufrido en los cinco años previos a declararse zona tensionada una subida acumulada al menos tres puntos superior al alza del IPC de su región». También se podrá dar dicha declaración si en una zona la «carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia, más gastos de electricidad, agua o contribuciones a la comunidad, supera el 30% de los ingresos o la renta media de los hogares».

Un estudio que publicó este mes Idealista indicó que en la ciudad de Córdoba la tasa de esfuerzo económico para afrontar un alquiler es del 20%. O sea de cada cien euros de ingresos netos medios de un hogar, 20 van a abonar un alquiler de un piso de dos habitaciones. Ese porcentaje la situaba en la parte baja de la tabla de las capitales españolas, pero no en la cola.

El presidente de Asaicor advierte de un impacto indirecto sobre el mercado de venta de pisos en la capital. Apunta que hay «un exceso de oferta», con la llegada de vivienda del mercado de alquiler. Eso sucede cuando la demanda está «más debilitada» por «la subida de tipos de interés o la inflación». El resultado, sigue Vaquero, es que se «están ralentizando las operaciones e incluso se ve un descenso de precios del 2% ó 3%, que puede ser de aquí a final de año de hasta el 10%».

La presidenta del Colegio de Administradores de Fincas considera también que en la capital se está dando una reducción de la oferta de alquiler y un alza de las nuevas rentas. «Los dueños, sobre todo los modestos, que tienen un piso, por ejemplo, para complementar su jubilación, se retraen de alquilar y venden o convierten su propiedad en pisos turísticos».

Romero considera que, tras esas decisiones, está una ley de vivienda que «no apoya al arrendador». Le penalizan «los topes a los precios» del alquiler. Y, sigue, están «aterrorizados con que les puedan ocupar sus viviendas vacías o con inquilinos que no les respondan económicamente»: «Por ejemplo, en caso de arrendatarios vulnerables, se para el procedimiento de desalojo y se debe solicitar informe de vulnerabilidad. Tienen que estar muy seguros de la solvencia del inquilino».

«Con esta norma, es un problema tener un piso para alquilar. Las situaciones de vulnerabilidad en el acceso a un hogar, que tenga que haber un desahucio, no ha de soportarlas un propietario al que no se le paga, sino que debe solucionarlas la Administración y tiene que haber vivienda social». Es, denuncia, una «barbaridad» que no se haya aprovechado esta norma para «regular las ocupaciones ilegales, activando frente a ellas mecanismos ágiles y rápidos, y los impagos de renta».

Añade que «entiendo» que las cifras que dan las inmobiliarias de salida de vivienda del segmento de alquiler al de venta son «en las que se mueve el mercado» local. «Y el precio de los nuevos alquileres está creciendo. No era el espíritu de la ley, pero hay un efecto rebote», reflexiona. Y Romero advierte del efecto que tendrá esta ley en futuras operaciones: «Creo que personas o empresas podrían replantearse invertir en construcción».

Sobre el impacto indirecto en el mercado de venta con el aumento de oferta procedente del alquiler, Romero muestra dudas sobre que vaya a causar descenso de precios: «¿Bajar?... No sé. Creo que se mantendrán».

En el caso del mercado de venta, un análisis privilegiado es el de la entidad de referencia en nuestro territorio, Cajasur. Fuentes de este banco apuntan que «el Banco Central Europeo [BCE] está cumpliendo sus previsiones respecto a la subida de los tipos de interés y el mercado ya descuenta que en breve habrá otra pequeña subida.

Los interlocutores consultados en Cajasur añaden que, según los expertos, los recortes de tipos deberán esperar hasta junio de 2024. «Ésta es una previsión que comparten muchos economistas y analistas españoles. Es posible que los tipos de interés bajen en 2024 hasta quedarse entre el 3% y el 3,5%, con lo que se señalaría el camino para que en 2025 y 2026 estemos en torno al 2%, objetivo del BCE», ahondan.

El escenario actual, detallan estas fuentes del banco, «dejará el euríbor en niveles del 4% y lógicamente requerirá un mayor esfuerzo para acceder al crédito hipotecario a los consumidores con menos poder adquisitivo, y porque el precio de la vivienda no está bajando».

Aunque no se descarta un incremento de la morosidad, explican estos interlocutores, «no será tan importante como en crisis anteriores». «Lógicamente existe una correlación y a mayores tipos de interés, más mora; pero también es cierto que la política del BCE está siendo paulatina por lo que no se traslada de modo brusco al cliente», sostienen desde Cajasur.

Otro impacto de las subidas de los tipos de interés en el mercado hipotecario, precisan estas fuentes, es que «algunos clientes con ahorros disponibles casos están optando por la amortización de parte del capital de su hipoteca».

En estos momentos, en Cajasur «estamos manteniendo nuestros estándares de riesgo en la admisión del crédito, e igualmente se está detectando una mayor actividad en las solicitudes de subrogaciones de nuevos clientes con la intención de trasladar su hipoteca a nuestra entidad».

De vuelta al análisis de la Ley de Vivienda, el notario Diaz-Vieito, por su parte, considera que es ahora cuando se verán «menos pisos en alquiler y habrá un notable aumento del precio de las rentas nueva». Critica una norma que aplica «una intervención máxima a un negocio tan lícito como el de vender pantalones». «Esta norma disminuye de forma vertiginosa la protección del propietario. Las situaciones de las personas en especial vulnerabilidad hay que protegerlas, pero no con cargo al propietario, al que se está demonizando», reflexiona.

Tras la decisión de no poner pisos en alquiler, sigue, habrá quien se limite a sacar su propiedad del mercado a la espera de alguna reforma legislativa; quien intente venderla -«Pero, igual, no es el mejor momento», dice en alusión del debilitamiento de la demanda- o busque «lograr una rentabilidad igual o inferior pero más segura, como con el arrendamiento turístico». Y él también advierte de que esta ley «disuade la inversión en el mercado inmobiliario. La retraerá». Añade que «hay mucha gente que se planteaba la inmobiliaria como una inversión segura y va a dejar de considerarlo como un mercado seguro».

Si se salta al ámbito de la construcción, la norma incrementa los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida del 30 al 40% en parcelas urbanizablea o del 10 al 20% cuando se actúa en terrenos urbanos no consolidados. Ahí, el análisis es el del secretario general de Construcor. Dice que son cuestiones que «no tienen incidencia» para la promoción de viviendas en la capital. «Para que eso pasara, sería necesario hacer la adaptación de planeamiento a esas nuevas exigencias», reflexiona Carmona. «No hablamos de determinaciones de aplicación directa por el mero hecho que se haya aprobado la ley», puntualiza.

Argumenta que, si se va a procesos de innovación, «hablamos de que son necesarios tres o cuatro años. De poner en carga un suelo en un plazo de un año, lo dilatas a tres o cuatro años, con lo que agravas el problema, porque reduces la oferta de vivienda y tensionas el mercado. No creo que los ayuntamientos vayan a hacer eso»

Entre otros motivos, para su posicionamiento, recuerda que hay varios principios esenciales de la normativa estatal y autonómica que hacen referencia a que todas las actuaciones de transformación de suelo tienen que «garantizar su viabilidad técnica y fundamentalmente la económica».

Carmona se detiene en un aspecto de la nueva ley: «Pretende que se aumente el parque público de viviendas en los municipios que lo requieran». «En la ciudad de Córdoba, seguro que hay población especialmente vulnerable que necesita de ese tipo de vivienda», apunta. Señala como «sorpresa agradable» que la nueva ley «hace hincapié en la colaboración público-privada». Y, expone, son las empresas las que han mostrado «eficacia para acometer la VPO, porque casi el 90% de la que se ha puesto en el mercado en España en los últimos 25 años ha llegado del sector privado».