La venta de casas cae por tercer mes consecutivo y la mayoría de compras son ya sin hipoteca

Esta consecución confirma el final de lo que empezaba a asimilarse a una nueva burbuja inmobiliaria. 2022 fue el año en el que más casas se vendieron desde el estallido de la crisis del ladrillo en 2007: se firmaron más de 650.000 operaciones. Pero ya en diciembre ese júbilo comenzó a desaparecer, tras caer un 13,3% en lo que fue el primer gran correctivo del mercado y la antesala de lo que vivirá el mercado residencial este año.

Pero su actividad también irá acorde a la ubicación en la que se quiera acceder a la compra de una casa. Caerá más en aquellos lugares donde el precio es más alto, grandes ciudades y localidades turísticas principalmente. Como prueba, en febrero los mayores descensos de operaciones se dieron en Madrid (-16%), Baleares (-13,6%), Andalucía (-12,1%) y Canarias (-10,6%). La falta de stock de vivienda en los municipios más demandados y la resistencia a bajar precios por parte de los propietarios están también detrás de estas correcciones.

Porque las rebajas en la venta de pisos siguen sin aparecer a pesar del cambio de paradigma en el mercado. Según la consultora inmobiliaria Gesvalt, en un total de siete regiones se registraron subidas por encima del 5% durante el primer trimestre del año. Se trata de Murcia (10,3%), Navarra (7,8%). Baleares (7,4%). Comunidad de Madrid (5,3%), Andalucía (5,1%) y Canarias (5%).

Son subidas de precios que, para muchos agentes inmobiliarios, no concuerdan con la tónica actual del mercado, pero los propietarios entienden que la dinámica es coyuntural y prefieren esperar para vender más caro antes que vender pronto y asumir rebajas.

No tendrán fácil encontrar compradores a corto plazo. Según Idealista, el encarecimiento de la financiación ha provocado que la tasa de esfuerzo para comprar una vivienda de dos dormitorios sea muy elevada en los mercados donde hay más movimiento. La situación es dantesca. En Palma, las familias destinan ya el 55% de sus ingresos al pago de la hipoteca; en San Sebastían el 48%, en Barcelona el 40%, en Málaga el 36% y en Madrid el 34%.

Por lo que el mercado buscará refugio en inversores, tanto grandes como particulares. Hay un nicho importante. Según señalan los Registradores a este periódico, la mayoría de las operaciones en febrero se firmaron sin necesidad de préstamo hipotecario. Una característica común en este tipo de cliente.

Según los datos que maneja el gremio, en febrero se firmaron 34.332 préstamos hipotecarios (-2,5% respecto a 2022) por las 48.812 compraventas que hubo. Pero dentro de esa cifra figuran hipotecas sobre vivienda «que se hacen para otros fines sin llevar aparejada la compra: para hacer una reforma importante o para financiar el negocio de un autónomo, por ejemplo», explican desde los Registradores, aunque remarcan que la mayoría de firmas hipotecarias llevaron aparejadas la compraventa durante ese mes.