Estadounidenses y australianos se lanzan a comprar vivienda en España por la caída del euro

«El mercado de lujo se mueve con reglas independientes al estándar y es más estable a los cambios económicos y políticos», apuntó en el mismo evento Constanza Maya, responsable de expansión de Engel & Völkers Iberia. Incluso consigue aprovecharse de la inestabilidad: «En los últimos meses estamos encontrando una demanda de clientes norteamericanos e incluso australianos, por el favorable tipo de cambio del dólar frente al euro», destacó el presidente de Engel & Volkers para España, Portugal y Andorra, Juan-Galo Macià.

«La mayoría de las operaciones en el lujo superan los dos millones de euros y rara vez se cierran con financiación bancaria», añadió Maya. Eso justifica la doble velocidad a la que se dirige el mercado inmobiliario.

Franceses, británicos, alemanes o belgas también participan en la fiesta. Son nacionalidades que copan habitualmente el ranking de mayores compradores extranjeros por sus adquisiciones en el litoral español. El año pasado, el 40% de las operaciones intermediadas por la inmobiliaria alemana en España vinieron por parte de foráneos.

La gran demanda embalsada después de dos años de restricciones sanitarias justifican buena parte de esta euforia compradora. En localidades de la Costa del Sol como Málaga, Marbella, Benalmádena, Fuengirola, Torremolinos, Mijas y Estepona, los extranjeros llegaron a acaparar hasta el 60% de las operaciones. Adquisiciones cuyo destino se reparte ya en muchos municipios a partes iguales entre vivienda vacacional y primera residencia.

Esta es una zona geográfica donde el ciudadano ruso es uno de los grandes compradores, pero desde la inmobiliaria aseguran no haber notadeo su ausencia. «Lo que ha sucedido es que los rusos no han vendido sus propiedades», aseguró Maya.

En el mercado de lujo la demanda también se ha reducido, pero aún sigue siendo superior a la oferta en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia y Sevilla, así como en localizaciones costeras como Marbella y Mallorca. La inversión extranjera volvió a ser el motor en Baleares y Canarias. En zonas como Costa Adeje en Santa Cruz de Tenerife, los foráneos concentraron el 81% de las operaciones.

En cuanto a precios. Madrid, Baleares y Andalucía estuvieron a la cabeza. En la capital, se alzaron a doble dígito por segundo año consecutivo hasta situarse en 5.570 euro el metro cuadrado, según la inmobiliaria germana.

Con todo, de cara a este 2023 se siguen encontrando distintas incertidumbres en el segmento lujo. «Observamos que desde finales del pasado año se están retrasando las decisiones de compra debido a la actual coyuntura económica (tipos de interés altos, inflación disparada,elecciones, posible recesión económica), y se lanzan ofertas más agresivas por parte de los compradores», constata Maya.

En el resto del mercado la situación es de 'stand by'. Bernardos señala que el propietario todavía no ha entrado en la mentalidad de recesión inmobiliaria. «Cree que puede tener el precio del año anterior más un plus. Qué se habitúe a la nueva realidad es cuestión de tiempo, pero durante el primer semestre de 2023 nos vamos a encontrar que oferta y demanda tendrán discrepancias».

En el caso de la obra nueva, la situación se dibuja de crítica. El profesor Bernardos asegura que el 'stock' existente será absorbido, «porque a la inmensa mayoría de los promotores no le queda vivienda en venta. Ya vendieron todo lo que tenían en 2022, pero también buena parte de las entregas de 2023 y 2024». El experto señala a este mercado como una «isla». «En la obra nueva no hay recesión inmobiliaria. Hay disminución de interesados, pero como la demanda es tan grande las promotoras venderán todo sin problema».

Con estos mimbres, el mercado del alquiler es el que recoge a toda la demanda frustrada de compra y esta a su vez genera más tensiones en los arrendamientos. Un efecto dominó que complica el acceso a la vivienda a las familias menos pudientes. En las capitales conseguir un piso es una quimera y la periferia también comienza a saturarse al ofrecer precios más asequibles.

Según los datos de Engel & Volkers, el coste medio del alquiler en Madrid y Barcelona ha superado los 20 euros el metro cuadrado, mientras en Valencia se mueve en el entorno de los 15 euros. En este apartado también exhibe músculo el cliente extranjero al firmar la mitad de las operaciones durante el año pasado.

Gonzalo Bernardos dibuja así la dinámica del mercado del alquiler en grandes capitales como Madrid. «Una inmobiliaria publica un piso en Chamberí de 55 metros cuadrados a precio de mercado (1.150 euros). El primer día aparecen 14 interesados y al siguiente ya está alquilada. ¿Cuál es el perfil de demandante? Alguien que cobra 3.000 euros y que antes vivía solo en un piso de 40 metros, pero ahora busca más espacio». Esto provoca que jóvenes con un nivel de ingresos menor se vean abocados a tener que acudir al alquiler de habitaciones, «el mercado estrella en este contexto». «Si quieren vivir en Malasaña tendrán que ir a habitación». Una situación extrapolable a Barcelona.

Bernardos también alerta sobre el mensaje negativo que mandan partidos como Unidas Podemos al mercado y los problemas de oferta que puede generar los controles de precios que plantea la ley de vivienda. En su opinión, «en lugar de criminalizar a los propietarios, habría que estimularlos para que las familias vulnerables puedan acceder a un alquiler».