La hipoteca media variable ahorró 38.000 euros respecto a la fija

La década de los 90 y los primeros años de los 2000 fueron de concesión masiva de hipotecas. Quien quisiera podía acceder a un préstamo para comprarse una casa. La banca daba créditos por el 100% del valor de tasación de la vivienda e incluso algo más para sufragar una hipotética reforma.

Por aquel entonces en España predominaba el tipo variable en la mayoría de las hipotecas. El tipo fijo existía pero las firmas eran menos de dos de cada diez. El euríbor se publicó por primera vez al término de 1998 y el primer mes con datos fue enero de 1999. Desde ese momento los préstamos se referenciaron a este índice.

El euríbor se movió desde 1999 hasta 2008 entre 5% y el 2%, y la media entre esos años fue del 3,5%. Pese a esos números elevados, los consumidores preferían firmar su crédito para vivienda a tipo variable y beneficiarse a futuro de posibles bajadas, como finalmente ocurrió. Así las cosas, en cuanto al tipo fijo era habitual encontrarse ofertas de entre el 4,5-5,5%, según fuentes bancarias.

Con estos mimbres, al echar la vuelta atrás se puede comprobar que la hipoteca variable ha resultado más beneficiosa para el consumidor. Con una hipoteca media de 150.000 euros, firmada en febrero de 2003 a 20 años, a un tipo fijo del 5%, los intereses totales a pagar han ascendido a 87.584,07 euros. De esta manera, el cliente habrá tenido que devolver entre 2003 y 2023 un total de 237.584,07 euros.

En cambio, si esa hipoteca se firmó con un tipo variable de euríbor más un diferencial del 1%, con revisión anual, el consumidor habrá pagado entre 2003 y 2023 un total de 49.576,54 euros. El importe total que se ha tenido que desembolsar ha sido de 199.576,54 euros al terminar el plazo de devolución.

Así, el ahorro que habrá disfrutado el hipotecado medio a tipo variable en estas dos décadas asciende a 38.007,53 euros con respecto a ese mismo hipotecado medio pero a tipo fijo. El ahorro medio se ha situado en el 43,4%.

¿Por qué históricamente ha salido mejor el tipo variable? La respuesta está en la evolución del euríbor y en cómo se ha desincentivado el tipo fijo las últimas décadas, salvo lo ocurrido en los tres últimos años.

Con el euríbor en una media esos años del 3,5%, llegando por momentos al 5%, la banca potenciaba principalmente el tipo variable. En España no ha existido mucha tradición de tipo fijo y era una modalidad poco extendida, aunque aportara más seguridad al consumidor al saber la cuota a pagar durante toda la vida del préstamo. Ante esa falta de interés y la predilección por el variable, los bancos no incentivaban el tipo fijo y lo que ofrecían era un interés del 4,5-5,5%.

En estas dos últimas décadas apenas se han dado meses en los que el euríbor ha estado por encima del 4,5% para que el tipo fijo de principios de los 2000 pudiera salir rentable. De ahí que el variable haya resultado más barato.

Asimismo, hay que tener muy en cuenta que desde el crack inmobiliario de 2008 el índice no ha remontado hasta llegar a este 2022. Entre 2008 y 2015 el euríbor se movió entre el 0% y el 2%. Y en 2016 entró en negativo por primera vez en la historia, para permanecer con ese signo durante seis años. No ha sido hasta ahora, concretamente abril de 2022, cuando el índice volvió a entrar en positivo y ahora roza ya el 3,5% este febrero de 2023.

Ni aun así el tipo fijo de los primeros años de los 2000 resultaría ahora más atractivo que el variable. Fuentes bancarias ponen de ejemplo una hipoteca firmada en 2002, a 30 años, con un capital solicitado de 150.000 euros y un tipo fijo del 4,5%. En ese supuesto, hasta la fecha actual y aún con diez años de hipoteca por delante, el cliente habrá pagado 108.611 euros de intereses y habrá amortizado solo 82.607 euros como principal. En cambio, a un tipo variable de euríbor + 0,7% (el diferencial que aplicaba entonces el banco objeto de análisis), el cliente habría pagado hasta ahora 55.956 euros de intereses y habría amortizado 95.965 euros de principal.

En el mismo plazo temporal, y a falta de diez años para acabar de pagar el préstamo, con el tipo variable se habría ahorrado en ese supuesto casi 27.000 euros. Una cantidad llamada a agrandarse en los siguientes ejercicios.

Pese a todo, el tipo fijo sí que resulta atractivo para quienes hayan suscrito sus préstamos a esta modalidad en los últimos tres años, porque los bancos, con el euríbor en negativo, sí que han potenciado este tipo.

Se han constituido hipotecas fijas por debajo incluso del 1% entre 2019 y 2022, aunque la escalada de nuevo del euríbor ha acabado con ello y ahora las ofertas de las entidades financieras a esta modalidad vuelven a estar en el entorno del 4% en la mayoría de los casos, y subiendo. En este sentido, fuentes financieras señalan que un interés fijo suele garantizar que es rentable siempre que se firme por debajo del 2% a lo largo de toda la vida del préstamo; si supera esa cota, lo normal es que salga mejor el tipo variable.

Aunque el interés variable haya supuesto históricamente un beneficio para el consumidor, eso no quiere decir que una subida tan abrupta como la actual no genere tensiones.

La cuota media de una hipoteca referenciada al euríbor en España se ha incrementado casi en 300 euros en tan solo un año. Es el mayor incremento de toda la serie en solo doce meses. Y esto tiene impacto en el coste total del préstamo; así, el problema actual radica en que el ascenso ha sido demasiado acelerado.

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Desde Agencia Negociadora van más allá y recalcan que el encarecimiento de la cuota mensual por la subida del euríbor provoca no solo que se paguen más intereses, sino que se reduzca menos el principal. En este sentido, desde esta compañía señalan que la cuota mensual media se ha incrementado en un 39,5%, pero se amortiza un 34% menos de capital y el pago de intereses se ha más que triplicado.

En el ejemplo que ponen, de una hipoteca variable de 150.000 euros, a 20 años con euríbor + 2% de diferencial, la cuota ha pasado de 734 a 1.024 euros. Así, mientras hace un año 527 euros eran amortización, ahora solo lo son 347 euros, mientras que los intereses han pasado de suponer 206 euros sobre el total de la cuota a 676 euros en la actualidad.