La crisis de las oficinas en Estados Unidos aviva los temores de la banca

Muy pocos hablan de una crisis en el sector inmobiliario global. El problema, según fuentes financieras, está focalizado en EE. UU.; las oficinas han visto desplomada su rentabilidad, en parte por las subida de tipos oficiales, y no todo el mundo ha regresado al trabajo presencial. Un cóctel que se viene preparando desde 2021 y que ahora ha dado más la cara golpeando las cuentas y cotizaciones de algunas entidades por lo que ocurre al otro lado del Atlántico.

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Rosalía Sánchez

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El banco mediano americano New York Community, que asumió gran parte del quebrado Signature Bank, es muestra de ello. Disparó las provisiones por el inmobiliario comercial, lo que unido a la digestión de la entidad absorbida ha golpeado la cotización; de un mes para acá ha perdido un 50%. El banco japonés Aozora, expuesto al ladrillo americano, también se ha desplomado más de un 30% en tres semanas. En Europa, el impacto se lo han llevado las alemanas Deutsche Pfandbriefbank y Aareal Bank. Y de nuevo se repite el problema de su exposición al inmobiliario de EE. UU., ahora en crisis de rentabilidad y demanda.

Los desplomes en Bolsa de algunas entidades medianas han puesto en guardia a la banca, incluida la española, aunque la exposición de las entidades de nuestro país a ese problema es prácticamente mínima. Lo que se teme en el sector financiero nacional es que se contagie el miedo por las bolsas globales, como ocurrió cuando quebraron el Silicon Valley Bank y Credit Suisse, que cayeron por diferentes motivos y muy alejados del negocio del sector español, pero que generaron una crisis de confianza. Las entidades, según fuentes financieras, permanecen atentas por si la crisis de las oficinas pudiera terminar en la quiebra de alguna entidad mediana regional, especialmente en EE. UU.

Quien también monitoriza de cerca el problema es el BCE. La crisis del inmobiliario comercial norteamericano está dentro de las prioridades supervisoras de la institución dirigida por Christine Lagarde.

En el inmobiliario español descartan de momento un contagio desde Estados Unidos. Principalmente porque la exposición de la banca al inmobiliario comercial es mínima por las políticas de riesgos tomadas desde las entidades financieras respecto a este tipo de activos tras la crisis del ladrillo. «Los bancos españoles han sido muy restrictivos a la hora de conceder préstamos al sector, con apalancamientos mucho más reducidos que en el pasado y en general a otros países europeos», explica Iñigo Laspiur, director sénior de Finanzas Corporativas en España de la consultora CBRE.

El experto recuerda que si existen algunos bancos en Europa, sobre todo en Alemania, que están sufriendo el pinchazo inmobiliario en EE. UU. es debido a su exposición directa al mercado de oficinas en aquel país, algo que no ocurre en la banca española en términos generales.

Laspiur sí reconoce que, como en EE.UU., la valoración de los inmuebles destinados a uso de oficinas en las principales capitales europeas se está viendo perjudicada por el aumento de los costes de financiación, la desaceleración económica y la presión del entorno macroeconómico. Pero aclara: «A pesar de que el sector de oficinas es uno de los que más se ha visto afectado en 2023 por la caída de las valoraciones, la realidad es que el mercado de ocupación está funcionado muy bien, además de que todos los contratos en inmobiliario comercial suelen estar ligados a la inflación, con lo cual incluso está subiendo la base de rentas».

Desde un punto de vista sociológico, Laspiur también señala que a diferencia de España, donde las oficinas recuperan los niveles de asistencia, «en EE.UU. las distancias a los lugares de trabajo son mucho más largas, con peores conexiones y sin estar tan arraigado el concepto de interacción social que tenemos aquí de las oficinas». Factores que junto a una mayor normalización del teletrabajo hacen que las contrataciones de espacios de trabajo y la construcción de nuevas superficies para oficinas hayan caído en picado al otro lado del Atlántico.

En el caso de España, explica el director de finanzas corporativas de Colliers, Miguel Martínez, las contrataciones se han mantenido fuertes en los principales enclaves financieros y débiles en la periferia con una caída respecto a 2022. Señala también que en 2023 el número de operaciones se mantuvo estable, «si bien es cierto que se han cerrado menos operaciones con volúmenes por encima de los 10.000 metros cuadrados respecto al ejercicio anterior».

Sobre los peligros en los que puedan incurrir estos activos inmobiliarios, como un ajuste de precios, cree que estos serán mínimos. «Las estructuras de financiación han sido muy conservadoras y la banca está facilitando refinanciaciones para adaptar el servicio de la deuda a la capacidad de generación de caja de los activos. Esto hace que las situaciones 'distressed' (de riesgo) estén siendo muy puntuales, alejando el fantasma del pinchazo inmobiliario en nuestro país».

El experto confía en que las expectativas que existen de reducción de tipos de interés en el corto y medio plazo deriven en una recuperación de precios del inmobiliario. «O, al menos, deriven en el fin de los ajustes experimentados en los últimos meses».