El BCE vigila las tasaciones inmobiliarias para rastrear posibles pérdidas en los bancos

El trasfondo es el temor del BCE de que los bancos por él supervisados no estén creando las provisiones de riesgo verdaderamente adecuadas para cubrir los préstamos inmobiliarios. Las investigaciones son parte de los esfuerzos del supervisor para rastrear pérdidas potenciales en los bancos, según fuentes familiarizadas con el tema que cita la agencia Bloomberg.

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Desde marzo, cuando la quiebra abrupta e inesperada de dos bancos regionales de los Estados Unidos (Silicon Valley Bank y Signature Bank) sacudió los mercados, los inversores comenzaron a preocuparse por la vulnerabilidad de los balances de los bancos regionales y, más específicamente , por su exposición al sector inmobiliario. En comparación con los grandes bancos, los pequeños tienen una más amplia exposición al sector, que representa en promedio el 28,7% de sus activos, mientras que para los grandes representa sólo el 6,5%. Y la clave para asegurarse de que los bancos han reservado provisiones suficientes para pérdidas en préstamos inmobiliarios es que la tasación de los edificios se corresponda con el verdadero valor de mercado.

La división de supervisión del banco central ya mencionó en el pasado los préstamos inmobiliarios comerciales como foco de su análisis y reconoció que los bancos alemanes se encuentran entre los más afectados. España tiene esta vez los deberes mejores hechos, pero los bancos españoles tienen todavía una proporción relativamente alta de los denominados NPL (Non Performing Loans), en su mayoría heredados y atribuidos a este sector, y el BCE considera positiva una posible llamada de atención, para no bajar la guardia ante un mercado en tensión que puede provocar todavía sustos graves.

Frankfurt advierte que aquellos bancos con exposiciones concentradas en el mercado inmobiliario comercial «pueden seguir siendo vulnerables». Los expertos del BCE recuerdan que los gobiernos pueden contribuir a mitigar más aún los riesgos mediante un uso «más proactivo» de la «caja de herramientas macroprudencial» y que la Directiva de Requerimientos de Capital, que fue modificada el año pasado para incluir un «colchón contra riesgos sistémicos» sectorial, establece que «puede ser usado explícitamente para exposiciones del mercado inmobiliario». Además, indican, las autoridades nacionales podrían considerar «alentar» la adopción de herramientas de liquidez más amplias por parte de fondos de inversión inmobiliaria.

Los activos inmobiliarios sufrieron enormemente durante la pandemia, ya que el trabajo desde casa y las compras en línea perturbaron la demanda. La política monetaria más estricta los está sometiendo ahora a una mayor presión ylas valoraciones incorrectas podrían enmascarar el daño al sistema financiero y prolongar la crisis. «Las vulnerabilidades en el sector inmobiliario comercial son una fuente importante de riesgo crediticio para el sector financiero», advirtió también el Fondo Monetario Internacional en un informe publicado ayer.

Los tasadores suelen tener en cuenta las transacciones de venta más recientes de propiedades comparables en el mercado. Sin embargo, actualmente hay escasez de títulos, lo que dificulta la estimación correcta de los valores. Esto se debe en parte a que el rápido aumento de las tasas de interés ha deprimido la demanda, mientras que al mismo tiempo los vendedores se muestran reacios a vender muy por debajo del valor contable. Por este motivo, el BCE teme que los expertos hayan ajustado a la baja las valoraciones demasiado lentamente.

El BCE asume además ciertas peculiaridades nacionales. En Alemania se asume tradicionalmente una visión a más largo plazo, lo que significa que los precios son menos volátiles que, por ejemplo, en la región anglosajona, donde ya se han producido fuertes ajustes. Según BNP Paribas Real Estate, las propiedades de oficinas en Londres han perdido más del 17% de su valor, más del doble que en Frankfurt. Deutsche Bank anotó una «debilidad persistente» en el sector inmobiliario comercial en el segundo trimestre y aumentó las provisiones para pérdidas crediticias, lo que ayudó a duplicar esas provisiones en su banca de inversión. En el primer semestre del año, los Landesbanken crearon reservas por valor de 400 millones de euros para cubrir impagos de préstamos inmobiliarios comerciales.

Un estudio sobre los riesgos de propiedades comerciales realizado por la Supervisión Bancaria del BCE el año pasado encontró que su valoración es «un punto ciego para muchos bancos», ya que no mantienen sus valoraciones actualizadas. El BCE pudo comprobar que los bancos a menudo se mostraban satisfechos con las evaluaciones proporcionadas por los clientes, en lugar de obtener informes independientes de tasación.