La fiebre de las viviendas turísticas arrastra al comercio: 3.000 locales reconvertidos en 10 años
Desde 2015, 2.913 locales se han reconvertido en viviendas, la mayoría utilizadas como hospedaje turístico
La norma de Almeida para regular los pisos turísticos estará lista en abril
Casi 3.000 locales comerciales se han convertido en viviendas en los últimos diez años, copando los barrios del centro y llegando ya a los más periféricos. Y la mayoría son ahora pisos turísticos, una actividad que se extiende como una mancha de aceite, ... y que crece a la misma velocidad que se reducen los comercios tradicionales a pie de calle. La situación ha disparado las alarmas en el Ayuntamiento de Madrid, que ya estudia medidas para intentar revertirla.
Evolución de los locales comerciales
convertidos en viviendas en Madrid capital
800
717
700
585
600
568
500
400
347
(*) Datos a
15/02/2024
300
224
219
200
142
88
100
15*
8
0
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Locales comerciales convertidos
en viviendas por distritos
356
Carabanchel
Ciudad Lineal
Fuencarral-El Pardo
Latina
Arganzuela
Puente de Vallecas
Centro
Tetuán
Chamartín
Hortaleza
Villaverde
Salamanca
Retiro
Chamberí
San Blas-Canillejas
Moncloa-Aravaca
Usera
Moratalaz
Villa de Vallecas
Barajas
Vicálvaro
11.
15.
8.
10.
2.
13.
1.
6.
5.
16.
17.
4.
3.
7.
20.
9.
12.
14.
18.
21.
19.
276
212
TOTAL
2.913
locales
convertidos
202
188
175
169
De 0 a 100
De 101 a 200
162
De 201 a 300
Más de 300
152
133
130
118
117
8
114
16
113
21
6
100
5
9
20
75
7
4
15
1
3
46
14
2
19
44
13
10
11
12
16
18
17
15
Fuente: Ayuntamiento de Madrid
P.S./ABC
Evolución de los
locales comerciales
convertidos en
viviendas en
Madrid capital
100
500
0
400
600
700
800
200
300
8
2015
88
2016
224
2017
347
2018
585
2019
717
2020
2021
568
2022
219
2023
142
(*) Datos a
15/02/2024
2024
15*
Locales comerciales
convertidos en
viviendas por distritos
356
Carabanchel
Ciudad Lineal
Fuencarral-El Pardo
Latina
Arganzuela
Puente de Vallecas
Centro
Tetuán
Chamartín
Hortaleza
Villaverde
Salamanca
Retiro
Chamberí
San Blas-Canillejas
Moncloa-Aravaca
Usera
Moratalaz
Villa de Vallecas
Barajas
Vicálvaro
11.
15.
8.
10.
2.
13.
1.
6.
5.
16.
17.
4.
3.
7.
20.
9.
12.
14.
18.
21.
19.
276
212
202
188
175
169
162
152
133
130
118
117
114
113
100
75
46
44
16
15
8
16
21
6
5
9
20
7
4
15
1
3
14
2
19
13
10
11
12
18
17
TOTAL
2.913
locales
convertidos
De 0 a 100
De 101 a 200
De 201 a 300
Más de 300
Fuente: Ayuntamiento de Madrid
P.S./ABC
Los datos, a los que ha tenido acceso ABC, indican que en los últimos diez años, 2.913 locales comerciales han dejado de serlo para convertirse en viviendas, en una curva ascendente que alcanzó su cénit en el año 2020, coincidiendo con la pandemia, cuando fueron más de 700 los comercios trasmutados en uso residencial y hospedaje; desde entonces ha ido reduciéndose paulatinamente.
Por distritos, el que más está sufriendo esta mudanza de comercios en viviendas a pie de calle, y muchas veces turísticas, es Carabanchel –tal vez por su cercanía a Madrid Río–, seguido de Ciudad Lineal, Fuencarral-El Pardo y Latina. Son todos ellos distritos no tan céntricos, pero cercanos y bien comunicados con la almendra central. Donde menos se da este fenómeno, por contra, es en Vicálvaro y en Barajas.
El Ayuntamiento de Madrid detectó 478 pisos turísticos sin licencia en 2023
El 11,7% de las viviendas inspeccionadas no tenían permiso, de un total de 4.093 actuaciones
En el Ayuntamiento miran con mucho recelo esta realidad: lo reconocía esta semana el delegado de Urbanismo, Medio Ambiente y Movilidad, Borja Carabante, quien hablaba de «preocupación» por esta fiebre de transformación de locales en pisos turísticos. Y planteaba medidas para frenarlo, que se concretarán en la nueva normativa sobre viviendas para turistas que quieren tener aprobada inicialmente el próximo mes de abril. «Creo que es esencial mantener el comercio de proximidad y, en la medida de lo posible, que esos locales sigan siendo comerciales y no se conviertan en vivienda, porque muchos de esos 2.900 espacios se han colocado como viviendas de uso turístico», insistía el concejal.
El fenómeno de los apartamentos turísticos ha explotado en Madrid en los últimos años: su número no para de crecer. Hay unos 14.000, según estimaciones aportadas por las autoridades municipales. Y el problema podría ser aún mayor: la web Inside Airbnb recopila datos sobre esta actividad que cifra para Madrid en más de 25.000 los pisos turísticos disponibles, de los que un 64 por ciento se alquilarían completos –unos 16.300– y el resto, por habitaciones.
«Si no hay comercio, además de perder empleabilidad, las calles se vuelven más peligrosas e inseguras»
Eduardo Zamácola
Presidente de Acotex
Uno de cada tres de estos pisos turísticos están en manos de grandes tenedores, y el resto corresponde a propietarios con dos o más viviendas. Su concentración es enorme en barrios céntricos como Chueca, Universidad, Letras, La Latina, Lavapiés o el Madrid de los Austrias.
«Si no hay comercio, además de perder empleabilidad, las calles se vuelven más peligrosas e inseguras», advierte Eduardo Zamácola, presidente de Acotex (la Asociación empresarial del Comercio Textil y Complementos de la Comunidad de Madrid). El fenómeno de la desaparición de los locales comerciales «responde a una situación complicada en el sector», explica: «El comercio, sobre todo el de moda, no ha recuperado sus ventas desde la pandemia». Entonces, éstas llegaron a caer un 40 por ciento, y aunque luego han subido algo en 2022 y 2023 –un 13 y un 3,8 por ciento, calcula–, no han sido suficientes.
Este oscuro panorama se vuelve aún más negro por «los incrementos de costos continuos, las subidas energéticas, la inflación, los tipos de interés, que hace que mantener las ventas sea muy complicado», y muchos opten por echar el cierre.
Más rentable
La situación también afecta a los propietarios de locales: «El casero, en lugar de alquilar a un comercio, que le puede dejar tirado a la vuelta de un año, prefiere cambiar de uso el local y poner una vivienda turística; le sale mucho más rentable».
Pero Zamácola advierte de los efectos colaterales de estos cierres: «El comercio da vida a una ciudad; si tienes una tienda, procuras tener tu acera cuidada, los escaparates iluminados incluso por la noche, y si no hay tiendas, las calles resultan más oscuras e inseguras». Eso, sin contar con las pérdidas económicas y en empleabilidad. El empresario pide sensibilidad «a los ayuntamientos, a los caseros y al Gobierno central, para que le den la importancia debida al comercio».
Una opinión coincidente en muchos puntos con la de Hilario Alfaro, presidente de Madrid Foro Empresarial: «La conversión masificada de locales comerciales en pisos turísticos no es algo positivo; una ciudad sin actividad comercial es una ciudad dormitorio». Cosa distinta sería, puntualiza, «poner en marcha esta fórmula de rehabilitación de locales en viviendas en zonas de inactividad comercial».
se transformaron en viviendas, mucha de ellas de uso turístico, en el año 2020. Este es el ejercicio que registró un número más alto de estos cambios en la última década.
En todo caso, remacha Alfaro que «cerrar comercios es restar identidad de ciudad; siempre que un negocio cierra significa pérdida de empleos. Si seguimos así, lo que estamos permitiendo es que nuestros barrios se conviertan en meras zonas de paso para los turista», denuncia.
El Ayuntamiento de Madrid trabaja ahora en la actualización de la normativa de pisos turísticos, cuyo texto buscará el consenso entre hosteleros, propietarios de viviendas de uso turístico y vecinos para «poder conciliar actividad económica, turismo y descanso de los vecinos», señaló el concejal Carabante.
sin licencia son las que existirían en Madrid, según las estimaciones que maneja el ayuntamiento madrileño.
En la actualidad, las viviendas de uso turístico están calificadas como «terciario tipo hospedaje». Para transformar un local comercial en un piso turístico a pie de calle, lo primero es cambiar su uso. El Ayuntamiento realizó 4.093 inspecciones en estas viviendas, que se saldaron con la detección de 478 viviendas turísticas sin licencia, mientras que otras 243 recuperaron su uso original en los últimos años.
En un 82 por ciento de los casos, las denuncias de este tipo de establecimientos tienen su origen en los vecinos de la finca, mientras que el 18 por ciento las plantea la Policía Municipal.
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