Mercado inmobiliario de Madrid: los alquileres rozan ya bajadas del 10% desde que estalló el Covid-19

Una transformación que no tardó en reflejarse desde los primeros compases de la pandemia pero que, pasada la primera ola y entrados ya en la segunda, se ha acentuado. El valor de las rentas, es en términos generales –la mayoría de los departamentos de estudios de las consultoras e inmobiliarias lo cifran así– un 10% menor que hace un año. Un hecho insólito a tenor del historial de subidas escalonadas que, de media, han sufrido los alquileres en la capital en el último lustro. Sin embargo, pese al innegable efecto Covid-19 , el sector apunta a que esta coyuntura ha coincidido también con un fin de un ciclo alcista que ya no tenía «mucho más recorrido» en un mercado tan «tensionado».

Así lo cree Ferran Font , director de estudios de Pisos.com . Los datos que maneja el portal inmobiliario reflejan cómo en septiembre de 2019 la capital superó por siete euros la barrera psicológica de los 2.000 de media al mes –para el modelo tipo de vivienda de 110 metros cuadrados con el que la compañía elabora sus estadísticas– frente a los 1.818 que registró el mes pasado. Una bajada del 9,43% que supone la mayor desde que comenzó la tendencia negativa en mayo (-0,95%).

Desde entonces, la ciudad más cara de España para alquilar una vivienda fue arrastrando, mes a mes, bajadas cercanas a los cuatro puntos porcentuales, llegando a casi el doble durante agosto. Una realidad que contrasta con los crecimientos históricos, algunos de ellos cercanos al 20%, que por ejemplo sufrió el parque madrileño entre diciembre de 2018 y enero de 2019. Hace justo un año, ese incremento interanual se quedó en los 14,16%.

La media de la Comunidad, a pesar de haber resistido mejor el embate de la pandemia –mantuvo la inercia de crecimiento hasta el mes de junio–, está en rojo desde agosto. Las caídas, eso sí, han sido más discretas (del 2,61% y 2,41%, respectivamente).

Los expertos consultados por ABC coinciden en que, el principal efecto sobrevenido de esta crisis sanitaria, ha sido un aumento espectacular de la oferta . «Hay un 40% más de oferta de vivienda en alquiler a nivel nacional que hace un año», explica Ferran Font. La casuística de esta nueva realidad del mercado es diversa en una gran ciudad como Madrid: «Ha habido un importante trasvase de la oferta disponible en alquiler vacacional al residencial de larga estancia, cercano al 20%, por la ausencia casi total de turismo», señala sobre una de las más evidentes.

Pero hay otras: la inestabilidad de la compraventa también ha arrastrado a los propietarios a explorar la vía del alquiler a la espera de un contexto más favorable para la venta . «Han confluido varias cosas en un mercado muy tensionado de por sí que ahora se enfrenta a una demanda cuya capacidad económica se va a ver reducida y en el que a los propietarios no les va a quedar otra que ajustar los precios», incide.

En la misma línea, desde agencias como cuentan cómo las inmobiliarias tratan de explicar a las carteras de clientes propietarios de viviendas esta nueva realidad. «Las restricciones de movilidad han producido una disminución de buscadores internacionales, que en Madrid suponen una parte importante del negocio», apuntan sobre otro apartado mollar para este segmento. Su departamento de alquiler ha observado otra contribución relevante al aumento de la oferta en la capital: «El producto disponible ha crecido considerablemente por la entrada de pisos que se ofrecían para corta estancia –viviendas para estudiantes o ejecutivos extranjeros– y que ahora buscan hacer contratos de vivienda habitual».

«Ante un aumento sin precedentes del paro cabe esperar una caída de precios significativa pues el precio del alquiler está directamente relacionado con el mercado laboral . Y los propietarios ya empiezan a aceptarla», coinciden sobre las perspectivas poco halagüeñas. El sector se encuentra así ante un doble reto, seguir satisfaciendo la alta demanda existente y ser capaz de ajustar los precios a la situación económica actual.

Aunque otros portales inmobiliarios, como Idealista, rebajan considerablemente esa bajada cercana a los dos dígitos –situando la evolución de los precios frente a septiembre de 2019 en un -3%–, apuntalan la idea de que los distritos céntricos se están viendo más afectados por las bajadas que la periferia de la ciudad . En parte, tal y como coinciden la mayoría de fuentes consultadas, por esa reconversión de lo turístico a lo residencial. Así, de los datos de esta compañía se desprenden caídas interanuales de los precios en Salamanca (6,8%), Retiro (6%), Chamberí (4,8%) y Centro (4,8%).

Respecto a la opción del alquiler como inversión, la región sigue siendo el mercado más interesante con una rentabilidad bruta, según Pisos.com, del 6,94%. Aunque en la capital es más baja, del 5,5% –por debajo de la media nacional (6,26%)– , se ve «compensada» con la elevada demanda y, por ende, el «menor riesgo» que corre el inversor.