Dos de cada tres nuevas viviendas que salen al mercado son activos de inversión
El 63% de los cerca de 258.000 nuevos inmuebles registrados en el Catastro desde la entrada en vigor de la norma tienen por titulares a personas físicas o jurídicas con entre tres y diez inmuebles en cartera
Operar bajo el radar de la consideración legal de 'gran tenedor' les exime de verse potencialmente sujetos a límites en los precios de alquiler
En la legislación laboral se conoce como el síndrome del empleado 50 y en la legislación fiscal, la maldición de la gran empresa, consignan las distorsiones creadas por determinadas legislaciones que establecen un umbral para favorecer o eximir de obligaciones a un determinado colectivo pero ... que lo que acaban provocando son situaciones indeseadas que inhiben el crecimiento de las empresas por la única razón de evitarse un mayor control administrativo o laboral o bien un tipo fiscal más gravoso. Algo similar parece estar empezando a gestarse en la inversión inmobiliario a partir de la Ley de Vivienda,
Si a lo que aspiraba la Ley de Vivienda del Gobierno era a controlar la acumulación de activos inmobiliarios urbanos en manos de grandes tenedores, la última actualización de datos del Catastro correspondiente a principios de año apunta a que ese objetivo al menos en su dimensión estadística estaría en vías de cumplirse. Ahora, si la cuestión de fondo era modular la utilización de la vivienda como inversión para hacerla compatible con unos precios más razonables en el mercado del alquiler tal vez no se haya dado en el clavo.
Lo que dicen las cifras es que desde el ejercicio en que entró en vigor la Ley de Vivienda, en el año 2023, hasta principios de este año el Catastro ha registrado 257.957 inmuebles urbanos más y que apenas 11.279 de ellos han acabado en manos de los grandes tenedores, entendidos según la definición legal que exige disponer de más de 10 inmuebles en propiedad para asignarles esa consideración. En este periodo, los grandes tenedores -a los que el Gobierno imputa una importante cuota de responsabilidad en las dificultades para acceder a una vivienda en alquiler en condiciones asequibles- apenas se han hecho con 4,5% de las nuevas viviendas urbanas en circulación y su cuota de mercado apenas ha variado pasado del 1,06% en que se situaba en 2023 al 1,09%, una variación insignificante.
Viviendas urbanas por número
de activos de los titulares
(personas físicas o jurídicas)
En número de viviendas
Nº de
viviendas
STOCK
2025
Nuevas
2023-2025
15.023.773
34.730
1
47.969
6.410.544
2
3 a 4
82.913
4.704.808
5 a 10 (*)
2.108.991
80.640
Gran tenedor
(**)
312.398
11.729
TOTAL
28.560.514
257.957
* La Ley de Vivienda permite ampliar la consideración como ‘gran tenedor’ a todos los que tengan más de cinco bienes inmobiliarios
** La Ley de Vivienda considera grandes tenedores a los que tienen la titularidad de más de diez bienes inmobiliarios
Fuente
Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda
ABC
Viviendas urbanas por número de activos de los titulares
(personas físicas o jurídicas)
En número de viviendas
Gran
tenedor
(**)
5 a 10
(*)
TOTAL
Nº de viviendas
1
2
3 a 4
15.023.773
6.410.544
4.704.808
2.108.991
312.398
28.560.514
STOCK 2025
Nuevas 2023-2025
34.730
47.969
82.913
80.640
11.729
257.957
* La Ley de Vivienda permite ampliar la consideración como ‘gran tenedor’ a todos los que tengan
más de cinco bienes inmobiliarios / ** La Ley de Vivienda considera grandes tenedores a los que
tienen la titularidad de más de diez bienes inmobiliarios
Fuente: Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda
ABC
¿Significa esto que se ha producido un retroceso en la utilización de la vivienda como activo de inversión? En absoluto. Los datos del Catastro revelan que apenas un 13,5% del total de los nuevos inmuebles urbanos incorporados a sus registros tuvieron como fin convertirse en la primera vivienda de sus titulares, algo menos de 35.000 sobre un total de 258.000 nuevos inmuebles urbanos en el mercado, y que la cuota de mercado total copada por titulares de una única vivienda ha retrocedido de forma sustancial desde cerca del 53% hasta el 52,6% en poco más de un año.
Lo que ha ocurrido básicamente es que se ha disparado la utilización de la vivienda como inversión, pero principalmente en el segmento que puede operar sin las restricciones que la ley impone a los grandes tenedores. Dos de cada tres nuevos inmuebles urbanos incorporados a las bases de datos del Catastro pertenecen a titulares que poseen entre tres y diez inmuebles, es decir, a inversores inmobiliarios que sin embargo no están sujetos a las restricciones regulatorios que el Gobierno impuso a los grandes tenedores.
Compras al contado
De hecho, la compra de vivienda para inversión fue la que sostuvo el mercado inmobiliario durante todo el 2023 y buena parte del 2024 hasta que el Banco Central Europeo (BCE) empezó a bajar los tipos de interés. En ese marco temporal, hubo muchos meses en los que entre el 40 y el 50% de las compraventas totales se hicieron al contado, una característica propia de los que adquieren para darle al inmueble otro uso que no sea el de residir en él.
La magnitud del movimiento resulta llamativa si se tiene en cuenta que dentro del stock total de vivienda urbana controlada por el Catastro ese segmento solo posee algo menos del 24% del total de vivienda en el mercado. En otras palabras, que tras la Ley de Vivienda los titulares de una cuarta parte del stock de vivienda se han hecho con dos de cada tres nuevas viviendas del mercado.
La introducción de la definición de 'gran tenedor' en la regulación inmobiliaria doméstica puede explicar ese movimiento del mercado. Ser gran tenedor viene acompañado de una serie de obligaciones legales de nuevo cuño que son precisamente incentivadores de la operativa inmobiliaria. Según la ley aprobada por el Gobierno tener esa condición obliga a prorrogar las condiciones del contrato de arrendamiento durante al menos un año más si el inquilino demuestra alguna condición de vulnerabilidad, si la vivienda está ubicada en una zona declarada tensionada impide actualizar la renta del alquiler y obliga a sujetar en cualquier caso la actualización de la renta mensual a un indicador establecido por el Gobierno. Elementos todos ellos que el sector ya advirtió que podría tener consecuencias.
La acumulación de operaciones en el segmento de inversores no sujeto a la condición de gran tenedor podría ser una de ellas. La ley también establece que las comunidades autónomas podrán rebajar ese umbral de más de diez viviendas para ser considerado como 'gran tenedor' hasta el punto de poder rebajarlo a la tenencia de cinco o más viviendas, algo que ocurre por ejemplo en Cataluña, que es la única región que tiene aplicadas las intervenciones para la mayoría de su población. El mercado parece haber tomado nota porque precisamente el mayor incremento de viviendas en cartera se produce en la horquilla de tenedores de entre tres o cuatro viviendas, que han acumulado 82.913 nuevos inmuebles urbanos, prácticamente una tercera parte del total de los registrados desde 2023, cuando hasta la fecha su peso en el stock total está en el 16%.
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