La Generalitat catalana usa un truco para ocultar que los alquileres siguen al alza

La tesis que mantienen desde el Observatorio del Alquiler es que la Genaralitat está usando la mediana en vez de la media para sostener que las rentas están bajando. Una referencia que consideran «robusta», pero que no es tan válida para el mercado del alquiler porque está altamente segmentado en el caso de grandes capitales como Barcelona. Fernando Pinto, analista de la entidad, ofrece la siguiente explicación técnica. «Desde el punto de vista estadístico, la mediana y la media convergen únicamente bajo distribuciones simétricas. Sin embargo, el mercado de la vivienda presenta distribuciones asimétricas, donde existe una proporción significativa de alquileres con precios notablemente superiores a la moda. Por tanto, el uso de la mediana en solitario, sin un análisis complementario de los percentiles superiores puede conducir a una infraestimación sistemática del coste de acceso a la vivienda en alquiler.

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Para ilustrarlo mejor, Fernando Pinto ofrece el siguiente ejemplo: «Supongamos que en un mismo barrio se registran los siguientes precios mensuales de alquiler para siete viviendas: 600, 650, 700, 750, 800, 1.200 y 1.800 euros. El valor mediano es 750 euros y el valor medio es 928,57. Así, una persona que consulte solo la mediana concluiría que los alquileres rondan los 750 euros cuando en realidad, debido al peso de los inmuebles más caros, el coste promedio que se paga en el mercado se acerca a los 930 euros», defiende el analista, que además añade que desde la Generalitat «no siempre aclaran» el método utilizado para elaborar la estadística, y «en ocasiones se traducen erróneamente al castellano como precio medio, cuando en realidad se trata de la mediana».

«Esta ambigüedad puede generar confusión en el análisis comparativo, afectando no solo a la percepción del mercado, sino también a la formulación de políticas públicas de vivienda», añade.

Y es que la diferencia de cifras que ofrecen sector público y privado es abismal. La Generalitat de Cataluña con datos recogidos a partir de las fianzas de los contratos de alquiler depositadas ante el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl) y del departamento de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica de la Generalitat, insiste en que en el primer año de límites de rentas, los precios de los alquileres han retrocedido un 8,9% en Barcelona, mientras que el Observatorio del Alquiler habla de subidas del 3,6%. ¿Cómo pueden aumentar los precios si están topados? Los nuevos contratos de alquiler deben estar referenciados al índice de precios del Ministerio de Vivienda si el propietario tiene más de 10 casas (también deben asumirlo las viviendas nuevas que salgan al mercado) o al valor del anterior contrato en caso de los pequeños caseros. Pero la norma contempla excepciones para poder subir las rentas hasta un 10% (renovación de la vivienda o rehabilitación energética), además del salvoconducto que existe para los pisos de menos de 30 m² y de más de 150 m².

Así las cosas, aunque ahora en la provincia de Barcelona las subidas de precios son bastante menores a los del resto de capitales españolas, la Ciudad Condal y su cinturón tienen los arrendamientos más caros de España. Según el Observatorio del Alquiler, la renta media allí es de 1.649 euros, ligeramente por encima de Baleares (1645 euros), y 60 euros arriba de Madrid.

Pero el precio ha dejado de ser el principal problema para los inquilinos de la provincia de Barcelona, y ha dejado paso a la disponibilidad de viviendas, que es cada vez más escasa desde la entrada de las intervenciones. Desde el cierre de 2023 hasta el 31 de diciembre de 2024, la oferta disponible se redujo desde las 132.259 pisos hasta los 95.216, mientras la previsión para este año es que salgan otros 6.924 inmuebles del mercado. Es decir, que en dos años se habrán perdido 54.000 inmuebles en esa zona.

Este duro recorte deja un panorama en el que por cada piso que sale al mercado es contactado por una media de 437 personas en los primeros 10 días en los que se publica en un portal inmobiliario, cuando jace tan solo dos años, eran 81 aspirantes a inquilinos los que llamaban.