Los efectos de los topes al alquiler que quiere Podemos en España: la escasez de vivienda impulsa el intercambio de pisos en Berlín
El sector calcula que la mitad de mudanzas del verano fueron bajo esta modalidad
Desde que el gobierno regional de Berlín empezó a cacharrear con los precios del alquiler, primero legislando topes que después tumbó el Constitucional y más tarde amagando con expropiaciones, el mercado inmobiliario de la capital alemana se ha ido cerrando sobre sí mismo. Los precios ahora son más o menos los de antes, pero la oferta de vivienda se ha reducido hasta el punto que el tiempo medio de espera desde que el inquilino empieza a buscar piso hasta que lo encuentra supera los dos años, en una ciudad en la que hasta bien entrado el siglo XXI cambiar de casa era casi un deporte. Y en este tenso contexto de relación entre la oferta y la demanda, surgen en el mercado alternativas novedosas que crean tendencia, como el intercambio de viviendas. Dado que se trata de un sector todavía por regular, no hay cifras oficiales, pero las empresas inmobiliarias calculan que cerca de la mitad de mudanzas del pasado verano en Berlín correspondieron a esta modalidad.
Ewa tiene 22 años y es estudiante. Vivía hasta hace poco en un piso compartido en régimen de Wohngemeischaft, popularmente abreviado como WG. Durante el largo tiempo de la pandemia y con el trabajo on line, el ambiente se fue enrareciendo entre los compañeros de piso, la convivencia era cada día más difícil y ella decidió marcharse. Buscó tanto un apartamento para vivir sola como otro piso compartido. Buscó en los barrios más cool de Mitte y Prenzlauerberg y fue ampliando después la búsqueda hasta el extrarradio. Buscó durante treinta meses, durante los cuales el resto de los inquilinos de su piso se había ido mudando a otras ciudades de Alemania.
«Esto tuvo como consecuencia que yo me quedaba como titular de la WG, pero era una casa demasiado grande para mí sola, no podría pagarla», recuerda los últimos días antes de oír halar del intercambio de viviendas. «Fue relativamente rápido, contactó conmigo una pareja con un hijo que esperaba el segundo y ahora yo vivo en su piso y ellos han ocupado el mío».
En la primera Feria de Intercambio de Vivienda, organizada por seis grandes empresas inmobiliarias, se formó una cartera de un total de 360.000 viviendas y 908 inquilinos aceptaron un intercambio. Quienes gozan de una posición más cómoda son los inquilinos o propietarios de viviendas con mas metros cuadrados. «Por cada inquilino dispuesto a reducir el tamaño que habita, hay alrededor de cinco solicitudes de ampliación», explica un portavoz de la Asociación de Empresas de Vivienda de Berlín-Brandemburgo, que confirma que se pagan «tasas de reubicación», compensaciones por cesión de metros cuadrados, de hasta 3.500 euros.
Muchos de estos intercambios se acuerdan entre conocidos, otros a través de páginas web como www.tauschwohnung.com, en las que se cruzan ofertas, o en departamentos de reciente creación de inmobiliarias tradicionales como inberlinwohnen.de. Los algoritmos han demostrado una alta eficiencia a la hora de emparejar demandantes de vivienda y aprenden rápidamente de cada transacción. Ante la ausencia de una legislación específica, comienzan a darse casos en los que el conflicto no se resuelve fácilmente, como aquellos en que una de las partes reclama de nuevo casa alegando que se trata de su primera vivienda. En las asociaciones de vivienda de propiedad estatal existe ya un reglamento de intercambio, pero los inquilinos de propiedades privadas no cuentan con una legislación a la que atenerse.
«Queremos que todos los ciudadanos puedan intercambiar vivienda en igualdad de condiciones», dice el diputado del distrito de Weissensee, Dirk Stettner, que calcula que «cientos de miles de inquilinos podrían beneficiarse con garantías de esa legislación y «eso generaría un alivio inmediato al mercado inmobiliario» de la capital. Debido a que la Ley de Arrendamiento es ley federal, es necesaria una iniciativa del Bundesrat que poco a poco se pone en marcha.
Para que los intercambios funcionen, son necesarias personas dispuestas a renunciar a metros cuadrados y estos suelen ser jubilados, que no requieren ya tanto espacio porque sus hijos no viven en la casa familiar y que gozan de contratos de alquiler muy antiguos con precios especialmente atractivos para, por ejemplo, familias en formación. Según el Insittuto de Investigación Económica de Colonia (IW), el 6,5% de los hogares en las ciudades alemanas de más de 100.000 habitantes viven en condiciones de hacinamiento, en su mayoría padres jóvenes con hijos incapaces de encontrar vivienda más grande a medida que va aumentado la familia.
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La ciudad de Potsdam, a veinte minutos de Berlín y destino preferido entre familias de altos ingresos, existe ya una Oficina de Coordinación de Intercambio de Vivienda que funciona desde el verano de 2020. «Nuestro objetivo es proporcionar un espacio vital basado en las necesidades a través del intercambio y aumentar la cantidad de vivienda en oferta», explica un portavoz, que señala que los más amplios grupos destinatarios de este servicio son los hogares con niños y demasiado poco espacio, junto con los mayores en viviendas más grandes que desean adaptarse a una jubilación sin demasiadas obligaciones domésticas. El funcionamiento de la oficina tiene un coste para el erario público de 75.000 euros anuales. «La experiencia demuestra que no basta con el intercambio online, que es necesario un enfoque activo y apoyo para que los inquilinos efectúen el cambio con garantías».
En España, los topes al alquiler efectuados en Cataluña también se saldaron con pérdida de oferta. Y una vez que el Tribunal Constitucional tumbó estos límites, los precios no pararon de subir. PSOE y Unidas Podemos quieren legitimar estos topes en la ley de vivienda que ya están ultimando y los propietarios buscan protegerse con alzas o cambiando sus inmuebles al mercado de compraventa o el turístico.
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