¿Burbuja inmobiliaria? La falta de obra nueva y los límites a las hipotecas lo dificultan

Las alarmas saltaron tras conocerse el dato de compraventas de mayo, el mejor quinto mes del año desde 2007 tras registrarse 61.000 operaciones según el INE. Uuna cifra que invita a soñar al sector con igualar las cifras de hace dos décadas aupado por la reactivación del mercado hipotecario que ha generado las últimas bajadas de tipos del BCE. Pero no necesariamente igualar ese pico significa que el mercado se vaya a desplomar. «El hecho de que el volumen actual de compraventa de vivienda en España se asemeje al del año 2007 no implica que exista de nuevo burbuja inmobiliaria, y menos que se vaya a producir el pinchazo de la misma», resume José María Basañez, presidente del Grupo Tecnitasa y presidente de la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, Atasa.

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Los motivos para pensar en que no hay visos para otro estallido son varios, pero el principal es que la producción de vivienda es siete veces menor a la de aquel momento. «Mientras que en la época de la burbuja existía un muy importante exceso de oferta construyéndose más de 700.000 viviendas nuevas al año y muchas de ellas careciendo de demanda, ahora la oferta es muchísimo más baja y ante una demanda fuerte y creciente. Llevamos varios años con un volumen de promoción de vivienda nueva de unas 100.000 unidades. Lo cual resulta, a todas luces, muy insuficiente, y como prueba de ello basta comparar con el número de creación de nuevos hogares en España, que es de más del doble», cuenta Basañez. A ese factor, Beatriz Toribio, consultora estratégica del sector inmobiliario, añade la liberalización de suelo que existía en aquel momento respecto a hoy para poder construir y los requisitos más estrictos que exigen ahora las entidades financieras para dar hipotecas comparado a la «concesión masiva» de 2008.

¿Pero qué ocurre con los precios? El Banco de España en su Informe de Estabilidad Financiera publicado a finales de mayo apuntaba a que el precio de la vivienda se encontraba a cierre de 2024 con un desequilibrio entre el 1,1% y el 8,5%, «frente a un rango estimado del 0,8% al 4,8% seis meses antes». Toribio cree que es un diagnóstico acertado para algunos casos. «Llama la atención a que en determinadas zonas cercanas a grandes capitales se pida por un piso más de 600.000 euros, una cifra que no se corresponde con el poder adquisitivo del grueso de la demanda de este tipo de zonas», apunta, pero también cree que el mercado puede aguantar todavía nuevos alzas mientras la economía y el empleo sigan creciendo. «Pero en cuanto es tuerza un poco, y cualquier elemento externo lo dificulte, podemos asistir a una corrección importante de los precios que va a afectar sobre todo a zonas con menor poder adquisitivo», señala la experta.

Basañez, por su parte, destaca que aunque es verdad que se han alcanzado los precios de la burbuja inmobiliaria, esto se ha conseguido de forma nominal. «En términos reales, descontando la inflación acumulada durante este periodo, estaríamos aún más de un 25% por debajo», recuerda.

Así que, por el momento, las rebajas podrían tardar en llegar. O puede que ni lo hagan. María Matos, directora de estudios de Fotocasa, cree qu ela brecha entre oferta y demanda seguirá al alza resultando en un gran encarecimiento del precio en los próximos años. «Y lo que echará más leña al fuego serán las condiciones hipotecarias más atractivas porque harán que la demanda se erija más fuerte y sólida, mientras la oferta seguirá paulatinamente descendiendo. La alta competencia de demandantes por cada vivienda es lo que hará que los propietarios no se vean obligados a rebajar el precio de compra», detalla, sí bien apunta a que la sensación entre los españoles de que se avecina una burbuja inmobiliaria crece, y ya en 2024 lo pensaba así el 54% de la población.

Por lo pronto, las previsiones de Fotocasa indican que las subidas del precio de la vivienda a nivel nacional estarán por encima del 10% este año. «Estamos detectando las variaciones de precios más intensas (14,9% interanual en junio) desde que en Fotocasa tenemos registros, hace ya 20 años. Además, este fenómeno no es puntual ni localizado, ya que afecta al 94% de las provincias y al 86% de los municipios analizados», especifica.