El alquiler en Europa: así intentan frenar las principales capitales la subida de precios

Cada vez más ciudades en el mundo, especialmente europeas, regulan el precio del alquiler o lo harán antes de finales de año. Sin embargo, en Madrid, Bruselas o Londres no lo tienen previsto

El precio del alquiler en Berlín ha aumentado más del 120% desde 2004 ABC

Belén García-Pozuelo y Carlos Manso Chicote

26/06/2019 a las 01:40h.

Berlín, la capital de la principal economía europea, tendrá una ley que regule el precio del alquiler: durante los próximos cinco años no podrán superar un determinado límite. Los berlineses han sido los últimos en apostar por la intervención pública del mercado de la ... vivienda , pero en otras ciudades del mundo la situación es diferente. Mientras que en Nueva York, Roma o Viena existe una normativa que limita el precio del arrendamiento de inmuebles, en lugares como Madrid, Bruselas y Londres no hay nada previsto. Por su parte, París, Berlín, Lisboa y Dublín son algunas ciudades que han decidido poner fin a la escalada del precio este año o a principios del siguiente.

«Cuando se regula el alquiler es bueno, porque hay un problema la vivienda importante» , opina el director de Estudios de Pisos.com, Ferrán Font. En un mercado como el español, donde cada vez hay menos viviendas en propiedad y más en alquiler, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), «en muchos casos es más económico pagar una deuda hipotecaria», asegura. Los arrendatarios dedicaron el 42% de su renta disponible a pagar el alquiler en 2017 . Así lo reflejan las últimas estadísticas de Eurostat, cuyas cifras sitúan a España como uno de los principales países donde los inquilinos destinan un mayor porcentaje de dinero a pagar el arrendamiento de la vivienda. La situación opuesta se da en Austria. Su capital, Viena, es el modelo hacia donde Europa mira. Allí apuestan por la vivienda social para crear más oferta y así atenuar los precios.

Durante el transcurso de estos siete años, la renta disponible dedicada a pagar el alquiler ha sido más elevada en España que en el resto de los principales países europeos ABC

Ante esta situación, Ferrán Font defiende que « la administración pública debería legislar en positivo y no para castigar ni limitar». En España no existe una limitación del precio del alquiler a nivel nacional, tan solo Cataluña es donde se ha regulado: desde el pasado mayo y a través de un Decreto Ley, quedaron prohibidas las subidas de más del 10% sobre los precios fijados en el índice oficial de 2017 . Esto ya se aplica a zonas con una escasez acreditada de vivienda asequible, como algunos barrios de Barcelona o del área metropolitana por el desequilibrio entre oferta y demanda.

Sin embargo, en el resto de ciudades españolas no ocurre así. Un ejemplo es Madrid , el precio del alquiler cerró 2018 con un incremento del 13,7%, según datos de Fotocasa. «La administración pública debería hacer que los propietarios estén interesados en poner su piso en alquiler», sostiene Font (Pisos.com). En su opinión, también deberían «conseguir que los propietarios que tengan su piso vacío lo saquen al mercado para alquilar y apostar por la vivienda de alquiler social» .

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Berlín: quiso «frenarlos» y ahora congelarlos

La capital de Alemania ha reabierto el debate en Europa. Berlín es el primer y único Estado federado que ha aprobado por ley la congelación del precio del alquiler . La medida, que previsiblemente entrará en vigor a principios del próximo año, comenzó a aplicarse con carácter retroactivo el pasado 18 de junio. Esto tiene un motivo: evitar que los propietarios aumenten los precios durante la tramitación del proyecto de ley. Para que entre en vigor dentro del plazo previsto, enero de 2020 , el Parlamento del Land tendría que tener listo este proyecto de ley el 17 de octubre. La idea es evitar el encarecimiento del precio del alquiler en la ciudad regulando el mercado inmobiliario.

Pero no todos los políticos regionales están convencidos de que funcione. El tripartito berlinés que gobierna en coalición (Partido Socialdemócrata, Los Verdes y Die Linke), ha aprobado la medida con toda la oposición en contra. La gestión del alcalde socialdemócrata Michael Müller no solo ha sido cuestionada por su administración o por la acogida de refugiados , también por la subida de los alquileres. Desde 2004 el precio medio del arrendamiento ha aumentado en la capital más del 120% , según la consultora Knight Frank , un 20,5% de 2016 a 2017. A la ciudadanía le preocupa la cuestión del alquiler, una muestra de ello es la creación del Partido de los Inquilinos , que se presentó a las elecciones estatales de 2016.

Dicho Partido nació en 2015, mismo año en el que se aprobó una norma en todo el Estado alemán, que limitaba en los nuevos contratos la subida del arrendamiento en un 10%, considerando los precios medios que hubiese en la zona de la vivienda. Fue la llamada Mietpreisbremse o «freno del precio del alquiler» , que solo actuaba sobre las áreas «de tensión» en las que había gran desequilibrio entre la oferta y la demanda. El gobierno de Merkel también aprobó, y entró en vigor el pasado 1 de enero, una ley por la que el propietario tiene que informar al inquilino de las subidas del alquiler antes de concluya el contrato. Si el aumento del arrendamiento supera el 10% de la media de la zona, deberán justificar el motivo. De este modo el arrendatario queda más protegido, ya que en caso de infracción los caseros se enfrentan a multas de hasta 100.000 euros.

Bruselas: sin regulación pero con garantías

El precio medio del alquiler en la capital belga está en los 770 euros , un precio inferior al de Berlín (990 euros). Las cifras proceden de Eurostat, la Oficina Europea de Estadística, y se han elaborado a partir del último estudio realizado en 2017. En el mismo no se tiene en cuenta la i nfluencia de la vivienda pública , tan solo las «áreas residenciales de buena calidad». A pesar de ello, la capital belga es uno de los principales mercados inmobiliarios del país, motivo por el que los precios son más altos que en el resto de ciudades de Bélgica.

«El precio de los alquileres es variable dependiendo de las zonas» , informa el Ministerio de Asuntos Exteriores, Unión Europea y Cooperación. Esto se debe a que «es un sector que depende del ciclo de trabajo de la ciudad, siendo la oferta y la demanda muy variable e n función de la época del año» .

En una capital donde no existe una legislación que regule el precio del arrendamiento, el coste de la vida resulta determinante . Tanto como las garantías: por ley, el casero no puede exigir al inquilino que ingrese el importe de más de dos mensualidades como fianza; tampoco puede aprovechar la renovación para aumentar el precio del alquiler. Esto ocurre con los contratos de corta duración (3 años o menos). Los de larga duración (más de 9 años), incluyen una cláusula con la que pueden penalizar al arrendatario con el abono de tres meses si se marchase antes de tres años.

Londres: escasa regulación y altos precios

Vivir de alquiler en la ciudad londinense cuesta unos 1.750 euros , según los datos de 2017 de Eurostat. Una cantidad que aumenta hasta superar los 2.100 euros si se trata de un piso de tres habitaciones. Así lo reflejan los datos del Gobierno, que también muestran que la renta mensual que se dedica al arrendamiento en los barrios más céntricos de la ciudad se duplica. De este modo, los precios están determinados por un mercado muy activo, con mucha oferta y demanda y con una regulación escasa.

El contrato de arrendamiento más común en Reino Unido es el Assured shorthold tenancy (AST) , en la que el propietario no vive en la misma vivienda que el inquilino, pero hay otro: a través del excluded tenancy el arrendador sí que puede alojarse en la misma casa. En ninguno de los dos casos hay obligación de que el contrato quede formalizado por escrito.

Lisboa: regulación a expensas de las elecciones

El Gobierno luso intervendrá el mercado del alquiler a partir del próximo 1 de julio. Será a través del Programa de Arrendamiento Accesible (PAA), medida «estrella» del partido de António Costa. Con las legislativas próximas (6 de octubre), el nuevo plan de los socialistas limitará a 600 euros el precio del alquiler de un estudio en Lisboa, ciudad donde se registran los precios más elevados del país.

El salario mínimo en el país es de 700 euros, y el coste dependerá de la renta y el tamaño del inmueble: por una habitación el límite será de 900 euros , mientras que, por un apartamiento de dos, 1.150 euros. Para las viviendas de tres habitaciones en la capital, el coste podría alcanzar los 1.375 euros , 1 .550 euros por las de cuatro y 1.700 euros por las de cinco habitacioens, según recoge el Diario de la República (equivalente al BOE). Dependiendo de la zona de Portugal donde esté ubicado, los precios variarán.

París: Macron intenta regular el alquiler

La capital de Francia busca restablecer los controles de alquiler, ya que es una de las más caras: 2.100 euros por vivir de alquile r en un piso de dos dormitorios, según el informe del banco Deutsche Bank Market Research. Hace dos años un tribunal administrativo anuló la decisión de limitar el precio del alquiler en París y ahora Macron busca regular el mercado de la vivienda mediante la ley ELAN . El 12 de junio fue aprobada por la Asamblea Nacional y por el Senado y tan solo queda que una comisión mixta de ambas cámaras acuerde la versión en septiembre.

Las ciudades que quieran acogerse a esta medida del ejecutivo galo (París ya anunció que lo hará) limitarán las subidas del alquiler a un 20% sobre un precio medio determinado según la zona, el año de construcción o el número de habitaciones. El líder liberal ha anunciado que la idea es c onocer el impacto en los precios de las ciudades hasta 2023, año en el que decidirán si debe permanecer en vigor.

Roma: precios máximos y mínimos consensuados

El alquiler en la capital de Italia no es tan caro como en Milán , ciudad con los arrendamientos más caros del país. El coste del arrendamiento está sobre los 980 euros , según datos de Eurostat. Desde 1998 en Roma existe el «alquiler de tarifa acordada», un pacto entre organizaciones de propietarios e inquilinos apoyado por el Ayuntamiento.

Debido a la escasez de oferta y a una demanda muy elevada, los precios máximos y mínimos se acuerdan desde 2004 de esta manera a nivel nacional. Cuando los propietarios e inquilinos no llegan a ningún acuerdo se pueden acoger a las referencias de la ciudad más cercana. Estas últimas vienen determinadas por la zona donde se encuentre la vivienda, por ejemplo, la cercanía a áreas verdes o las características del inmueble.

Viena: vivienda social contra el aumento del alquiler

La ciudad más habitable del mundo , según el Índice de Habitabilidad Global de 2018 , Viena, es un ejemplo para otras capitales de Europa. El fuerte apoyo público a la vivienda social ha aplacado el aumento de los precios del alquiler, que en áreas residenciales de buena calidad es de 980 euros . Hasta una media en zonas menos exclusivas de 512,40 euros , según el informe que presentaron en diciembre los profesores Dorothea Greiling y Friedrich Schneider. El gobierno socialdemócrata y los ecologistas de la ciudad mantienen el 62% de viviendas de renta social para que el alquiler medio del metro cuadrado se mantenga entre cuatro y cinco euros.

La ley del alquiler austriaca ( Mietrechtsgesetz o MRG ) puede aplicarse de tres formas. En un ámbito completo regula el precio máximo del alquiler y protege al inquilino si el arrendador anulase el contrato. La ley se aplica de manera completa sobre todo piso en alquiler que se encuentre ubicado en algún edificio construido antes del final de la Segunda Guerra Mundial.

Si la MRG se aplica parcialmente el alquiler se puede fijar libremente, pero el arrendatario sigue estando protegido . Ocurre en pisos no subvencionados y de nueva obra. Cuando no se adopta la ley, el precio también se fija libremente , no hay protección para el inquilino y tampoco queda consensuado quién se hace cargo de las reparaciones o mantenimiento. En estos casos solo se aplica el Código Civil austriaco.