La lección que España puede aprender de China en materia de vivienda

Claudio Feijoo, catedrático Jean Monnet en diplomacia tecnológica de la UPM, explica a ABC que es necesario entender que en China la propiedad del terreno es del Estado, tú no puedes comprarlo, solo tienes un permiso de uso por 70 años, lo que es lógico en un régimen de origen comunista. En suma, tú eres solo propietario de tu casa. Lo otro que hay que tener claro es que «China, pese a ser comunista, es el país más capitalista del mundo», afirma Fernando Cortiñas, profesor de IE Business School.

Pero hace tres años se generó en China una burbuja inmobiliaria enorme de forma muy parecida al caso español. «La gente en China pensaba que la inversión en el mercado inmobiliario era segura y todo el mundo invertía en pisos, porque nunca habían bajado. Yo como he vivido en China te puedo hablar de ciudades fantasmas llenas de rascacielos en los que no vive nadie (algunas podrían albergar a toda la población de Alemania). Las promotoras chinas usaban deuda para financiar operaciones y la vivienda se vendía sobre plano para seguir sacando adelante sus promociones», afirma Feijoo.

Cortinas nos señala que gran parte de los desarrolladores en China son tipos que se endeudaron enormemente tanto con el Estado como con los compradores. «Se llama hacer la obra en pozo, digamos. Te juntas con otros cien para hacer un edificio que no está hecho, ¿qué es lo que pasó? hubo tanta cantidad de gente haciendo casas -en eso sí se parece a España-, pero no todos tenían dinero para comprar una vivienda al precio que te la querían vender. Y no toda la gente quería comprar una casa donde los desarrolladores la hicieron», dice Cortiñas.

Ante estos excesos, en 2020 se impulsaron las 'tres líneas rojas', una ley que endurecía las condiciones para que los gobiernos locales hicieran esos préstamos, que era la base de la burbuja. Pusieron límites a esa forma de financiación.

Ese fue el comienzo de intentar pinchar de la manera más cuidadosa posible esa burbuja inmobiliaria. También cabe mencionar que a la pregunta de cuáles son las prioridades económicas de China, Feijoo señala que no está la de salvar el sector inmobiliario, pero sí que adquiera cierta sensatez en su funcionamiento. «Lo más importante para la economía de China es invertir en industria tecnológica y que eso le permita ser líder en el mundo», afirma.

En ese panorama, las cosas se han complicado bastante y en el último mes ha habido algunos cambios. «Se han aplicado políticas monetarias que han hecho que haya rebotado la bolsa, y han arrastrado también a las compañías inmobiliarias que estaban por los suelos. Aún así, no se han recuperado ni mucho menos. De los valores que tenían a los valores que tienen ahora, hay unas caídas bestiales. No solamente de las compañías inmobiliarias, sino muchas otras compañías relacionadas, incluso de sectores de consumo masivo», apunta Feijoo.

Y añade «como China tiene independencia, no es como España, que depende del Banco Central Europeo o de acuerdos con otros países, sino que puede hacer un poco lo que quiera, puede imprimir más dinero, puede comprar acciones, no tiene que pedir permiso a nadie», indica Feijoo.

Intentaron medidas como aligerar las cargas de financiamiento hipotecario, pagos iniciales más pequeños, aliviar las restricciones a los compradores chinos no residentes en grandes ciudades o abrir la mano a la compra de segundas residencias o han vuelto a dejar un poco el grifo abierto a los gobiernos locales para hacer préstamos. Pero no está resultando tan bien como quisieran, aunque Feijoo opina que el ajuste no les ha salido mal.

Feijoo detalla que la situación de los jóvenes es mala en China. Para casarte necesitas una casa y un coche, sino la familia de tu pareja piensa que no vas a ser capaz de sostener una familia. «Ahí tienes el problema, si quieres tener una vida necesitas una casa. El gobierno sabe perfectamente que esto es parte de la cultura china«. Y matiza que »ahora el problema es que Pekín ya no publica las cifras de paro juvenil, sobre todo del paro de gente que ha estudiado en la universidad. ¿Por qué? Porque el sistema chino está basado en una meritocracia. Te dicen, si trabajas duro, estudias mucho, entras a una buena universidad, haces un trabajo por vida y tu vida va a ser feliz. Si eso no es verdad, se rompe el contrato social, el pacto social que hace un poco de base y consiste en que a cambio de no tener libertad, tienes seguridad», afirma.

Además como se está gestando un problema demográfico en China «se han dado cuenta que sin casas para las nuevas familias, se dificulta el crucial crecimiento demográfico. Ten en cuenta que las predicciones para el país son que de los 1.400 millones que tiene ahora, en 2100 solo serán 700 millones, la mitad de la población. Y China ha basado históricamente su dominio del mundo en ser el país más poblado del mundo», afirma Feijoo.

Y hay otro problema, que es parecido al de España, todos quieren vivir en el centro y en las grandes ciudades. «En China están las llamadas zonas del nivel 1 que tiene mejores escuelas, a medida que bajas de nivel llegas al nivel 4 que sería una zona rural. Tú prefieres el nivel 1, pero no puedes vivir donde quieras en China. Por eso , el gobierno busca relajar el Hukou, un permiso de residencia interno que ahora permitiría a las personas asentarse en otros lugares», describe el profesor de la UPM.

Puedes cambiar de residencia normalmente si vas a una universidad de otra zona o te contrata una empresa, pero eso lo consigues con un buen título de una buena universidad, es un círculo vicioso. «Y los precios del nivel 1 son comparativamente mucho más altos, mientras que en el nivel 4, entre comillas, casi te regalan la casa si tú vas allí. La gente joven se tendría que ir a vivir al quinto pino para conseguir una casa. Y el gobierno teme que esas diferencias entre ciudades creen desigualdades más profundas.«, indica

En China, Feijóo explica que hay una genuina preocupación por las oportunidades que tiene la gente joven. «Otra cosa es que luego aciertes, lo hagas bien o lo hagas mal. y se preguntan, ¿cómo se ponen las bases para que tengas una vida con posibilidades? Aquí en España pasa una cosa y es que la pirámide poblacional tiene más votantes entre la gente mayor y de mediana edad. Entonces, al final, a los partidos políticos les es más cómodo hacer políticas que ayudan a la gente que tiene más años«, dice.

La visión a largo plazo del gobierno chino no tiene esas limitaciones políticas sujeta a elecciones cada cierto tiempo, te das cuenta que el futuro es de la gente joven, no de la gente mayor. Y en España necesitaríamos un pacto social de largo plazo para cuidar a la gente joven que diga: «oye vamos a cuidar a las siguientes generaciones». Pero estamos gobernados por un ciclo político con visión a corto plazo», reflexiona Feijoo.

También hay una preferencia muy parecida en el caso de España, históricamente, a la propiedad frente al alquiler. La única manera de cambiar eso para Feijoo es con vivienda pública y tiene que estar en un sitio razonable y eso es doloroso en el caso de China, cuando has construido una parte con este capitalismo exagerado que tiene.

En España, Cortiñas dice que el problema es que lejos de ser pragmáticos hay gente que pretende gobernar con las ideologías. «Nunca van a lograr que los precios bajen en zonas céntricas», señala. Mientras que en el país asiático hay esa conexión entre la vivienda, la familia y la demografía. Y la abordan, el gobierno chino no puede permitirse desatenderlo.