La subida del precio de los alquileres se ceba con los distritos del sur de Madrid

El círculo de la M-30 es, tal vez, la principal referencia física a la hora de alquilar un inmueble en Madrid. Históricamente, aquellos inquilinos que disponían de un presupuesto más ajustado encontraban en los distritos situados más allá de esta primera corona una solución habitacional a los altos precios del centro de la ciudad.

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EP

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En los últimos años se ha producido un 'efecto contagio' en los precios de los arrendamientos del centro a la periferia, donde el desembolso comienza a acercarse peligrosamente al que, hace no mucho, tendrían que hacer en distritos como Moncloa o Arganzuela. En cinco años, entre 2017 y 2022, los alquileres se han encarecido cerca de un 20% en los distritos del exterior de la M-30 (19,59%), frente a un aumento del 13,24% en el interior, según datos extraídos del portal inmobiliario Idealista en los últimos meses. Este crecimiento se ha concentrado, principalmente, en la mitad sur de la ciudad.

«Un piso que hace un año o dos se podía alquilar en 660 euros, ahora está más cerca de los 900», reconoce Rosana Álvarez, comercial de la inmobiliaria 'Vivienda Madrid'. Destaca que, en su barrio, Ciudad de los Ángeles, «hay zonas que para la compra-venta son mucho más baratas, pero en cuanto a alquileres da lo mismo; actualmente se paga lo que pida el propietario, más allá de si lo vale o no». En el distrito de Villaverde, el precio de los arrendamientos se ha disparado un 32,58% en cinco años. En 2017, el precio del metro cuadrado se situaba por debajo de los nueve euros; mientras que en octubre del presente año repuntó hasta alcanzar los 11,8 euros.

Al norte de Villaverde, los distritos de Usera y Puente de Vallecas también han experimentado aumentos por encima o cercanos al 30%, del 30,3 y 28%, respectivamente. Por debajo, pero también en niveles elevados, sobresalen Carabanchel (25%), Latina (24,04%) y Moratalaz (20,20%). Estas zonas, que han tenido históricamente precios más baratos, se vuelven atractivas para nuevos demandantes de inversión inmobiliaria que ven la subida de precios como una oportunidad; y la ocasión se convierte en aprieto para los nuevos inquilinos y las familias que tienen que renovar sus alquileres.

A esta subida media generalizada se le suma que muchos distritos de la ciudad están experimentando sus máximos históricos en el mes de octubre. Este fenómeno se observa tanto en zonas que ya tenían precios elevados, como Salamanca, Centro o Chamberí, como en barrios del extrarradio de Madrid. Este es el caso de Puente de Vallecas –donde el alquiler de los pisos ha llegado a costar 12,8€/m2, es decir, 1152 euros al mes por un piso promedio de 90 metros cuadrados–, Barajas, San Blas o Vicálvaro.

Durante la pandemia, la tendencia al alza de los precios se frenó, de manera inversamente proporcional a la curva de contagios. «Los apartamentos turísticos se convirtieron en residenciales y, en el momento en que se ha abierto el turismo, la residencia ha vuelto a pasar al ámbito vacacional», destaca Ferran Font, director de Estudios de pisos.com, que añade: «Aquello que bajó de precio durante el Covid, ahora está subiendo». A su juicio, los precios seguirán creciendo «hasta llegar al tope de capacidad de pago de los demandantes», momento en que los propietarios responderán con precios a la baja.

Los expertos coinciden en el diagnóstico: la concentración de la demanda y la escasez de oferta de alquiler son los culpables de una situación que empeora prácticamente cada mes. Las afueras de la ciudad se convierten en «polos de atracción» para los demandantes de vivienda que ya no se pueden permitir vivir en el centro, y que buscan alternativas bien comunicadas que les posibiliten tener la misma actividad. «En el caso del alquiler, estamos hablando de que mucha gente está yendo a vivir a grandes capitales, y nos encontramos con mercados con cada vez menos disponibilidad de oferta», explica Font.

El dato es demoledor: frente a un 15% de ofertantes, hay un 81% de demandantes. Así lo recoge Fotocasa en su informe 'Experiencia en alquiler en 2022', publicado a finales de noviembre. El portal inmobiliario detecta una «clara descompensación» entre la oferta y la demanda en el mercado del arrendamiento, una brecha que se ha ahondado, además, con el desplome de la oferta: de un 6% de particulares alquilando o intentando alquilar inmuebles de su propiedad que había en agosto de 2021, se ha pasado a un 3% un año después, recoge Fotocasa en la segunda oleada del informe.

Esta situación se intensifica con la vuelta a la presencialidad y la guerra en Ucrania. La subida de tipos de interés para hacer frente a la inflación ha tenido un efecto indirecto sobre el mercado del alquiler, tal y como detalla Font: «Mucha gente que tenía pensado adquirir una vivienda ha tenido que emigrar de la compra al alquiler». Además, los casos de morosidad que derivan en okupación ha provocado que «muchos propietarios prefieran tener el piso cerrado antes que alquilarlo, lo que disminuye aún más la oferta de alquiler», subraya Rosana Álvarez, de 'Vivienda Madrid'. El resultado es un cóctel 'perfecto' de calamidades que suman a la capital en una espiral de precios difícilmente asumible para los hogares con rentas bajas.

Estos desorbitados precios del alquiler han originado que un alto porcentaje del salario de las familias se destine al pago de su vivienda. Organismos oficiales, como el Banco de España, recomiendan no gastar más del 35% de los ingresos en este concepto. La realidad de los barrios es muy diferente; ya en 2020 el porcentaje de renta media destinada al alquiler era de entorno a un 45% en Puente de Vallecas y Usera, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) e Idealista. Esta proporción tan alta no se explica solo por el encarecimiento de la vivienda, sino también por los bajos niveles de renta en estas zonas.

Para atacar este problema, el Gobierno limitó las subidas a un máximo del 2%, aunque se aplica sólo a contratos ya activos y «no elimina el problema del crecimiento interanual de precios de nuevo alquiler», según comenta Font. Esta medida es efectiva para detener desahucios, pero no para intervenir en el aumento de precios que hace difícil el acceso a la vivienda . El presidente de la Asociación Vecinal de Puente de Vallecas, Jorge Nacarino, anota que «está creciendo un perfil minoritario de gente en situaciones de mayor vulnerabilidad y creen que tiene que ver con este fenómeno», aunque lo que más temen es que «cuando se destope este límite a nivel estatal –el 31 de diciembre de 2023– pueda haber una ola importante de desahucios vinculados al alquiler».