Las primeras llaves de Madrid Nuevo Norte se entregarán en 2029

Todo es mayúsculo en este proyecto: unas inversiones de más de 11.000 millones de euros de los que un 17 por ciento serán públicas; más de 348.000 empleos que se espera generar a lo largo de 25 años de desarrollo; una recaudación fiscal generada por la operación que se estima en 5.868 millones de euros; más de 10.500 nuevas viviendas; más de un millón de metros cuadrados dedicados a oficinas y usos complementarios; la torre de oficinas de más altura en la Unión Europea, que superará los 300 metros; nuevas estaciones de Metro y Cercanías; 400.000 metros cuadrados de nuevos espacios verdes; cubrir 20 hectáreas de tren sobre vías en servicio y en transformación; o la sustitución de 12 kilómetros de tuberías del Canal de Isabel II.

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Helena Cortés

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Madrid Nuevo Norte, que nació como Operación Chamartín allá por 1993, ha estado dando bandazos y cogiendo polvo en despachos de muy diferentes administraciones, hasta que por fin se consiguió el entendimiento entre administraciones y promotores privados necesario para ponerlo en marcha. La aprobación definitiva de la modificación del plan general que dio el pistoletazo de salida se produjo en marzo de 2020. Y comenzó un camino que incluye largas tramitaciones administrativas -incluida una nueva, ambiental, que realiza la Comunidad de Madrid por la trasposición de una normativa europea- y tiene distintas velocidades en cada uno de sus cuatro ámbitos.

Este ámbito es el que va más adelantado de los cuatro, porque el 97 por ciento del suelo pertenece a Crea Madrid Nuevo Norte, y el resto al Ministerio de Fomento que lo cedió al SEPES. Aquí se va a construir ganando terreno al talud que está junto a las vías del tren, que están elevadas. Ya está aprobado inicialmente el proyecto de urbanización. Paralelamente, se está trabajando también en la tramitación ambiental, que confían en tener a finales de este año o comienzos del próximo.

La junta de compensación ya está aprobada, y el inicio de obras de urbanización será a mediados de 2026. Podrá hacerse esta simultáneamente con la edificación de viviendas siempre que se hayan terminado algunos trabajos básicos, como los de saneamiento e iluminación, y cuando así lo autorice el ayuntamiento.

Contando con este cronograma, lo normal sería empezar en 2027 esta simultaneidad entre obras de urbanización y de edificación, lo que supondría acabar las primeras viviendas y poder entregarlas en torno a 2029.

Un 25 por ciento del suelo de este ámbito es de Madrid Nuevo Norte, y un 9 por ciento del Canal de Isabel II. El resto está muy atomizado entre casi 800 propietarios. El pasado mes de mayo, el Ayuntamiento estimó la iniciativa de ejecución, que es algo así como la admisión a trámite de los proyectos. Y ahora empieza la tramitación completa, que calculan que se irá cubriendo en plazos similares a los de Las Tablas: aprobación inicial del proyecto de urbanización, dos años después la aprobación definitiva, y el inicio de obras, intentando simultanear con las de edificación al año.

La urbanización podrían iniciarla en 2027, pero para las viviendas, la cosa puede alargarse, por otras actuaciones que hay que acometer. Por ejemplo: 12 kilómetros de nuevas tuberías del Canal de Isabel II. Por esta zona entra a la ciudad el 80 por ciento del agua que llega a Madrid. Hay que terminar tuberías nuevas antes de ponerlas en carga y suprimir las otras. Esta obra costará unos 80 millones de euros -pagados por los propietarios de suelo, aunque con trabajos coordinados desde el Canal- y supondrá unos dos años de trabajo.

Pero es que además, aquí hay que hacer también la nueva línea de Metro, que costará en torno a 300 millones de euros de los que Madrid Nuevo Norte va a aportar un total de 141 millones.

Aún hay más obstáculos en este ámbito de Malmea-San Roque-Tres Olivos: empresas abiertas en la zona, y habrá que gestionar ceses de actividades y llegar a acuerdos de indemnización. Igualmente, por tratarse de una zona industrial, habrá que analizar si es necesaria la descontaminación de suelos. Y hay que acometer la obra de cubrimiento de las vías del tren en el ramal de Pitis. Por ese motivo, aunque se espera iniciar la urbanización en 2027, no hay aún fecha para el inicio de la construcción de viviendas.

Pero si Malmea tiene sus complejidades, sin duda el que los responsables del proyecto consideran más delicado es el Centro de Negocios, con suelo de MNN en un 60 por ciento, de la EMT en un 20 -con sus cocheras, que tendrá que reubicar - y pequeños porcentajes para ADIF, Correos, el Ayuntamiento y otros privados. En este ámbito aún no se ha constituido la junta de compensación. Una de sus características es que el Ayuntamiento es el principal propietario de suelo para vivienda: tiene un 62 por ciento de las parcelas, para unos 1.600 pisos. Y que haya viviendas asequibles en el propio Centro de Negocios es un planteamiento que gusta mucho internacionalmente, por el atractivo que tiene para los trabajadores y también para las empresas que buscan retener talento.

MNN prevé presentar la iniciativa de ejecución al Ayuntamiento a finales de este año, para a partir de ahí arrancar una tramitación que durará años.

Aquí hay que desarrollar retos como cubrir 20 hectáreas de vías de tren en servicio y en transformación. Una gran obra que pagarán los propietarios de suelo pero que ejecutará Adif. Sobre el cubrimiento se desarrollará el gran Parque Central, un icono de la actuación, pero al que habrá que esperar unos 10 años, calculan sus promotores. En este ámbito se construirá la gran torre de oficinas, de hasta 300 metros de altura.

Otra pieza de este puzzle en el ámbito del Centro de Negocios es el nuevo intercambiador de transportes subterráneo de Chamartín, con capacidad para 100.00 viajeros al día. Y la calle Agustín de Foxá irá en dos niveles: uno inferior para el tráfico pasante y acceso a la estación de Chamartín -algo así como el túnel de AZCA o el distribuidor de transporte bajo las Cuatro Torres-, y por arriba zonas verdes y espacio para el transporte público.

La nueva estación de Chamartín sale de un concurso internacional, y en ese ámbito se incluyen dos torres de oficinas al lado oeste de la Castellana y una tercera en el lado este, todas de MNN. El anteproyecto de todo ello lo elaboran conjuntamente esta entidad con Adif, pues la coordinación es básica.

De hecho, ya en 2021 se firmó un convenio entre las administraciones y MNN para las actuaciones singulares, y para las infraestructuras comunes y compartidas se creará una entidad urbanística colaboradora de coordinación, que podría estar constituida el próximo año.