El alquiler del 50% de los hogares andaluces con renta baja será «inasumible»

La pandemia creó serias estrecheces en 2020. La desescalada conllevó una destrucción de empleo que puso en peligro miles de hogares por los ERTE y las pérdidas de empleo. Ante la previsión de desahucios se tomaron medidas de congelación de precios que una, vez eliminadas, pueden hacer que los más vulnerables se vean en la calle.

La Ley de Vivienda del Gobierno amplió la duración de los contratos de alquiler a cinco años. Siete si el arrendador era una empresa. En ese tiempo, los contratos de alquiler firmados no podrían actualizarse. En esos casos el Gobierno estableció un límite de subida anual con Índice de Referencia de Arrendamiento (IRAV), que está en poco más del dos por ciento. Sin embargo, pasados los cinco años, las medidas de contención de los precios a los propietarios de las viviendas desaparecen.

En 2025, según el Banco de España, aproximadamente 300.000 contratos en España se van a revisar, pero el peligro está en los que menos tienen. Ahora se abren nuevas negociaciones en las que no hay un techo al precio, que el propietario decidirá con el mercado.

«Están afectadas todas las viviendas que ya están de alquiler. Ahora los propietarios podrán negociar dichas subidas, tiempos y demás. Máxime con la ley actual para unidades familiares vulnerables», explica José Antonio Pérez, profesor de MBA Inmobiliario de Rebs Real Estate Business School, que apunta a que si la mensualidad del alquiler o la cuota de la hipoteca supera el tercio de los ingresos familiares, «empieza a sobrepasar dicha vulnerabilidad siendo insostenible en el 50% de los hogares».

El problema para los inquilinos, según los portales inmobiliarios como Idealista, es que con el actual mercado de alquileres en alza las familias que tiene el arrendamiento se enfrentan a posibles subidas de entre el 20% y el 30% en sus renovaciones. Este mismo portal explica que con el IPC de agosto (2,7%). Sin embargo, cada propietario pondrá el precio que crea conveniente por el mercado del lugar donde esté la vivienda.

Estos portales explican que los incrementos se están produciendo, sobre todo, en zonas con el mercado de alquiler tensionado o con alta demanda turística. Y ahí hay dos ciudades andaluzas en están entre las diez de España donde los precios más crecen.

Málaga es la más cara de Andalucía. En los portales inmobiliarios se explica que es una de las ciudades mejor valoradas para vivir, pero eso repercute en lo que se paga por un domicilio. Los precios han llegado a subir más de 11% en el último año. Sevilla también está entre las destacadas. La ciudad ha visto como el precios de sus alquileres este 2025 se han llegado a incrementar por encima de 9,5%.

Una situación que no es nueva y que es la consecuencia de una escalada no contenida. Los estudios de Fotocasa apuntan a que los precios han subido un 191% en la provincia de Málaga en la última década. Es el lugar de Andalucía con el precio del alquiler más disparado. «Es por mayor demanda que oferta, además de los turísticos por la evolución de los precios hoteleros», señala José Antonio Pérez.

Según el 'Top 100 de precios de vivienda y alquileres' Andalucía tiene las zonas con los arrendamientos más caros de España, con tres municipios en cabeza que tienen una media por encima de los 2.000 euros. Dos están en Málaga: Benahavís y Marbella. El otro está en Cádiz: Sotogrande (San Roque).

Tres de los municipios donde se concentran las principales urbanizaciones de lujo de la región. Por ejemplo, Sierra Blanca en Marbella es de las más caras de España. La que mas exclusiva y con precios más elevados suele ser cada año La Zagaleta en Benahavís. Y a la zaga le viene la Reserva de Sotogrande, un resort para millonarios que cuenta hasta con lago artificial con 'beach club'.

Con este contexto, vivir en Benahavís supone un desembolso medio de 2.813 euros a cierre del primer trimestre del año. En Marbella el alquiler medio mensual asciende a 2.294 euros. Por su parte, Sotogrande estaba en rentas mensuales de 2.127 euros. Lugares donde desde hace años es muy complicado para funcionarios como policías o enfermeros buscar un hogar. Tienen que alquilar en municipios cercanos, que tampoco son baratos.

Por ejemplo, entre los 20 primeros aparecen Estepona o Mijas dos de esos destinos de profesionales que no pueden pagar una vivienda en zonas como Marbella. En ese rango está también el Puerto de Santa María (Cádiz).

Los expertos explican que los alquileres de larga temporada, ante el desvío de viviendas a corta temporada para estudiantes, profesores o sanitarios, provoca una subida de precios en la compra y los tipos de interés al ahorro. «Las familias que no pueden comprar automáticamente les queda menos dinero para consumo, estando el límite», añade Pérez.

Ahí es donde asegura que se producen los fenómenos de compartir piso, solo alquilar habitaciones o pensiones tipo coliving. Fórmulas para poder tener un techo, que se convierten en crónicas para muchos profesionales en zonas tensionadas.

A eso se añade una actualización repentina de los precios pasados estos cinco años, que «puede generar vulnerabilidad en muchas familias que no lo estaban y que ven como el alquiler se come sus ingresos».

Sin embargo, podría haber solución. «Salvo que esperemos hasta que la bomba social de la vivienda asequible explote», avisa Pérez, quien explica que la «vivienda asequible es posible». Los expertos piden al Gobierno de España una inyección de 10.000 millones de euros de financiación hipotecaria subrogable para los compradores finales, según ingresos, a través de las sociedades municipales de vivienda y suelo.

Éstas son las que gestionan el suelo público, en colaboración con las constructoras privadas locales y profesionales necesarios. «Las agencias públicas sabrán porque han dejado de construirlas, rehabilitarlas y gestionarlas, mientras la Sareb navega a la deriva», lamenta el profesor, quien explica a ABC que la vivienda social «esté disponible por adversidades de la aleatoriedad del devenir de la vida, como deber ser en un estado del bienestar democrático».