Inversores y extranjeros pagan al contado: las compras de casas sin hipoteca suavizan la caída del mercado inmobiliario

Es una paradoja que no deja de sorprender a los compradores, que veían en la caída del precio de la vivienda el principal atractivo para acceder al mercado en medio de la espiral de encarecimiento de las hipotecas. De hecho, en el último trimestre de 2022 y el primero de 2023, el valor de las casas fue ligeramente a la baja, pero en junio el metro cuadrado se situó en 1.979 euros.

Para los Registradores, en todo caso, el precio de la vivienda se encuentra «en un proceso de moderación» y el alza registrado en el segundo trimestre respecto al anterior es debido al repunte del precio de la vivienda nueva (+4,1%) y en menor medida al de la vivienda usada (+2,7%). «Conviene tener en cuenta que la vivienda nueva apenas representa dos de cada diez operaciones y en ocasiones recoge acuerdos de compraventa con una antelación media de dos años, siendo por tanto más representativa la evolución de los precios de la vivienda usada», aclaran desde la entidad.

Por comunidades autónomas, en el segundo trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Madrid (3.299 €/m2), seguido de Baleares (3.214 €/m2), País Vasco (2.943 €/m2) y Cataluña (2.474 €/m2). En el sentido contrario, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (864 €/m2) y Extremadura (783 €/m2), únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m2.

¿Por qué el mercado residencial está mostrando tanta resiliencia? La explicación se vuelve a encontrar en la compra de vivienda por inversión ,de segundas residencias y la que hacen los extranjeros - representan ya el 14,9% del total de operaciones- que han retornado con fuerza tras la crisis sanitaria. Son compradores pudientes que no necesitan acudir a ninguna entidad financiera para adquirir casas porque ya disponen del dinero en la cuenta corriente. Solo eso explica que el número de hipotecas sobre vivienda descienda un 14,5% en un trimestre (entre abril y junio se contabilizaron 93.557 concesiones), pero la caída de las compraventas sea mucho menor. Con estos mimbres, el 40% de las adquisiciones de inmuebles residenciales entre abril y junio se hicieron pagadas al contado. En los tres últimos meses de 2022, ese peso era de alrededor del 25%.

Jose Meléndez, director de centro de procesos estadísticos del Colegio de Registradores cree que estos actores están teniendo mucha influencia en el mantenimiento de la subida de precios. «Vienen atraídos por la vivienda al comparar la rentabilidad que puede obtenerse a medio y largo plazo con los muy inciertos mercados de capitales debido a la situación en Ucrania y sus efectos globales sobre la economía mundial», explica a este periódico.

Como condicionantes, el experto del Colegio de Registradores también señala la falta de oferta de vivienda en las grandes capitales: la escasez de vivienda de obra nueva (no llega al 20% del total de las operaciones) y la llegada de teletrabajadores desde el extranjero que elevan a la compra de foráneos a un peso histórico del 14,9%.

Lo que también vuelve es la tendencia a comprar vivienda fuera de las ciudades. Ya no es el fenómeno de la pandemia cuando la compra de chalés llevó a la vivienda unifamiliar a representar casi una de cada cuatro operaciones. Ahora, ese porcentaje sobre el total de casas vendidas es menor al 20%, pero según los Registradores, los mercados de capitales como Málaga, Murcia, Sevilla y Valencia han perdido dinamismo frente a su provincia. Lo que va directamente relacionado a una preferencia de compra de vivienda con mayor superficie y hacia zonas menos urbanizadas.