El comprador de una vivienda puede recuperar el dinero anticipado si se le ocultan fallos urbanísticos

En el caso que el Supremo resuelve, la empresa Monteye Properties & Loan -compradora- presentó una demanda contra Marina Isla Valdecañas, S.A. -vendedora- y su aseguradora (Asefa S.A. Seguros y Reaseguros) en la que solicitaba la nulidad del contrato de compraventa de vivienda, por vicio de consentimiento. Alegaba que el día de su firma no se le informó de la existencia de un litigio que afectaba al instrumento urbanístico sobre el que se asentaba el inmueble. En concreto, argumentaba que la vendedora le ocultó que había un procedimiento judicial pendiente en el que se pedía que se anulara el decreto de la Junta de Extremadura que daba cobertura legal urbanística al complejo donde se ubicaba la citada vivienda.

Un juzgado de Sevilla declaró la nulidad del contrato y condenó a la vendedora a devolver las cantidades anticipadas, 200.670,65 euros, y a pagar 52.143,55 euros reclamados por daños y perjuicios, pero rechazó la responsabilidad de la aseguradora al entender que como en este caso existía licencia de primera ocupación se cancelaban las garantías otorgadas por la aseguradora o avalista , según el artículo 4 de la Ley 57/1968. Dicho artículo dice que «expedida la cédula de habitabilidad por la Delegación Provincial del Ministerio de la Vivienda y acreditada por el promotor la entrega de la vivienda al comprador, se cancelarán las garantías otorgadas por la entidad aseguradora o avalista».

La Audiencia Provincial de Sevilla confirmó dicho fallo , razonando que la circunstancia de este caso no está prevista en la ley 57/1968 (sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas), que sólo cubriría que no se iniciase o terminase la construcción, el retraso en la entrega o la falta de licencia de primera ocupación.

La sentencia del Tribunal Supremo , sin embargo, estima el recurso de casación interpuesto por la empresa Monteye Properties & Loan y condena a la compañía aseguradora, y corrige el pronunciamiento de la Audiencia Provincial de Sevilla y del juzgado , que la habían absuelto al apreciar sólo la responsabilidad del promotor-vendedor.

La cuestión que se plantea en este caso es hasta dónde alcanza el riesgo cubierto por la garantía que establece la citada ley en los casos en los que se anule el contrato de compraventa, por causa no imputable al comprador. Así, hay audiencias provinciales que consideran que la garantía establecida en dicha ley sólo cubre la falta de inicio o terminación de la construcción de la vivienda y obtención de las licencias administrativas accesorias para ser entregada y utilizada como tal. En sentido contrario, otro grupo de sentencias, citadas por la empresa recurrente, admiten otros supuestos de incumplimiento distintos a los anteriores: cuando se entrega la vivienda en condiciones distintas a las pactadas, con una carga hipotecaria superior al importe del precio pendiente de abono, cuando se entrega con un embargo a favor de una empresa constructora, cuando no hubo entrega efectiva por haber sido vendido a un tercero. Otro supuesto es el que equipara la falta de entrega física de la vivienda a su falta de entrega jurídica, cuando concurre un problema urbanístico, como en este caso, que conlleva la demolición de las viviendas.

Para los magistrados de la Sala Civil, la obligación de entrega por parte del vendedor presenta un doble aspecto: el físico o material, consistente en la puesta en posesión -que en casos de inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura pública-; y otro jurídico, que se refiere al cumplimiento de las condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica de la cosa a favor del comprador. Y lo relevante para el comprador, dice el Supremo, es que la entrega de la vivienda se produzca cuando el inmueble esté en condiciones de ser disfrutado. A su vez, la obligación del vendedor de entregar la vivienda supone que esta pueda ser habitada «sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos».

La sentencia parte del hecho de que a pesar de haberse expedido la licencia de ocupación, el Tribunal Superior de Justicia de Extremadura había ordenado la reposición de los terrenos a su estado anterior, por lo que existía un «peligro cierto y grave» de demolición sobre la vivienda, basado en esa resolución judicial firme. «Tan esencial es el error provocado por la ocultación que hizo el promotor-vendedor al comprador de la ilegalidad urbanística, que ha dado lugar a la anulabilidad del contrato por vicio en el consentimiento, con lo que es evidente que el contrato no ha llegado a buen fin», pues si bien es cierto que era factible la entrega física de la vivienda -ya terminada-, esta «adolecía de condiciones jurídicas que garantizasen el uso pacífico de futuro , sin miedos ni sobresaltos por ilegalidades urbanísticas».

En relación con la condena a la aseguradora, la Sala Primera afirma que si hubiese cumplido con sus obligaciones, entre la que se encuentra la de entrega de una vivienda hábil para su destino por estar cubierta con la normativa urbanística, «habría podido detectar, al ser profesionales del ramo, las dificultades urbanísticas que ya existían cuando concertó el seguro».

Por esa falta de «diligencia», condena a Asefa S.A. Seguros y Reaseguros a devolver a la compradora las cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda más los intereses recogidos en la demanda.