Todo lo que necesitas saber sobre la subida del IVA de la vivienda

Desde pisos.com creemos que el anuncio de todos estos cambios fiscales va a provocar un efecto llamada en los últimos seis meses del año. La eliminación de la desgravación , así como el fin de este ventajoso tipo excepcional al 4% del IVA en obra nueva van a incentivar a los potenciales compradores a adelantar su decisión de compra para este año. No obstante, para que este impulso resulte efectivo de forma notoria también hace falta que acompañe la concesión de crédito por parte de la entidades financieras . No tendrá impacto en lo que a precios se refiere.

A pesar de que esperamos un pequeño repunte en las ventas en la segunda mitad de este año, la reducción de ventajas fiscales va a producir un enfriamiento inevitable en el panorama inmobiliario, sobre todo, en los primeros meses de 2013. Estas medidas no son buenas para el sector ni tampoco lo son para los compradores y vendedores. No obstante, una vez que vaya mejorando la situación económica general y se vaya relajando la concesión de créditos, el mercado inmobiliario empezará a recuperarse.

-En un principio, para comprar un piso nuevo de un precio medio de 190.000 euros a 25 años, con un IVA del 4% y la desgravación fiscal por vivienda habitual, el contribuyente debe abonar unos 7.600 euros por el impuesto y se puede ahorrar hasta 33.900 euros (1.356 euros al año), si se deduce el 15% del importe destinado para pagar la hipoteca que tiene un límite de 9.040 euros. A partir de 2013, el IVA de esta misma vivienda ascenderán a 19.000 euros y no se deducirá ninguna cantidad fiscal. Por lo tanto hablamos de un incremento del 27,67% en importe bruto.

-Si se trata de una casa de 120.000 euros a 20 años, con un IVA del 4% y la desgravación fiscal por vivienda habitual, el contribuyente abonará unos 4.800 euros por el impuesto y se ahorrará hasta 27.120 euros, con la deducción fiscal. A partir de 2013, el IVA de esta misma vivienda ascenderá a 12.000 euros y no habrá ninguna devolución por parte de Hacienda. El incremento del precio en este caso es del 35,13% en importe bruto.

-Por último, si se quiere comprar un piso con un coste de 320.000 euros a un plazo de 35 años, con un IVA del 4% y se aplica la desgravación fiscal por vivienda habitual, el contribuyente pagará 12.800 euros por el impuesto y se descontará hasta 47.460 euros. A partir de 2013, el IVA de esta misma vivienda ascenderán a 32.000 euros y no se podrá descontar ninguna cantidad fiscal. En esta ocasión, el incremento de precios es del 23,36% en importe bruto.

Indudablemente, a partir del año que viene esperamos que la corrección de precios sea un poco más intensa, aunque marcará una curva moderada. Estos cambios fiscales van a provocar un impacto directo en el ajuste de precios, sobre todo en obra nueva, que se empezará a notar a partir de 2013, cuando se eleve el IVA, se elimine la deducción y si las condiciones de financiación sigan la línea actual.

Las inmobiliarias se encuentran al límite y serán las que menos margen de maniobra tengan para mantener precios. No obstante, puede que algunas de ellas utilicen este recurso como estrategia para vender. Asimismo, tampoco descartamos que muchos bancos, que tengan la necesidad de sanear sus balances, no tengan más opción que asumir la subida del IVA para poder dar salida a sus inmuebles.

Actualmente y hasta el año que viene, en España las operaciones de compraventa de pisos nuevos se benefician de un IVA superreducido y extraordinario al 4%, que solo se suele aplicar a los productos de primera necesidad. Tras las exigencias de Bruselas y el Fondo Monetario Internacional , a partir de 2013 la vivienda nueva pasará a gravarse por el tipo reducido del 10%.

Aunque esta subida suponga superar el doble del IVA actual, comparando con el resto de países europeos, se puede considerar bastante ventajoso. No hay más que ver el IVA actual que grava la vivienda en países como Alemania o Reino Unido, que se sitúan en el 19% y 20%, respectivamente.

La dificultad para comprar, sobre todo, por el cada vez más difícil acceso a la financiación, va a inclinar más la balanza hacia el alquiler. Las personas que se quieran independizar van a preferir una opción que implique mucho menos riesgo económico, en un panorama de precariedad laboral e inestabilidad económica. Por eso, creemos que el alquiler va a acoger a la gran mayoría de las personas que tengan miras a emanciparse a corto plazo, sobre todo, entre la población joven. Asimismo, también será una elección más mayoritaria para los que quieran cambiar de vivienda. El alquiler va ganando terreno a la compra a pesar de ser un país con cultura todavía muy arraigada en la adquisición.

En un principio, todavía no se ha confirmado que la eliminación de la desgravación fiscal vaya a ser con carácter retroactivo y vaya a afectar a las personas que ya han comprado su casa. Por tanto, cada año podrán desgravarse a Hacienda una determinada cantidad y se van a mantener las mismas condiciones en el pago de la hipoteca. No obstante, lo que sí se ha suprimido es la compensación por la supresión de la deducción fiscal por la compra de vivienda que recibían las personas que habían adquirido su casa antes de 2006, que perderán un beneficio fiscal parcial.

Si se vende una casa con la intención de comprarse otra vivienda a un precio menor y obtener un margen de beneficio, habrá que pagar a Hacienda por ese dinero obtenido en la operación según la ley. Hacienda lo contabiliza como una ganancia patrimonial y le aplicará un gravamen de entre el 19% y el 21%.

No obstante, existen situaciones en las que el contribuyente puede quedar exento de pagar estos tributos. Si se reinvierte todo el dinero obtenido por la venta de la casa en la compra de la nueva vivienda, se podrá beneficiar de la exención por reinversión en vivienda habitual. Por otra parte, esta operación debe realizarse en un periodo inferior a dos años desde la venta o los dos inmediatamente anteriores a la misma, y siempre deben tratarse, tanto la vivienda comprada como usada, de viviendas que supongan la residencia habitual.