Imagen de archivo de una protesta de afectados por cláusulas suelo abusivas
Imagen de archivo de una protesta de afectados por cláusulas suelo abusivas - ABC

¿Está más protegido el cliente con la nueva ley hipotecaria?

El Congreso de los Diputados da luz verde a una norma que refuerza la información al consumidor, endurece los desahucios y fija un reparto más equilibrado de los gastos ligados al crédito

MadridActualizado:

Luz verde definitiva a la reforma hipotecaria. Los grupos parlamentarios aprobaron ayer en la comisión de Economía del Congreso de los Diputados el texto final de la nueva ley de crédito inmobiliario, que ahora será sometida a votación en el Parlamento con el fin de que entre en vigor a principios de 2019, lo que supone un retraso de casi tres años respecto a los plazos que había fijado Europa. La norma, que se ha redactado de forma paralela al el auge del drama de los desahucios, el estallido de escándalos como el de las cláusulas suelo y el caos jurídico formado en torno al impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), busca, entre otras cosas, elevar la protección del cliente, aumentar la certidumbre legal y jurídica y solventar algunas debilidades y deficiencias señaladas tanto por la Justicia española como europea en la anterior normativa del mercado hipotecario español.

La crisis disparó el paro y esto provocó un mayor número de impagos de los créditos para la compra de la vivienda, que en último término acabó con la pérdida del piso o la casa por parte de las familias afectadas. Esto llevó ya en 2013 al Gobierno de Mariano Rajoy a aprobar un plan antidesahucios, que ahora se completa con la transposición de la directiva europea sobre crédito inmobiliario al ordenamiento jurídico español con la reforma de la ley hipotecaria. La redacción de la nueva ley se ha visto muy condicionada por el descubrimiento de prácticas comerciales abusivas que esta trata de corregir. Estas son las grandes novedades de la nueva normativa, que ahora debe ser valida en el Senado y posteriormente y por último en el Congreso de los Diputados.

Más información y más clara

Uno de los asuntos en que hace hincapié la nueva ley hipotecaria es en reforzar la información precontractual que recibe el cliente antes de firmar el préstamo. El objetivo es que este comprenda todas las cláusulas que incluye el contrato y sus efectos, y que esas cláusulas sean del todo transparente para evitar nuevos casos de abusos comerciales. Así, por ejemplo, el banco deberá entregar al cliente toda la información precontractual al menos diez días antes de la fecha prevista de firma, para que pueda estudiarla con suficiente tiempo y ser asesorado debidamente por el notario. Además, esa información se incluirá también en una ficha estándar para facilitar su comprensión y asegurarse que incluye todos los datos básicos.

Se refuerza el papel del notario

La norma atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente y gratis al consumidor, aclarándole todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el crédito; de comprobar que el contrato es transparente, en especialmente en lo relacionado con las cláusulas de mayor complejidad y relevancia, y de velar por que el cliente ha entendido y comprendido esas cláusulas y sus efectos. Ahora bien, y respecto al primer borrador de la ley, no se incluirá la obligación de que el cliente firme de su puño y letra que comprende el contenido del contrato.

La banca asume los gastos hipotecarios

La nueva ley aclara qué parte de los gastos ligados al préstamo para la compra de vivienda paga el cliente y cuál la banca. Después de que el Gobierno fijase por decreto que las entidades abonen el impuesto de AJD, l a nueva regulación fijará que los bancos carguen con todos los gastos hipotecarios (notaría, registro y gestión) salvo la tasación del inmueble, que la seguirán pagando los consumidores. Cabe recordar que hace tres años el Tribunal Supremo declaró abusivas las cláusulas que atribuían todos esos gastos al cliente en la firma de una hipoteca al considerar que en parte o en su totalidad deberían asumirlos los bancos, aunque nunca fijó un reparto más equitativo, lo que ahora hace el Parlamento en la reforma hipotecaria. Este nuevo reparto afecta a los gastos derivados de la formalización del préstamo, pero no a los gastos vinculados a la compra de la vivienda, que seguirá siendo por cuenta del comprador.

Sin cláusulas suelo, pero tipo mínimo del 0%

La ley de crédito inmobiliario aclara que «en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés», lo que supone que se impedirá la inclusión de cláusulas suelo que priven al cliente beneficiarse de caídas del Euribor. Ahora bien, la norma también establece que el tipo de interés mínimo que cobrará el banco será el 0%, pues la ley también aclara que «el interés remuneratorio en dichas operaciones no podrá ser negativo».

Posibilidad negociada de la dación en pago

La reforma hipotecaria no contempla la obligatoriedad de la dación en pago, tal y como planteaba Unidos Podemos. Ahora bien, la norma obliga a incluir entre la información contractual, «cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo». Es decir, la entrega de la vivienda como fórmula para saldar la deuda se podrá incluir si así lo pactan banco y cliente.

Endurecimiento del inicio del desahucio

Los grupos parlamentarios han acordado endurecer la activación por el banco de la cláusula de vencimiento anticipado, que ante el impago de las cuotas permite a la entidad reclamar toda la deuda y en último término desahuciar al propietario. La legislación actual capacita a los bancos a activarla cuando el hipotecado acumula tres meses sin abonar las cuotas. Frente a eso, la nueva norma contempla que el banco no pueda reclamar al cliente hasta que acumule impagos equivalente a 12 cuotas mensuales o el 3% del capital adeudado, siempre que esa mora se produzca en la primera mitad de vida del crédito. Si los impagos se producen en la segunda mitad, el consumidor debe acumular 15 meses en mora o impagar el 7% del capital prestado.

Sin retroactividad general

La nueva norma se aplicará en general solo a los nuevos préstamos, no siendo de aplicación retroactiva para los suscritos con anterioridad a la norma salvo en algunos supuestos. Con ello se evita su aplicación a aquellas hipotecas en situación de impago en las que el banco ya hubiese activado la cláusula de vencimiento anticipado y la ejecución hipotecaria se encuentre paralizada en los tribunales a la espera de que el Tribunal de Justicia de la UE se pronuncie al respecto. Con ello se trata de evitar miles de desahucios futuros.

Comisiones más bajas por pago anticipado

Los bancos cobran al cliente una comisión cuando este paga parte del crédito de forma anticipada como compensación por la pérdida de negocio financiero que le supone que el consumidor devuelva el préstamo antes de lo previsto en el contrato. La reforma hipotecaria rebaja las comisiones máximas que las entidades pueden cobrar por este concepto. En concreto, en las hipotecas a tipo variable, esa comisión será de un máximo del 0,15% en los cinco primeros años si banco y cliente así lo acuerdan, o en caso contrario del 0,25% en los tres primeros años, frente al 0,5% ahora vigente. En aquellos a tipo fijo, los porcentajes bajan del 4% del dinero amortizado antes de tiempo en los 10 primeros años y del 3% en los siguientes, al 2% y 1,5% respectivamente.

Menos trabas a cambiar de tipo variable a fijo

La nueva ley facilita que el cliente pueda cambiar su hipoteca de tipo de interés variable a otra de tipo fijo al reducir las comisiones por novación, siempre que se trate de cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo. Por otro lado, en aquellos casos en que el cliente decida traspasar su hipoteca de una entidad a otra, el banco que recibe el préstamo compensará económicamente al banco que pierde el contrato.

Limitación a la venta vinculada de seguros

Los bancos solían condicionar la concesión de un préstamo para la adquisición de vivienda a la contratación con la entidad de seguros de vida. Esta práctica queda prohibida por la norma salvo en aquellos casos en que la entidad pueda demostrar que resulta más ventajoso para el cliente. De hecho, el banco podrá hacer ventas combinadas, que supone ofrecer productos ligados, como seguros y tarjetas, para rebajar el tipo de interés del préstamo.

Reclamaciones ante una nueva autoridad

La nueva Autoridad Independiente de Defensa del Consumidor que pondrá en marcha el Gobierno será la encargada de velar por la protección y transparencia en la contratación inmobiliaria. En este sentido, a partir de ahora las quejas y reclamaciones de los clientes hipotecarios serán resueltas por este organismo, en lugar de por el Banco de España, como sucede actualmente.

La solvencia del cliente, bajo lupa

Para evitar la asunción de riesgos excesivos y posteriormente dramas como el de los desahucios, la nueva norma incide en la necesidad del banco de «evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario». Es más, la norma detalla que la entidad deberá tener en cuenta los ingresos actuales del cliente y los presivibles en el futuro, los activos en propiedad y el ahorro acumulado, los gastos fijos y los compromisos asumidos. El banco deberá valorar incluso el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación por si el cliente debe seguir pagando el crédito tras retirarse. Además, la norma autoriza a los bancos a intercambiar y consultar en plataformas privadas el historial crediticio de los clientes.