La construcción de viviendas se desploma un 29% y cae a niveles de hace tres años

El frenazo de la obra residencial en España ha sido rotundo y ha devuelto al sector a niveles de actividad de hace tres años. El número de viviendas iniciadas entre enero y agosto ha sido un 29% menor que el del mismo periodo del año pasado . En cifras absolutas, hasta agosto se empezaron a construir en España 21.264 viviendas menos que en los ocho primeros meses de 2019.

Ese desplome del 29% es todavía más relevante si se compara con los incrementos continuados que se acumulaban desde 2013. Aquel año tocó suelo la crisis que había vapuleado al sector desde 2007, cuando estalló la «burbuja inmobiliaria» y la promoción de viviendas se vio forzada a purgar sus excesos.

En España se había construido mucha más vivienda de la que se necesitaba. Cuando la «burbuja» explotó, dejó un enorme stock de viviendas y se llevó por delante a una gran parte de las empresas promotoras, arrasadas por el seísmo financiero.

De aquellos excesos da idea que, en el trienio 2005-2007, por término medio, cada año se emprendía la construcción de 750.000 viviendas. Aquella cifra contrasta con las alrededor de 100.000 que se promovieron en 2018 y las 106.000 de 2019 . No es que ahora se promuevan pocas, es que en los años del «boom» se alcanzaron cifras alocadas, al calor de una especulación que se tornó devastadora.

Tras aquel desastre de la «burbuja», la promoción de viviendas se congeló en España. Cayó bruscamente hasta quedar en cifras testimoniales. En 2012 se tocó suelo, con tan solo 34.288 viviendas iniciadas aquel año. A partir de entonces, principalmente desde 2015, la construcción residencial empezó a remontar con claridad, pero sin dispararse. Aún había un abundante stock de vivienda pendiente de digerir por el mercado. Y los promotores optaron por ser conservadores, en ningún caso arriesgarse a superar las cifras asumibles por la demanda.

En 2018 y 2019, tras los aumentos de los años precedentes, el sector se estabilizó entre las 100.000 y las 110.000 nuevas viviendas iniciadas por ejercicio. Una cifra prudente, que se aproxima a lo que los expertos consideran que actualmente es el umbral razonable, a tenor de la demanda real. Pero en esas llegó el Covid.Y el descalabro contagió también a la promoción de vivienda.

Tras el evidente frenazo que ha causado en el sector, la pregunta es si esto es un bache puntual del que se saldrá pronto, o si la promoción de viviendas se va a resentir de forma prolongada.

El director del servicio de estudios del Pisos.com, Ferrán Font , afirma que «todo depende de cómo evolucione la pandemia durante el nuevo año» .

«La OCDE prevé que el PIBde España cerrará 2020 con una caída de alrededor del 12%, que en 2021 se recuperará en un 5%, y en un 4% en 2022. Eso significa que hasta 2023 no volveríamos a los niveles previos al Covid. Y, con ese escenario, es de prever que la promoción de viviendas y las compraventas se vayan recuperando también de forma paulatina», indica Font. «Probablemente, durante 2021 no haya cabida para una recuperación total» de la actividad inmobiliaria, augura este experto.

Y, ¿hasta dónde puede despegar la promoción de vivienda en España? ¿Qué umbral es el razonable a tenor de la demanda real? «En los últimos años se han rondado las 100.000 viviendas iniciadas, lejos de las 150.000 que se consideran necesarias en estos momentos para que el mercado disponga de un parque de vivienda adecuado en todos los segmentos y tipos», afirma Font.

Además, hay que tener en cuenta que el mercado es muy dispar según zonas. En unas la demanda de vivienda sigue despegando, pero en otras la remontada va a ser mucho más difícil, incluso al margen de la pandemia.

«Con carácter general, el bache que ha provocado la crisis del Covid en la promoción de viviendas es un fenómeno puntual, y en un año, o año y medio, cabría esperar que el sector vuelva a los ritmos que tenía hace un año, antes de la pandemia», explica Fernando Rodríguez de Acuña , director general de RR de Acuña Asociados, consultora especializada en el sector inmobiliario.

Aunque la crisis ha disparado el desempleo y eso retrae la demanda, este experto indica que el mercado laboral «se va a recuperar en el medio plazo y, además, pese a la incertidumbre, sigue habiendo mucho interés de inversores y mucha liquidez para invertir en la adquisición para el alquiler».

Teniendo en cuenta todas las variables, Fernando Rodríguez de Acuña apunta que la promoción de viviendas va a volver a despegar, tras este bache, pero «se va a seguir concentrando especialmente en grandes áreas metropolitanas y en zonas de costa consolidadas» , donde la demanda es más intensa.

A su juicio, con carácter general, «teniendo en cuenta las necesidades de vivienda y el parque inmobiliario existente, para el próximo decenio el umbral teórico de construcción está entre las 150.000 y las 200.000 viviendas iniciadas al año». Es precisamente el escenario hacia el que apuntaba el propio sector, a la vista de cómo habían ido aumentando las promociones hasta que llegó el coronavirus.

«En este momento, las perspectivas son muy inciertas, eso paraliza las decisiones de compra, caen las ventas y también el interés en comprar, algo que los promotores notan enseguida y reaccionan disminuyendo el ritmo de construcción.Pero, en cuanto la economía empiece a repuntar, aumentará el interés y la promoción volverá a moverse», asegura Rodríguez de Acuña.

La patronal del sector, Seopan , también confía en una progresiva remontada de la promoción de vivienda. De hecho, destaca que en septiembre ya se notó una recuperación, tras el desplome de los meses previos. En cómputo anual, calcula que este 2020 acabará con «una caída del 19%» en la promoción de vivienda nueva. Este descenso «entra dentro de lo razonable y se podría estimar que los visados, el próximo año, se estabilicen en una cifra próxima a los 90.000 anuales», explican a ABC desde Seopan.