La nueva Ley de Vivienda ya está en vigor: cuáles son las principales claves

La Ley de Vivienda fue aprobada el pasado 27 de abril en el Consejo de Ministros. La tramitación parlamentaria del proyecto de ley finalizó el 17 de mayo, cuando fue aprobado en el Senado. Tras ello, el texto se remitió para su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en un plazo máximo de 15 días, dándose finalmente el 25 de mayo. Por lo tanto, la nueva normativa entró en vigor el día 26.

Tal y como recoge el texto, la actualización de los precios del alquiler dejará de estar vinculada al IPC. Lo que contempla esta nueva Ley de la Vivienda es el mantenimiento del límite del 2% para este 2023. Este se incrementará a un máximo del 3% en 2024, para así crear un nuevo índice de referencia aplicable en todo el territorio. Es decir, se eliminaría el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como referencia para la actualización anual de la renta de los contratos en todo el territorio español. Así, el nuevo índice de referencia debería comenzar a aplicarse en enero de 2025, siendo este más estable e inferior al IPC.

La nueva Ley de la Vivienda contempla que el arrendador no puede solicitar más de dos meses de depósito o fianza cuando se firma el contrato de alquiler. Este montante servirá para abonar los dos últimos meses de alquiler, o bien sería reintegrado una vez finalice el contrato. Aparte, solo se podría pagar una mensualidad por adelantado.

Esta es una de las prohibiciones que recoge la nueva normativa. El arrendador no puede subir el precio de los alquileres aduciendo gastos extras, como la tasa de basuras o los gastos de comunidad, entre otros.

En el texto de la nueva Ley de Vivienda se recoge que el inquilino debe hacer los pagos del alquiler mediante medios electrónicos, salvo excepciones en las que alguna de las partes no disponga de cuenta bancara o acceso a ellas.

Esta es una de las modificaciones más llamativa que trae la nueva ley. Hasta ahora, no estaba establecido quién debía pagar lo gastos de la agencia inmobiliaria que tramitaba el alquiler. Aun así, por lo general, estos honorarios solían recaer en los inquilinos, junto con las mensualidades y fianza. Sin embargo, a partir de ahora, corresponde a los arrendadores el pago de los gastos de las agencias. De esta forma, se busca poner fin a la imposición de honorarios abusivos que impiden a muchas personas acceder a una vivienda, dado el desembolso inicial que supone.

La competencia en materia de vivienda corresponde a las comunidades autónomas, por los que serían los diferentes gobiernos autonómicos los encargados aplicar o no ciertos puntos de la nueva Ley de la Vivienda. Así pues, es el Estado quien ha sentado las bases con la aprobación de esta nueva normativa. Sin embargo, cada comunidad decidirá sobre su aplicación, sin sea impuesta de manera obligatoria por el Gobierno.

Esta es otro de los asuntos que busca evitar la nueva Ley de Vivienda. Y es que, aunque el arrendador e el inquilino lleguen a algún tipo de acuerdo de manera privada, no sería posible su reflejo en un contrato de alquiler si alguno de sus puntos contradice alguno de los que contempla esta nueva normativa. Con ello, se busca evitar el abuso por parte de los propietarios de los inmuebles, por ejemplo, a la hora de poner fin a un alquiler sin atenerse a las medidas legales.

Si un arrendador, como persona física, quiere recuperar la vivienda, puede hacerlo transcurrido un año. Para ello debe demostrar que la necesita para él mismo o para un familiar de primer grado (cónyuge, hijos o padres) y tiene que avisar al arrendatario con dos meses de antelación. Si ningún familiar directo ni el propio propietario ocuparan la vivienda, el anterior inquilino tendría derecho a volver a habitarla e, incluso, a recibir una indemnización.

En el caso de que un arrendatario quisiera finalizar el contrato antes de tiempo, este deberá avisar con dos meses de antelación.

Este término, recogido en Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, hace referencia a aquellas áreas en las que se ha producido un aumento sostenido de los alquileres en los últimos años y en las que los hogares sufren una mayor sobrecarga financiera. Es decir, son zonas en las que el gasto en vivienda supera el 30% de los ingresos, y en las que los precios han subido en los últimos cinco años tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma en cuestión. Así, con la puesta en marcha de esta norma, los precios de las viviendas de estas zonas tensionadas pasan a estar regulados, tanto para los pequeños propietarios como para los grandes tenedores.

La nueva Ley de Vivienda diferencia entre pequeños y grandes tenedores de propiedades. En el segundo caso, quedan enmarcadas todas aquellas personas físicas o jurídicas que son propietarias de cinco o más viviendas. Por su parte, los los pequeños tenedores serían los que posean de una a cuatro.

A partir del 1 de enero de 2024 comenzarán a regularse los beneficios fiscales de los propietarios. En concreto, de los pequeños tenedores que tengan una vivienda en una zona tensionada. A todos ellos se les aplicarán ciertos incentivos fiscales en el IRPF: una bonificación del 50% a los propietarios que alquilen su vivienda; del 60% si la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación; del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años; también del 70% si la vivienda se destina al alquiler social con «una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica»; y del 90% si la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda.

Otra de las principales claves de esta nueva Ley de Vivienda es la imposición de una penalización en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 50% para viviendas vacías. Se entienden como tales las que lleven más de dos años desocupadas. Asimismo, esos recargos e aplicarían a los propietarios de cuatro viviendas o más. L cierto es que no se trata de una norma nueva, pues ya estaba recogida en la legalidad vigente, aunque ahora los ayuntamientos pasarán a aplicarla definitivamente al exponer ya la nueva norma una definición clara de vivienda vacía.

La nueva Ley de la Vivienda no evita que un okupa sea desalojado. Lo que sí contempla es una ampliación del procedimiento de suspensión para casos de ocupantes vulnerables. Así, los procedimientos de desahucio se ralentizan, debiendo ahora incluirse obligatoriamente día y hora exacta en los que tendrán lugar. Estos aspectos, relativos a la fijación de fechas exactas y a la obligación de acceder a la mediación con las familias vulnerables, implican unas prórrogas que darían lugar a que algunos casos se alargaran una media de un año y medio a dos años. Asimismo, se establece un acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables. Por otra parte, las comunidades autónomas, al ser las encargadas de aplicar o no esta ley, pueden articular los mecanismos que consideren oportunos. Además, se podrán utilizar fondos de los planes estatales de vivienda para ofrecer alternativas habitacionales a personas en riesgo de desahucio por medio de alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política.