La 'explosión' del ladrillo chino

Representando un 25 por ciento del Producto Interior Bruto (PIB), el 'ladrillo' chino ha inflado una peligrosa burbuja que, tras años de excesos, amenaza ahora con estallar por la crisis de la constructora Evergrande, que debe 300.000 millones de dólares (255.000 millones de euros) . Es solo la punta del iceberg. Junto al pasivo de las otras 14 mayores inmobiliarias del país, el sector inmobiliario chino acumula deudas que superan el medio billón de euros, casi la mitad del PIB español.

Tan astronómica cifra da buena cuenta del frenesí constructor que se ha vivido en China, sobre todo durante las dos últimas décadas. Hasta mediados de los 90, las viviendas eran públicas y las empresas estatales se las entregaban a sus empleados. Pero, con la liberalización que trajeron las reformas económicas iniciadas a finales de los 70 tras la muerte de Mao, este sector también se privatizó y floreció al amparo del crecimiento del gigante asiático, disparado tras su entrada en 2001 en la Organización Mundial del Comercio (OMC). A tenor de cifras oficiales recogidas por el periódico «South China Morning Post», el precio de la vivienda ha subido un 325 por ciento en los últimos 20 años.

«En 1998, en una de las primeras urbanizaciones privadas de Pekín, compré mi piso por 8.500 yuanes el metro cuadrado. Hoy vale diez veces más» , nos explica Ru Hongwei, quien ha hecho su fortuna con dos de las mayores burbujas de China: la inmobiliaria y la bursátil.

En Pekín, la primera es tan grande que un viejo estudio de 60 metros cuadrados cerca del Estadio Olímpico, lejos de los centros neurálgicos de la ciudad, cuesta unos cuatro millones de yuanes. Al cambio, es más de medio millón de euros, lo que da para comprar en España un buen piso de tres o cuatro habitaciones con garaje y hasta un chalé en algunas ciudades. El precio sube aún más, hasta un 25 por ciento, si cerca de la vivienda hay un colegio al que dé plaza y, sobre todo, si este tiene fama de preparar bien a sus alumnos para el 'gao kao', la durísima Selectividad china. En ese caso, un piso diminuto en un bloque cutre puede llegar a costar hasta un millón de euros.

A precios de inmobiliaria, el metro cuadrado en los mejores distritos de Pekín vale unos 100.000 yuanes (13.200 euros), lo que es excesivo para los sueldos de este país. A tenor de las cifras oficiales, el salario medio en el sector público en la capital está en torno a 14.000 yuanes (1.850 euros) al mes y se reduce a la mitad en el privado. A pesar de que las rentas chinas no son todavía demasiado elevadas en comparación con las de Occidente, ya hay una clase media de más de 400 millones de personas que tira del consumo e infla la burbuja inmobiliaria.

Pensando que la inversión en viviendas es un valor seguro que nunca va a bajar, las obras se han multiplicado sin freno. Al igual que ocurriera antes de 2008 en Estados Unidos o, sin ir más lejos, España, la especulación se ha apoderado del mercado, pero multiplicada por las siempre estratosféricas cifras del coloso oriental. Para hacer negocio, millones de chinos con dinero han comprado una segunda, tercera o cuarta residencia , hasta tal punto que entre el 20 y el 25 por ciento de las propiedades están vacías y hay enormes ciudades fantasma como Ordos, en Mongolia Interior.

En 2019, la banca de inversión Goldman Sachs calculaba que el valor del mercado inmobiliario chino ascendía a 52 billones de dólares (44 billones de euros), cuatro veces el PIB de entonces. Desde hace años, las autoridades llevan intentando frenar la burbuja que ha generado esta especulación. En sus discursos abogando por reducir las abismales diferencias sociales que abundan en China, el presidente Xi Jinping ha advertido de que «las casas son para vivir, no para especular». Pero la bola es tan grande que cualquier medida amenaza con desatar el colapso económico.

Eso es, precisamente, lo que ha ocurrido con Evergrande, que se ha visto atrapada por sus créditos después de que el Gobierno impusiera en agosto del año pasado a las constructoras las llamadas «tres líneas rojas» sobre su deuda. Con nuevos límites en proporción a sus activos, sus acciones y su liquidez, tanto Evergrande como otras inmobiliarias se han visto obligadas a bajar sus precios para poder vender y así financiar los préstamos de las obras que tienen en curso, muchas de las cuales ya han sido compradas sobre plano. Junto a sus empresas subsidiarias y proveedores, algunos con recibos de hasta un millón de euros, entre los muchos acreedores de Evergrande destacan los propietarios de casi un millón y medio de viviendas ya pagadas que están sin terminar por falta de fondos.

Además de la ambición de los constructores y la especulación de los compradores, a esta burbuja ha contribuido la propia naturaleza del 'capicomunismo' vigente en China. Como el suelo en este país pertenece al Estado, que lo concede en usufructo y reconoce la propiedad privada, su venta a los promotores inmobiliarios supone entre un 30 y un 40 por ciento de los ingresos de las Gobiernos locales, que consiguen así financiación para sus proyectos públicos y lograr los objetivos de crecimiento establecidos desde Pekín. Buena prueba de ello es que, cuando el mercado inmobiliario se ralentizó entre 2014 y 2015, la consultora Seafarer Capital Partners calcula que las ventas de suelo de las administraciones públicas cayeron hasta un 25 por ciento.

«El problema de la deuda y el crédito seguirá mientras continúe el objetivo político de alcanzar el PIB fijado por el Gobierno. Marcar esta cifra obliga a hacer malas inversiones en el sector inmobiliario y en infraestructuras para llegar hasta donde no alcanza el crecimiento real de la economía, que apenas ha supuesto la mitad del PIB durante los últimos años», analiza el profesor Michael Pettis en un artículo para la Fundación Carnegie.

Cuando la venta de pisos empezó a caer en las principales capitales, ya saturadas, las constructoras como Evergrande enviaron sus grúas y excavadoras a ciudades de cuarta categoría como Nanyang, en la atrasada provincia de Henan, que tampoco se han librado de esta gigantesca burbuja. Allí, donde los sueldos medios mensuales son de 3.000 yuanes (400 euros) y los agentes inmobiliarios llegaban a ganar siete veces esa cifra, Evergrande construyó una docena de imponentes rascacielos con pisos de cuatro habitaciones que costaban unos 15.000 yuanes (1.979 euros) el metro cuadrado. Hoy, solo el 30 por ciento de ellos están ocupados y se alquilan a 2.800 yuanes (370 euros) porque la gran burbuja inmobiliaria china ya ha empezado a estallar.