El Tribunal Supremo confirma la anulación de limitaciones a los apartamentos turísticos en el centro de Valencia

La patronal de Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad Valenciana, personada en el procedimiento a través de su delegación en Valencia (VIUTUR), ya había advertido en sus alegaciones al PEP de la ilegalidad de las limitaciones por la «falta de fundamentación» y la «existencia de jurisprudencia», los dos argumentos que el propio TSJ señaló en la sentencia contra el PEP confirmada ahora por el Supremo.

En concreto, el Tribunal Supremo ratifica la anulación de los tres requisitos que el anterior gobierno municipal quiso imponer a la actividad de Viviendas de Uso Turístico (que sólo fuese en propiedades de particulares, empadronados en la misma vivienda, con autorización previa de la Comunidad de Propietarios, y por un máximo de hasta 60 días al año).

El Supremo exige, como VIUTUR defiende históricamente, que se mantenga la actividad de uso turístico a las viviendas que tengan el correspondiente número de registro turístico, impidiendo el intrusismo en el sector. Además, en las alegaciones que también presentaron a la posterior modificación del PEP de abril del 23 con la que el Ayuntamiento quiso eludir la sentencia del TSJ, la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de València recordaba la validez de todas las VUTs con licencia de primera ocupación, y de las que obtuvieron su inscripción en el Registro de Turismo antes de la entrada en vigor de la Ley de turismo del 2018 y quedaron exentas del informe de compatibilidad urbanística que se exigió tras la aprobación de la Ley.

En las citadas alegaciones, VIUTUR pedía la nulidad de la última Modificación del PEP ya que sólo permitía las viviendas de uso turístico en «edificios exclusivos», lo que incrementaría todavía más la inseguridad jurídica de las actuales viviendas de uso turístico, sólo permitiéndolas en una tipología constructiva que, en la práctica, se define en la normativa sectorial como bloques de apartamentos.

VIUTUR considera además que la modificación es nula de pleno derecho, al tratarse de un claro ejemplo de «actos y disposiciones contrarios al pronunciamiento de una sentencia, que se dictaron con la finalidad de eludir su cumplimiento».

Sobre la propia documentación recogida en de modificación del PEP y presentada por la anterior corporación municipal, la Asociación de Viviendas de Uso Turístico de Valencia ha detectado innumerables defectos de forma. Cabría destacar como grave, la falta de firma del propio documento de abril de 2023 que, a diferencia de los anteriores, no ha sido suscrito ni por el Jefe de Sección Técnica del Centro Histórico, ni por el Jefe de Sección de Gestión y Planeamiento, ni por el Jefe del Servicio Municipal de Gestión de Centro Histórico.

Respecto al contenido de la última modificación del PEP, VIUTUR también sostiene que las limitaciones impuestas al desarrollo de actividades económicas «no están justificadas por razones imperiosas de interés general» ya que, como demuestra un dictamen pericial encargado a un perito en Planificación Urbanística y Edificación «(…) los documentos que son utilizados para justificar la MPEP, tienen un elevado sesgo, carecen de rigor y objetividad».

El citado dictamen, elaborado por el urbanista D. Luis Falcón Martínez de Marañón (Máster en Planificación Estratégica por el Berlage Institute de Róterdam), analiza la documentación aportada por el Ayuntamiento de Valencia que, entre otros informes, utilizó dos estudios para la justificación de la modificación del PEP. El primero, un estudio producido por la asociación EXCELTUR, vinculada a la patronal hotelera, se titula «Principales evidencias de los efectos del resurgir de las viviendas turísticas en las ciudades españolas y recomendaciones para su tratamiento». El segundo lo ha redactado la Cátedra Modelo Económico Sostenible de València de la Universidad de Valencia (MESVAL), titulado «El impacto de los apartamentos turísticos en el precio de los alquileres en València».

Respecto al primero, el dictamen asegura hasta quince sesgos. Entre otros destaca que «(…) Exceltur sesga al no mostrar datos del impacto de la llegada de turistas a Ciutat Vellla por modalidad de alojamiento (…)», ya que «(…) Por cada turista alojado en Ciutat Vella en VUTs, se alojan 11 en hoteles. En 2022 se alojaron 968.719 turistas en hoteles, y 87.671 en VUTs.»

El dictamen también evidencia errores en la medición de la densidad de viviendas de uso turístico respecto al parque de viviendas, al identificar que la propia memoria «(…) adolece de enormes sesgos, y presenta los datos con intención de confundir al lector (…)». En este sentido llama la atención que se muestran datos de una sección censal (exactamente la 4625001024, con una densidad del 15,88%,), como si fuesen de todo el distrito, según el registro municipal es del 5,28%. También destaca los sesgos del informe de Exceltur para el barrio de El Mercat, al que atribuye una densidad del 18,3%, cuando el dato del INE para el mismo barrio es del 8,11%.

El informe pericial desmonta las tres justificaciones de la documentación presentada por el Ayuntamiento en su última modificación del PEP afirmando que «(…) Ninguno de los tres impactos -pérdida de tejido residencial, el aumento del precio de la vivienda en alquiler, y el impacto social y encarecimiento del nivel de vida de los habitantes- , quedan probados en la memoria». Y sostiene que esas afirmaciones son falsas para el período que va entre 2020 y 2023, objeto de la justificación.

En este sentido, el dictamen recuerda que Ciutat Vella ha ganado un total de 3.956 habitantes (con un crecimiento ininterrumpido desde el año 1996), que el porcentaje de viviendas no principales –hogares sin residentes- es el segundo más alto de la ciudad (el 40,91%), y que es el distrito que tiene más viviendas absolutas no principales, de entre todos los distritos de la ciudad, 8.272 viviendas de las que sólo 1.151,el 5,69%, se destinan a viviendas de uso turístico.

Respecto a la incidencia de las VUTs en el aumento del precio de alquiler de la vivienda del distrito, el dictamen desvela que el propio informe de MESVAL incluye distintas estimaciones, por períodos. En el período acumulado entre el año 2011 al 2021 (10 años) afirma que las VUTs incrementaron entre el 0,9% y el 3.3% el precio de las viviendas en alquiler. Pero destaca que la incidencia de las VUTs, desde el año 2021, lo ha hecho a razón de un 0.057% anual por cada 1% de crecimiento de la oferta de VUTs. El dictamen destaca que, con datos del INE, se puede afirmar que el crecimiento acumulado de VUTs desde 2020 a 2023, es negativo (-20,62%), por lo que concluye que, en el período de justificación, «el impacto en el precio de las viviendas en alquiler se debe entender como nulo».

Por último, el informe pericial desmonta el supuesto impacto social y encarecimiento del nivel de vida de los habitantes, ya que la presencia de turistas alojados en las VUTs de Ciutat Vella (4.338 de plazas, según el INE), sólo representan el 1% del total de personas que viven, trabajan y visitan el distrito diariamente.

Por todas estas razones, VIUTUR propone a la nueva corporación municipal de Valencia una mesa de diálogo para conseguir de una vez por todas una Ordenanza sobre las Viviendas Turísticas que, entre otros, regule los siguientes aspectos:

· Reconocer las VUTs inscritas en el Registro de Turismo con anterioridad a Ley de Turismo de junio 2018, y luchar contra el intrusismo, la competencia ilegal, y el alojamiento turístico sin control.

· Establecer un equilibrio entre los usos residenciales y turísticos, priorizando siempre el uso residencial y las normas de convivencia; proponer porcentajes o número de viviendas de uso turístico computadas sobre la base que se determine (viviendas destinadas a otros usos terciarios como oficinas o similar, viviendas vacías, viviendas arrendadas…).

· El respeto al descanso y a las costumbres de la ciudad y sus residentes debería ser un factor clave en la sostenibilidad social y medioambiental de la comunidad local.

· Exigencia de un teléfono 24h de atención a vecinos o policía local.

· Establecer un horario límite para el check-in, regular el uso de ascensores con maletas y el de espacios comunes (controlando el volumen de voz, la vestimenta, número máximo de personas por vivienda, etc.).

· Acogimiento del programa Werespect de control de ruidos.

· Coordinación entre el Ayuntamiento de Valencia y las asociaciones de VUT para cubrir grandes eventos en la Ciudad de Valencia (Maratón, Fallas, etc…)

Tras la sentencia del Supremo, VIUTUR cree que cualquier restricción a las vivienda de uso turístico legales, supondrá una expropiación o apropiación de derechos adquiridos por sus, que tendrá que indemnizar el Ayuntamiento de Valencia, al vulnerar los derechos de propiedad y de la libertad de empresa reconocidos en los artículos 33 y 38 de la Constitución Española, respectivamente.