La compraventa de vivienda en Córdoba pincha en septiembre: un 36 por ciento menos de operaciones

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Javier Gómez

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Pero antes de analizar con detalle los indicadores, hay que tener en cuenta dos elementos relevantes. Uno es que los indicadores actuales se comparan con los de un 2022 excelente. En el ejercicio anterior, se comercializaron 8.456 hogares. Para hallar una cifra más elevada, hay que retroceder hasta 2007 —cuando la burbuja del ladrillo empezaba a desinflarse—. Entonces, fueron 11.015. Y otro factor a tener en cuenta es que este ente público acaba de facilitar las inscripciones en el Registro de la Propiedad de septiembre, pero hay operaciones materializadas en meses anteriores, con el acuerdo previo entre partes y el paso por el notario. Ello implica que la desaceleración pueda reflejarse en esta estadística diluida.

De enero a septiembre, encontraron en la provincia comprador 6.499 viviendas. Son, redondeando, un centenar más que en idéntico periodo del pasado año. Eso implica el reseñado aumento del 1,5%. Ese incremento es sensiblemente inferior al que se registró al cierre de los dos primeros trimestres, cuando el crecimiento fue del 4%. Esa desaceleración ha estado marcada por el pinchazo sufrido en septiembre por el mercado inmobiliario.

En el noveno mes, se comercializaron 464 hogares, cuando en idéntico mes de 2022 esa cifra se elevó hasta 728. Al cruzar ambos datos, se ve una caída del 36,3%. Es la cifra más baja en número de unidades vendidas en este 2023 —hasta ahora el indicador menor correspondía a febrero, con 625—. Igualmente fue el periodo de este año en el que se produjo un mayor descenso —teniendo en cuenta que sólo ha habido cuatro meses que se han saldado con merma—.

En septiembre, hubo descensos tanto en las operaciones con los inmuebles  a estrenar como con los de segunda mano. En cuanto a los nuevos, que sí tienen un saldo positivo en el conjunto de 2023, hallaron comprador 68, lo que supone un 26,1% menos que 365 días antes.

Y las viviendas usadas sufrieron un auténtico desplome: el descenso fue del 37,7%. Esa reducción se tradujo en que se vendieron 240 hogares menos, con lo que la cifra total se quedó rozando los cuatro centenares. Habrá que observar a partir de ahora si este bajonazo es una cuestión puntual o la llegada a Córdoba de un parón en el mercado inmobiliario fruto del nuevo escenario económico.

Por lo pronto, la provincia aún aguanta en positivo. Eso es más de lo que se puede escribir de España y Andalucía. En el global del país, en lo que va de 2023, las operaciones sufren descenso: -8,5%, con un septiembre también especialmente negativo (merma de casi el 24%). Y algo más acusado es el retroceso en la región, con una caída del acumulado del año del 9,5%, con un noveno mes también malo (-26,6%).

De vuelta a Córdoba, el crecimiento se debe exclusivamente al buen comportamiento del segmento de los hogares a estrenar —hay que valorar que el pasado año en esta tipología sí hubo bajada (-11,7%)—. Hasta septiembre, se han cerrado 1.305 operaciones de compraventa de pisos nuevos cuando en el mismo lapso temporal del año pasado habían sido 989. Se han comercializado con éxito, por lo tanto, 316 más, lo que se traduce en un aumento del 32%.

Este crecimiento tiene sus cimientos en un más que positivo cuatrimestre que fue de mayo a agosto. El quinto mes, se saldó con un aumento de prácticamente el 74%. Los porcentajes de subida fueron creciendo hasta plantarse en agosto en un estirón del 153%. Esa potente racha de incrementos la quebró el pinchazo de septiembre.

Existe un grupo de población con un nivel de ingresos suficiente para superar sin agobios la presión inflacionista, el alza del precio del dinero o para no sentir la desaceleración de la economía, teniendo el margen de maniobra suficiente para hacerse con viviendas de estreno, siempre más caras que las usadas.

Por el contrario, el segmento de los pisos de segunda mano —el principal del mercado— ha saldado en la provincia los nueve primeros meses con un descenso de las ventas del 4%. De 5.411 operaciones se ha bajado a 5.194. Ello implica que por el camino de los últimos 365 días se han perdido 217 compraventas. Aunque el dato de septiembre haya sido el peor, con diferencia, en las viviendas usadas, esta parte del mercado inmobiliario dio síntomas de desaceleración ya en el arranque del año. De enero a abril todos los meses, se saldaron con descenso de las operaciones. En el siguiente cuatrimestre, sólo hubo una caída y mayo, con un alza de casi el 30%, supuso un alivio para sus estadísticas.

El potencial comprador de las viviendas de segunda mano sísufre más el alza de tipos y la desaceleración de la actividad, con la consiguiente incertidumbre que genera. Baste recordar que Analistas Económicos (servicio de estudios de Unicaja) en su último informe ha previsto que Córdoba sea la segunda provincia andaluza en la que menos crezca el PIBen 2023, con una subida del 0,3% frente a los incrementos del 3,1% en 2022 y del 5,4% en 2021, siempre según esta misma fuente. Sólo Jaén tendrá un aumento aún menor (0,1%).