El tope del alquiler entra en vigor en Cataluña con críticas del sector inmobiliario

La polémica medida establecerá rangos máximos y mínimos para los precios de los nuevos contratos del alquiler que variarán dependiendo de la sección censal en la que se encuentre la vivienda y de características del inmueble como pueden ser superficie, estado de conservación, año de construcción, certificación energética, zonas comunitarias y la tenencia o no de otras comodidades como garaje, ascensor, piscina y conserjería.

Con el índice creado por el Ministerio de Vivienda como referencia, los nuevos alquileres deberán bajar sustancialmente respecto a los precios que pagan los inquilinos actuales por vivir en pisos similares. En el caso de Barcelona, que será el primer gran mercado intervenido, un 87% de los futuros contratos deben descender en 206€ de media, aunque paradójicamente hasta un 13% de los inmuebles son susceptibles de incrementar su precio en 96 euros al estar por debajo de los topes que marca la herramienta del Gobierno, según un estudio de Alquiler Seguro.

El rastreo de la inmobiliaria especializada en arrendamientos muestra como, por ejemplo, una vivienda de 62 metros cuadrados en alquiler de euros en el distrito de Ciutat Vella de Barcelona debería bajar en casi 500 euros para adaptarse al índice. También ocurre en el Eixample donde hay alquileres que deberían bajar en 271 euros. Sin embargo, en esta misma zona se encuentran casos como el de una vivienda de 67 metros cuadrados que de ser referenciada al índice debería aumentar su valor en 71 euros. Una contradicción que se reproduce a localidades cercanas a la Ciudad Condal como Martorell, Sabadell o Sant Martí.

Este hecho y la propia amenaza a la entrada de oferta en el mercado que suscita la entrada del índice genera muchas dudas entre los agentes del sector inmobiliario. También el modo en que se vigilará su cumplimiento. «¿Qué administración es la que se va a encargar de desarrollar esta nueva ley? ¿Qué va a pasar o qué régimen sancionador existe? ¿Quién aplicará este régimen sancionador? ¿Cómo se debe acceder a información tan importante como si el propietario al que voy a alquilar una vivienda es gran tenedor o no? En definitiva, hay muchas dudas en torno a este nuevo límite», se cuestiona el director de pisos.com, Ferran Font.

Carlos Balado, profesor del OBS Business School y director de Eurocofín, cree que la norma es una invitación a que el propietario deje de tener interés en alquilar y opte por vender el inmueble o dedicarlo al alquiler turístico. «Por otro lado, respecto a la información, no se puede valorar el precio de una vivienda con unos pocos parámetros pues puede darse el caso de que en un mismo barrio existan diferencias amplias totalmente justificadas. Para que esta medida pudiera ser efectiva necesitaría el apoyo de incentivos reales a los propietarios; el hecho de que puedan ahorrarse unas cantidades anuales por el IBI no parece suficiente como para renunciar a los ingresos por el alquiler», opina el experto.

Para Balado, también juega en contra del mercado el coste de oportunidad. «Con la recaudación vía impuestos sin esos límites artificiales a los precios se podría incrementar el parque público de viviendas de alquiler y por tanto, a mayor oferta menos tensión. Igualmente sería mucho más efectivo incluir más incentivos fiscales al alquiler permanente en la declaración de la renta, e incluso permitir deducciones en la futura venta del piso en el impuesto de plusvalías municipales o en el IRPF», añade el profesor. 

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La regulación servirá para los contratos firmados a partir del 16 de marzo y, aunque no contempla un régimen sancionador, los usuarios podrán alertar de su no aplicación a la Agència Catalana del Consum.

Para los alquileres que se renueven, el nuevo contrato estará referenciado al anterior, es decir, no se podrá subir la renta, y solo se podrá bajar a partir de la negociación entre arrendador y arrendatario con el índice como referencia.

Si la vivienda es de un gran tenedor -que tenga más de cinco inmuebles, en el caso de Cataluña- el precio del nuevo contrato no solamente tendrá en cuenta el contrato anterior, sino que además se hará la referencia con el sistema de precios de alquiler y se tendrá en cuenta el más bajo.

Para la consellera de Territorio de la Generalitat, Ester Capella, la regulación cuenta con la «visión homogeneizadora del Estado» y rompe el acuerdo que cerraron con el Gobierno en enero para trabajar sobre un sistema de índices en lugar de baremos, como ha sido finalmente.

Según defendió en el Parlament, el sistema de índices catalán «es más fiable, reconoce más las circunstancias que se producen en las ciudades y pueblos» y asegura una bajada de los precios. La presidenta de la Asociación de propietarios de viviendas en alquiler (Asval), Helena Beunza, que representa a unos 6.000 propietarios, mayoritariamente pequeños propietarios, ha criticado en declaraciones a Europa Press que las medidas de control de precios no favorecen el incremento de la oferta de vivienda asequible, sino que «consiguen el efecto contrario».

«Creemos que la inversión se va a retraer en las zonas donde exista un control de precios», ha analizado y ha dicho que el tope del alquiler es una medida excepcional en el tiempo que debería ir acompañada de medidas para incrementar la oferta de viviendas.

El consejero delegado de la firma de gestión y administración de fincas GuinotPrunera, Jordi Tomás, ha coincidido en que la regulación parece «muy golosa si no analizas las consecuencias», que pasarán por una disminución de la oferta de pisos de alquiler. Esta se producirá porque los pequeños propietarios pasarán de ofrecer viviendas de alquiler habitual a venderlas o destinarlas a alquiler turístico o temporal y los grandes propietarios destinarán sus inversiones a otros territorios del Estado: «Hay un agravio comparativo».

La portavoz del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, ha celebrado que la regulación supone «un cambio de paradigma brutal», ya que se prohíben las subidas de los alquileres, y ha apostado por un régimen sancionador para quien incumpla el reglamento. A su juicio, la Generalitat debería promover una campaña publicitaria para dar a conocer la nueva regulación, como han hecho en otras ciudades como Londres o Berlín, y ha animado a los inquilinos a negociar con los propietarios sus alquileres, aunque tengan una fecha anterior a la normativa.