Airbnb, la economía colaborativa también puede ser voraz

«Estamos viendo una caída de la oferta de alquiler disponible y este es un efecto a nivel nacional, pero es más visible en grandes capitales y en mercados donde el turismo tiene mucho peso en la actividad económica», reconoce Ferrán Font, director de estudios de pisos.com. Desde este portal inmobiliario estiman que en muchos casos la oferta de alquiler disponible puede rondar el 40% en los últimos dos años. «Es fácilmente deducible que esas caídas en el alquiler disponible se deben a una transacción del alquiler de larga duración al alquiler turístico» dice Font.

Según datos de Idealista, el precio del metro cuadrado en alquiler en Madrid es de 16,4 euros en abril de 2023, un 10,3% más que en abril de 2022. Y esos 16,4 euros son un 23,3% más que los 13,3 euros de abril de 2021. En Barcelona, el precio del metro cuadrado en alquiler es de 15,8 euros en abril, un 13,4% más que en abril de 2022. El aumento de los alquileres en los dos últimos años es notable, sobre todo porque con el inicio de las restricciones por la pandemia se produjo una caída de los precios. En ese momento plataformas como Airbnb se vieron afectadas, pero tras el fin de las restricciones y la vuelta del turismo, su negocio ha vuelto.

A través del informe Revitur, la organización Exceltur considera «descontrolado y desbordado» el crecimiento del uso de viviendas residenciales para usos turísticos. Esto provoca una importante reducción del alquiler disponible en los barrios turísticos, donde la media es de 18,1 plazas de vivienda turística por cada cien habitantes en las ciudades turísticas españolas en 2019. En ese año, en Madrid había 22 plazas de vivienda turística por cada 100 habitantes, en Málaga 30 por cada 100 y en Sevilla 27 por cada 100. En Barcelona había 11 plazas de vivienda turística por cada 100 habitantes.

Este impacto de las plataformas de alquiler turístico ha convertido la posibilidad de su regulación en una cuestión electoral. De hecho, en las elecciones autonómicas y municipales del domingo 28 de mayo, la necesidad de establecer un marco legal bien definido para la actuación de estas plataformas ha sido uno de los temas a tratar. Javier Martín Merchán, politólogo de la Universidad Pontificia de Comillas, señala que la vivienda siempre ha sido un tema importante en este tipo de elecciones, pero es la primera vez que el tema de las plataformas de alquiler turístico tiene importancia en la campaña de las grandes ciudades.

El interés en las elecciones autonómicas se debe a que la regulación de estos servicios no es de competencia estatal, sino que recae en comunidades y ayuntamientos, dice Merchán. «Sería más fácil la regulación de este asuntos si hubiera un paraguas legal a nivel nacional», comenta. Esta regulación a nivel municipal provoca que estén comenzando a brotar propuestas dispares para limitar o tasar esta actividad económica, como por ejemplo la propuesta del PSOE de Valencia de cobrar seis euros por persona y día que se aloje en una vivienda turística.

Como es un problema no sólo en España, sino en todo el mundo, otros lugares como San Juan de Puerto Rico han aprobado la creación de una tasa anual de 500 dólares por cada vivienda que ofrezca alquileres de corta duración. En Suiza, los residentes de Lucerna votaron a favor de restringir los alquileres de corta duración a un máximo de 90 días al año. Pero, volviendo a España, la competencia para regular estas plataformas es autonómica, por lo que existen multitud de leyes al respecto.

«Las competencias sobre los alquileres turísticos son autonómicas, por lo que nos encontramos con diecisiete normativas dispares que rigen para cada comunidad», dice José Méndez, socio director de Méndez Lit, despacho especializado en derecho inmobiliario.

«No tenemos un entorno homogéneo, y según dónde nos encontremos, esta actividad está regulada de forma diferente», sentencia este experto. «En Madrid, por ejemplo, se encuentra restringida en función de su cercanía al centro y debe tener un acceso independiente al edificio que no sea la común entrada de los vecinos, salvo que se alquile menos de noventa días al año. En Mallorca se encuentran prohibidas salvo excepciones consistentes en casas o edificaciones individuales y aisladas. En Andalucía se distingue entre viviendas con fines turísticos y apartamentos turísticos existiendo determinaciones especiales según la ciudad en la que estemos», detalla Méndez Lit.

No faltan los expertos que consideran que las propuestas introducidas en la reciente Ley de Vivienda empujaran a muchos propietarios a destinar sus inmuebles a esta actividad del alquiler turístico, dando un nuevo impulso a este fenómeno de apariencia imparable. Son habituales, tanto en el sector turístico como en el inmobiliario, las quejas sobre la falta de transparencia en la oferta que acompaña a las plataformas de alquiler vacacional. Hace un par de meses, el gobierno balear llevaba la cuestión a Bruselas, y su consejero de Modelo Económico, Turismo y Trabajo del Govern balear, Iago Negueruela, aseguraba que plataformas como Airbnb funcionan «fuera de la ley» por «no molestarse en vigilar si los anuncios que publicitan son legales». En cualquier caso, destinar una vivienda a este menester requiere una serie de pasos tanto desde el punto de vista fiscal como desde el administrativo.

«A la hora de plantearse destinar una vivienda al alquiler turístico siempre hay que revisar los requisitos y condiciones tanto a nivel autonómico como a nivel municipal», dice Carlota Zapata, abogada de Legálitas. En caso de querer convertir una residencia en piso turístico, lo habitual es realizar un trámite en el ayuntamiento para obtener una licencia de actividad, ya que la propiedad dejará de tener un uso principalmente residencial.

En cuanto a la fiscalidad, los propietarios de viviendas en plataformas de alquiler deberían tributar por las rentas obtenidas como si fueran rendimientos del capital inmobiliario o de actividades económicas, dice Nazario Mendoza, socio del despacho Zadal. «En ambos casos tributarían en la base general del IRPF, aunque los gastos deducibles a considerar podrían ser diferentes en uno y otro caso», dice Nazario. La diferencia radica en que los alquileres de larga duración pueden obtener un mayor porcentaje de deducciones que los de corta duración, por lo que la tributación efectiva tiende a ser menor en el caso de los alquileres residenciales, explica Mendoza.

La tributación no varía según la comunidad autónoma, pero sí que puede llegar a haber diferentes en términos cuantitativos, dado que los tipos de gravamen en su parte autonómica son diferentes, dice Mendoza. «Por ello, la cantidad a ingresar sí que podría ser diferente de una comunidad autónoma a otra, aunque la calificación de los rendimientos sea la misma», comenta.

En este despacho, confirman que han visto un incremento de consultas en relación con los alquileres turísticos, especialmente a raíz de la aprobación de la ley publicada esta semana. «Por un lado, los particulares tienen dudas sobre todo relacionadas con el impacto de la nueva ley en su tributación en IRPF, sobre todo por la modificación de la reducción del 60% por nuevos arrendamientos de vivienda, que será ahora del 50% y puede llegar en determinados casos al 90%», explica Mendoza. Esa reducción fiscal en el IRPF es actualmente 60% en el rendimiento neto del arrendamiento de la vivienda que ahora pasa a ser del 50% en los nuevos contratos de alquiler. En zonas tensionadas podrá llegar al 90%.