El inmobiliario, manos a la obra para edificar un crecimiento sostenible

Al mismo tiempo, y al calor del repunte de las operaciones, la inversión directa en el sector está también en cotas elevadas ya que en 2017 llegaron 13.989 millones de euros al sector, entre inversión directa y operaciones corporativas.

Como resultado de lo anterior los precios han empezado a subir y la pregunta del millón es si lo están haciencido de manera sostenida o se está larvando una nueva burbuja. Hay opiniones para todos los gustos pero la cuestión es que el precio de la vivienda terminada (nueva y usada) aumentó un 4,5% en 2017, casi tres puntos más de lo que subió en 2016 (1,7%), según el índice Tinsa IMIE, aunque en las grandes ciudades las subidas llegaron incluso al 7,5% anual, un porcentaje que puede confirmar que se están sentando las bases de una nueva burbuja.

Los que piensan que los precios están creciendo de manera saludable hacen mención a las favorables perspectivas macroeconómicas del país, a la tendencia positiva del mercado, a la abundancia de capital y a la necesidad de inversión.

Sin embargo no todos los que participan activamente en el mercado inmobiliario comparten esta tranquilidad. Por ejemplo David Martínez, consejero delegado de Aedas Homes, aseguró hace unos días en un foro organizado por IESE que «está habiendo crecimientos de precios poco sostenibles, que llegan incluso al 20% en algunas zonas de Madrid, muy lejos del alza que están experimentando los salarios y por eso hay que tener cuidado entre todos y lograr un crecimiento sostenible».

Para Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere y de la patronal de los promotores Asprima, «el año 2017 ha sido de mucha actividad en el sector, con las dos salidas a Bolsa de las promotoras Neinor y Aedas, en una clara señal de que el mercado va bien y de que precisamente ahora es el momento en el que hay que hacer los cambios necesarios para reconfigurar el sector, lo que pasa necesariamente por menos empresas pero más potentes».

La cuestión es que el tamaño sí importa en este sector, y mucho, ya que cuanto más grande seas puedes acceder a mayor financiación, sobre todo desde las fusiones en el sector bancario que han reducido el número de entidades, al tiempo que tienes más músculo para negociar con la larga cadena de proveedores que operan en este sector. Además de las integraciones verticales, que supondría unir a los distintos eslabones de la cadena de producción de activos inmobiliarios, podrían producirse uniones horizontales entre empresas de una misma área de actividad dentro del sector, aunque estas son más complejas.

Desde Insur su presidente, Ricardo Pumar, admitió en el mismo foro que «los precios del suelo y de la construcción están aumentando más rápido de lo esperado, y lo que queremos son subidas paulatinas y no bruscas».

En todo caso, opiniones al margen, hay un cierto consenso en el sector sobre que los dos retos para controlar el alza de los precios pasan porque haya más suelo en el mercado, que es el 50% del coste final de la vivienda, y por hacer productos inmobiliarios a los que puedan tener acceso los jóvenes.

En relación con este punto también hay acuerdo en cuestionar que haya que reservar un porcentaje de vivienda protegida en cada nuevo proyecto, sobre todo cuando aún no hay ningún Plan de Vivienda aprobado.

Sobre las alzas de precios, Gómez-Pintado cree que «la recuperación no ha llegado a las segundas plazas y cuando esto se produzca el ciclo alcista habrá acabado».

A nadie se le escapa que este nuevo ciclo alcista del sector inmobiliario en nuestro país es diferente de los anteriores, entre otras razones, por la aparición de las socimis (sociedades cotizadas de inversión en mercados inmobiliarios). En realidad,la ley que las regulaba data de 2009 pero fue a partir de 2012 cuando empezaron a desarrollarse en España hasta llegar a las actuales 52 sociedades, de las que tres están en el mercado continuo (Hispania, Axiare y Lar), dos en el Ibex-35 (Merlin Properties y Colonial) y 47 en el mercado alternativo bursátil (MAB). Y, la cuestión de fondo, es que su comportamiento en Bolsa en estos años ha sido espectacular, con alzas de hasta el 40% anual en algunos casos, ya que estas compañías, con activos valorados en 35.000 millones de euros, invierten sobre todo en producto para alquilar, lo que arroja una rentabilidad para los inversores de alrededor de un 5%.

Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, aseguraba en el mencionado foro que «cuando salimos a Bolsa pensamos que lo más importante era especializarse, y por eso nos dedicamos a la logística, el retail y las oficinas y compramos activos, luego alguna compañía y ahora estamos dedicados de lleno a su gestión aunque en España es complicado hacer compras de otras empresas».

Guillermo Fernández-Cuesta, director adjunto al CEO de Axiare, coincide con el responsable de Merlin en que la clave es la especialización «y por eso nosotros optamos por la logística, lo que está arrojando una rentabilidad de dos dígitos, y por las oficinas, donde intentamos ser los mejores de la zona de influencia donde están ubicadas».

Para Luis Pereda, presidente del Grupo Lar, «una de las novedades que han traido las socimis es la transparencia ya que están obligadas a ello al estar cotizadas, y en los tiempos que corren este asunto es clave. En cuanto al negocio en sí, una de las claves es detectar que no todos los activos inmobiliarios se adecúan a la estructura de una socimi ya que la rotación es muy importante, como es el caso de las oficinas, actividad que requiere además poca gestión, a diferencia de lo que ocurre en los hoteles, que se lo tienes que ceder necesariamente a un operador. Pese a todo lo anterior, lo que está claro es que la principal ventaja de ser una socimi es que tienes una fuente de financiación permanente».

En opinión de Concha Osácar, fundadora y miembro del consejo de Azora, «las socimis cada vez son más objeto de interés por parte de los inversores institucionales pero el problema es que no hay mucho producto para alquilar».

Con todos estos elementos no cabe duda de que 2018 estará también protagonizado por un sector inmobiliario profundamente renovado.

Un buen síntoma de la buena salud por la que atraviesa el sector constructor es que sigue habiendo salidas a Bolsa. Es el caso de Metrovacesa, que debutará el martes en Bolsa por segunda vez mediante una oferta pública de venta de acciones (OPV). La inmobiliaria, que protagonizará la primera salida a Bolsa del año, actualmente está controlada por Santander y BBVA, que tienen el 71,4% el 28,5% de su capital, respectivamente. Con la salida a Bolsa de Metrovacesa, Santander y BBVA pretender capitalizar la apuesta que vienen realizando desde el pasado por el resurgir de la compañía que tuvieron que «rescatar» y excluir de Bolsa en 2013 al ejecutar la deuda de sus entonces socios de control. Tras la colocación, Santander seguirá manteniendo el control de la inmobiliaria, con un 50,6% del capital, y BBVA tendrá otro 19,7%.