De 81.000 a 21.000 euros: el coste de hipotecarse se hunde sin freno

Agencia Negociadora pone negro sobre blanco con respecto al ahorro que supone contratar un préstamo para vivienda en los tiempos que corren. Esta empresa ha calculado, con un ejemplo, el desplome del coste de una hipoteca de 150.000 euros a un plazo de 15 años de septiembre de 2008 a noviembre de 2020. Justo en el estallido de la crisis financiera, por un préstamo de esas características se estaría pagando un interés del 6,21% . La cuota mensual ascendería a 1.282,87 euros, mientras que los intereses que se pagarían en total en el conjunto de la vida del préstamo serían de 80.915 euros. Este última sería el coste real de pedirle prestado dinero al banco.

Doce años después, con dos crisis mediante, rescates financieros aparte e intervención del Banco Central Europeo (BCE) aún en marcha, el tipo medio que arrojan los datos recabados por Agencia Negociadora estaría en el 1,82% para su ejemplo práctico. Esto equivale a una cuota mensual de 952,8 euros y unos intereses totales a pagar en los 15 años de duración del crédito de 21.518 euros. El coste total en esta simulación se desploma en un 73,4% de 2008 a 2020. Eso en términos relativos, porque en términos absolutos la reducción es de 59.397 euros. Cifras muy elevadas que se traducen en que los préstamos para adquisición de vivienda están en mínimos históricos.

Aquellos tipos de interés superiores al 10% de décadas como la de los 80 son imposibles de vislumbrar ahora ni a corto ni a medio plazo. La previsión del mercado es que todavía sigan abarantándose algo más las hipotecas en los próximos meses o años , aunque en lo que toda la banca coincide es en que es harto difícil tratar de predecir cuándo los créditos para vivienda volverán a ser ‘rentables’ en sí mismos.

El Euribor (el índice al que se referencian el 80% de las hipotecas en España, según Asufin) permanece en estos momentos en el -0,5%. En este sentido, Miquel Riera, de HelpMyCash, recuerda lo que se pensaba en 2018 sobre el euríbor: «Hace 2-3 años se creía que no iba a estar en negativo en 2021. Y estamos viendo que avanza por mínimos históricos». Pese a la dificultad de realizar predicciones, este experto comenta que el mercado da por descontado que el índice seguirá en niveles muy bajos al menos durante los próximos cinco años.

La realidad es que las hipotecas no son rentables ahora para las entidades financieras. El Euribor en negativo las machaca y, por ello, buscan en los últimos tiempos sacar tajada a este negocio por otra vía. «Las carteras hipotecarias no son rentables por el tipo de interés, sino por la vinculación a largo plazo que se produce entre cliente y entidad. Son muchos años para colocar otros productos; la rentabilidad no está en la hipoteca, está en el cliente», indican desde Agencia Negociadora.

La apuesta de la banca hoy día es fiar todo su negocio hipotecario a explotar los tipos fijos. Las entidades ‘solo’ quieren a los clientes más fieles y vinculados y eso se consigue especialmente con un crédito hipotecario que abarca aplazos de varias décadas. La realidad es que el tipo variable ha pasado de representar más de un 96% de las nuevas firmas de hipotecas en 2009 al entorno del 50% en noviembre de 2020. Ya prácticamente la mitad de los préstamos que se firman es a tipo fijo.

Si bien en los años previos a la crisis de 2008 podía superarse con facilidad un tipo de interés variable del 6% en las nuevas hipotecas, ahora la situación es bien distinta. A cierre de noviembre de este año pasado, el tipo medio variable al inicio del préstamo se ha desplomado hasta el 2,19%. La tendencia es que siga reduciéndose ese porcentaje, igual que en el caso de las hipotecas fijas, donde Agencia Negociadora estima que podría llegarse a generalizar a futuro intereses por debajo del 1%.

Eso sí, siempre y cuando la guerra bancaria por captar clientes siga con la misma ferocidad que en la actualidad. A todo ello, desde esta empresa añaden otro nicho con potencial rentabilidad para el sector financiero: «La competencia entre entidades y su necesidad de captar clientes traerá ofertas de hipotecas más baratas para la compra de vivienda y nuevos productos hipotecarios para otros fines, como es la agrupación de préstamos. Este es un nicho de mercado de 1.500 millones al año en el que los bancos podrán generar nueva producción hipotecaria de calidad y rentable».

Más allá de ello, fuentes financieras recomiendan tener en cuenta también el régimen de tenencia de vivienda en España . Según la Encuesta de Condiciones de Vida del Instituto Nacional de Estadística (INE), antes de la crisis financiera, en 2007, el 80,1% de los hogares tenía su casa en propiedad, frente a un 13,6% que vivía de alquiler . A cierre de 2019, el último dato disponible, el porcentaje de hogares en régimen de arrendamiento había ascendido hasta el 18,1% y el de en propiedad caía al 75,9%.

El alquiler como forma de vida va al alza, lo que podría tener también impacto en la demanda de hipotecas. Y a todo ello se une la situación económica de los hogares , con el aumento del paro y los impagos en los préstamos bancarios, con el posible consiguiente endurecimiento de los requisitos que imponen las entidades para acceder al crédito.