La llave de la fiscalidad entra en juego para desbloquear el mercado

Ante este despliegue impositivo, las familias ven cómo se complica la compra de vivienda, a la vez que se desincentiva la inversión… lo que no parece contribuir a aliviar el déficit habitacional. Así lo considera la Confederación Nacional de la Construcción (CNC): «Para reducir la carga fiscal alrededor de la construcción, promoción y compraventa de viviendas, proponemos reducir tipos impositivos (cuando no eliminar alguna de las figuras impositivas que gravan el proceso, que son más de catorce), e implantar bonificaciones en el ITP o el IBI, como, por ejemplo, por la compra de una vivienda en el medio rural».

Añaden la idoneidad de implementar un programa de avales destinado a jóvenes para garantizar la entrada y la concesión de la hipotecas para la adquisición de viviendas y generalizar la actualización de los Módulos de los Planes de Vivienda.

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Bruno Pérez

La institución describe el ejemplo de un vendedor de terreno que tiene que pagar el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida por diferencia entre el precio de compra del terreno y el valor de venta; «mientras que el vendedor debe satisfacer al Ayuntamiento por el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Ivtnu); después, el promotor debe ingresar por la compra del terreno una cantidad a la Administración Autonómica por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO). Aunque la base imponible es el valor de referencia, se toma el de compra por ser mayor».

En cuanto al comprador, CNC recuerda el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el devengo del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados (AJD), la liquidación del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), más tasas por otorgamiento de licencia, vallas, vado, cédula de primera ocupación, ocupación de calles, certificado urbanístico, el IVA… «Reducir esta carga fiscal en figuras impositivas y tipos es urgente si se pretende multiplicar la oferta para aliviar el severo déficit de hogares en España y moderar precios en alquiler y compra».

La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) ha pedido, por su parte, rebajar el ITP al 2,5% «para compra de primeras viviendas habituales no de lujo y al 4% para compra de vivienda general, siguiendo el modelo de Euskadi como una medida necesaria para facilitar el acceso a la compra de primera vivienda con una fiscalidad más justa y quitar presión del mercado de alquiler, en un tipo impositivo de un 67% por encima de la media europea». Aluden a un sobrecoste de un 25% «que repercute en el comprador, por lo que tanto el Gobierno central como los gobiernos autonómicos, dentro de sus competencias, deben articular medidas eficientes y aplicables a corto plazo para equilibrar el mercado».

Sin embargo, desde Gestha, Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda, señalan cómo «la realidad del número de operaciones inmobiliarias registradas en la serie histórica demuestra que la cuantía de los impuestos tiene una relativamente escasa incidencia en las transmisiones». Y así lo constatan en el cuadro del número de compraventas de viviendas desde 2007, a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística-INE: «Se observa que tras el máximo de 2007 y el hundimiento del mercado inmobiliario, las compraventas de viviendas muestran una clara tendencia incremental desde 2014, salvo el impacto de la pandemia en 2020».

En el contexto europeo, señalan cómo «España ocupa, de acuerdo a los datos de Eurostat, la 7ª posición en el ranking de la UE de la tributación de los distintos impuestos anuales sobre los bienes inmuebles, apenas a dos centésimas porcentuales de la media de la Eurozona, y a cinco de la media de los 27».

En el caso de Eurofunding, consultora internacional de financiación pública, generación de ahorros fiscales y desarrollo de proyectos sostenibles, sus portavoces Carmen Lizana y Dámaso Hornero, señalan cómo «la carga fiscal sobre la compraventa y tenencia de un inmueble en España es muy alta. Tanto es así que, de los países de la UE, sólo Francia tiene una carga fiscal en esta materia superior a la de España».

Recuerdan las ya mencionadas obligaciones impositivas, desde lo municipal a lo nacional, como en el caso del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (30%), «que grava el incremento de valor que ha experimento el suelo del inmueble durante los años de tenencia del mismo. Este impuesto municipal tiene carácter potestativo, es decir, los ayuntamientos ostentan la potestad de establecer o no la exigencia del mismo en su territorio, y el tipo de gravamen a imponer, siendo el máximo el 30%. Supone una recaudación anual de 1.205.933.000 euros (según los datos facilitados por el Ministerio de Hacienda en el informe 'Hacienda Local en cifras. 2022'), ya que la gran mayoría de consistorios han decidido su ordenación e imposición.

Toda esta serie de variables hace que, en opinión de los especialistas de Eurofunding, «en la actualidad, el acceso al mercado inmobiliario sea muy difícil, requiriendo una capacidad económica elevada, para adquirir un inmueble, para mantenerlo en el patrimonio personal, con una carga tributaria heterogénea, dado que dependerá del municipio y comunidad autónoma donde se adquiera o transmita el bien inmueble».

Añaden, en el contexto europeo, el concepto de 'fiscalidad transfronteriza', «por el que el principio de libre circulación de capital obliga a los Estados a no ejercer discriminación alguna a los residentes de otros países de la UE. Es más, el Tribunal de Justicia de la UE ha llegado a intervenir para evitar que se produjeran discriminaciones en la fiscalidad de operaciones inmobiliarias hacia no residentes». Más Europa: «La bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo a partir del próximo verano animará la compra de viviendas al abaratarse los préstamos hipotecarios. Pero no se prevé ninguna reforma fiscal en pro de disminuir la carga tributaria a este respecto, como sería una bajada de los tipos impositivos o una ampliación de los beneficios fiscales ya existentes».

Este escenario de obligaciones fiscales ha contado con aportaciones recientes como la sesión celebrada por el Consejo General de Economistas de España (CGE) y la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), para analizar los factores «que han llevado al acceso a la vivienda, en alquiler y en propiedad, a una situación complicada (con especial atención a la problemática de la oferta) y en la definición de posibles medidas para introducir mejoras al respecto». En cuanto al presente del futuro de la fiscalidad inmobiliaria (una de las numerosas cuestiones planteadas con margen de mejora), las instituciones inciden en la importancia de «reducir la carga fiscal sobre la vivienda, a través de la disminución de impuestos como el IVA, ITP-AJD, ICIO y tasas de licencias».