Frenazo de la construcción de vivienda en plena subida del euríbor
Los visados de obra nueva caen un 8% respecto a 2019 y agudizan la falta de oferta del mercado
Los precios se estancarán y las compraventas caerán el año que viene por el alza del euríbor
Vivir de alquiler, misión imposible en las grandes ciudades: menos oferta y más requisitos
Lo que no consiguió la pandemia lo está logrando la subida de los tipos de interés: tumbar al sector inmobiliario. La subida del euríbor -derivada del incremento del precio del dinero- ha reventado las previsiones del sector de cara a los próximos ejercicios. Y ahora ... las inmobiliarias y los bancos ya estiman que en 2023 se producirá una caída de las compraventas y un frenazo de los precios.
Pero aún hay más. Porque la subida de tipos también ha golpeado a las promotoras y la obra nueva de vivienda. Los visados no se han recuperado al mismo ritmo que las compraventas. En los ocho primeros meses del año se otorgaron un 8% menos de visados que en el mismo periodo de 2019, tal y como acredita el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Financiera, publicado la semana pasada.
Frenazo de los precios y caídas de ventas: el golpe del euríbor a la vivienda en 2023
Entidades como ING y BBVA esperan que el precio de los pisos suba por debajo de la inflación el año que viene por la pérdida de poder adquisitivo
La financiación, imprescindible para este tipo de proyectos, también se mantiene a la baja por la subida de los tipos de interés y el consecuente encarecimiento del crédito. «El saldo vivo del crédito concedido al sector de la promoción y construcción ha seguido contrayéndose en la primera mitad de 2022, en línea con el escaso dinamismo de la obra nueva. Concretamente, en el segundo trimestre de 2022 el saldo vivo de este tipo de crédito caía en términos interanuales un 6,7%, y se situaba en niveles mínimos de los veinte últimos años».
Evolución de los visados de obra nueva
Periodo 2022
Periodo 2017-2022
120.000
20.000
108.318
106.266
100.733
100.000
15.000
80.000
85.535
80.786
11.065
9.794
67.470
60.000
10.000
8.869
7.647
8.900
8.366
40.000
6.604
6.225
(*)
Cifras
hasta
agosto
5.000
20.000
0
0
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
May
Mar
Abr
Ago
Jun
Jul
Feb
Ene
Fuente: Mitma / ABC
Evolución de los
visados de obra nueva
Periodo 2017-2022
120.000
108.318
106.266
100.733
100.000
80.000
85.535
80.786
67.470
60.000
40.000
(*)
Cifras
hasta
agosto
20.000
0
2017
2018
2019
2020
2021
2022*
Periodo 2022
20.000
15.000
11.065
9.794
10.000
8.869
7.647
8.900
8.366
6.604
6.225
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0
May
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Abr
Ago
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Jul
Feb
Ene
Fuente: Mitma / ABC
Es decir, se están construyendo menos viviendas. Y además las que se construyen se terminan en más tiempo por la escasez de mano de obra, según el citado informe de Banco de España. Una circunstancia que provocará que en los próximos meses la oferta disponible del residencial caiga aún más, tensionando así los precios de las casas.
¿Será capaz la demanda de aguantar más subidas de precios en un contexto de subida del euríbor y encarecimiento del crédito hipotecario?
Desde BBVA Research consideran que no. La entidad estima que las compraventas ya caerán el año que viene y los precios subirán cerca de un 2%, lo que supone una caída si se tiene en cuenta la inflación, que estará cerca según la entidad del 4%.
«A corto y medio plazo, podría intensificarse la desaceleración de los precios de la vivienda. La incertidumbre sobre las perspectivas económicas de los agentes y sus rentas, y el endurecimiento de las condiciones de financiación continuarán siendo factores muy relevantes para la evolución de la demanda de vivienda y de su precio», añade el Banco de España. Lo cierto es que, según distintos informes de varias inmobiliarias, la hipoteca ya se come más del 35% recomendado en miles de hogares, sobre todo en las grandes ciudades.
Impacto en las promotoras
«Las grandes promotoras van a sufrir. Son conscientes de que va a llegar un momento en que los hogares no van a poder pagar determinados precios. La oferta sigue cayendo y la financiación cada vez es más cara», explica una fuente en contacto con el sector promotor.
El primer impacto de esta tormenta perfecta se ha dejado notar en la cotización. Compañías como Neinor, Aedas y Metrovacesa han experimentado caídas en Bolsa este ejercicio de hasta dos dígitos. Los inversores, además, consideran que la racha bajista se extenderá hasta finales de año.
Pese a ello, en el sector promotor mantienen su optimismo. La presidenta de Asprima, patronal del sector en Madrid, Carolina Roca, reconoce en declaraciones a este periódico que «la subida de tipos supone un incremento del precio de la vivienda para todo aquel que requiera de financiación, y esto tendrá efectos en la demanda». Aún así, asegura que con los tipos situados en el 2% el coste financiero «no supondrá un factor disuasorio». Además, prevé que el impacto se centre en la vivienda de segunda mano más que en la obra nueva, debido precisamente a la escasez que existe en el mercado.
Bajo esta misma premisa, la directora comercial general en Savills, Susana Rodríguez, asegura que no hay previsión de que esta situación «vaya a impactar significativamente en el mercado de obra nueva, ya que todavía existe un enorme desequilibrio entre una demanda creciente y una oferta insuficiente, cuya consecuencia es que solo el 10% de las viviendas transaccionadas sean de obra nueva».
La CEO del gestor inmobiliario Elix, Teresa Marzo, se muestra algo más pesimista. Porque considera que, desde el punto de vista del comprador, sobre todo de rentas medias, «la subida de los tipos de interés, tras una tendencia de tipos negativos, supondrá el encarecimiento de las condiciones de financiación, con cuotas más altas y menos poder adquisitivo, lo que puede dificultar el acceso a la compra». La subida de tipos ya hace temblar a los hipotecados, pero desde el sector promotor también miran de reojo el impacto que tendrá en la oferta y, sobre todo, en los precios.
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