La firma de hipotecas echa el freno por la subida de tipos: ¿Se avecina una crisis en el sector inmobiliario?

Pese al freno en la firma de préstamos para vivienda en julio, todavía habrá que esperar algunos meses para comprobar el impacto real que tiene la escalada del euríbor. Por lo pronto, el índice ya está en un valor diario del 2,6% y septiembre acabará como el mes en que más se encarecerán las cuotas de la historia.

Sin embargo, el último dato de suscripción de hipotecas llega solo hasta julio, cuando el euríbor todavía no superaba el 1% y en plena temporada estival. Ya en meses anteriores el mercado descontaba una primera subida de tipos, como finalmente ocurrió en el séptimo mes del año, y de ahí el incremento del índice, lo cual encarece los préstamos. Así, ya en julio se empieza a notar una menor demanda de préstamos por el mayor coste que suponen las nuevas firmas pero se espera que el panorama sea de mayor frenazo en los próximos meses. Los datos todavía muestran que en julio se firmaron hipotecas a un ritmo similar al de antes del Covid-19.

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En la banca son conscientes de que si sube el euríbor, la demanda bajará. Pero eso no significa que se dejen de constituir hipotecas, sino que se harán menos y a un coste más caro, como ya ocurre en menor medida. Además, esta situación provoca que los hipotecados consoliden su apuesta por el tipo fijo: en julio más del 75% de los préstamos se firmaron a tipo fijo, cuando hace una década no superaban ni el 5%. Un indicador de que los consumidores prefieren la seguridad frente a la volatilidad del tipo variable.

En este sentido, las entidades financieras han optado por rediseñar su estrategia hipotecaria; si bien antes de la subida del euríbor potenciaban el tipo fijo, ahora que el índice va al alza al calor de las subidas de tipos lo que más promocionan es el tipo variable, donde pueden encontrar más margen de beneficio a futuro.

En el sector inmobiliario, el Banco Central Europeo estimó hace apenas unas semanas que la subida de tipos desinflaría el precio de la vivienda hasta un 9% en un par de años en toda Europa. Una caída que afectará, sobre todo, a los mercados donde los precios están más desbocados, como son Chequia, Hungría, Estonia o incluso Países Bajos. En este grupo, sin embargo, no se encuentra España.

El precio de la vivienda en España ha subido en los últimos años, pero no tanto como en otros países europeos. Además, ya denota ciertos síntomas de agotamiento. Tal y como publicó este periódico, las estadísticas del valor tasado de la vivienda del Ministerio de Transportes reflejan que los precios apenas subieron un 0,4% en tasa intertrimestral. Respecto al año pasado repuntaron un 5,5%, un porcentaje que si bien es reseñable queda lejos de las tasas cosechadas en otros países del Viejo Continente, que superan de lejos los dos dígitos de subida y alcanzan en algunos Estados miembros el 20%.

Por todo ello, los expertos vaticinan que la subida del euríbor limitará las subidas de precios, pero no desencadenará caídas. El director de coyuntura económica de Funcas, Raymond Torres, explica que «los excedentes de ahorro acumulados durante la pandemia y la evolución relativamente favorable del empleo siguen impulsando la demanda y podría situarse en el entorno del 6% en media anual, superior a la de la renta disponible de los hogares».

Eso sí, desde la fundación reconocen que el mercado se moderará a medida que «las condiciones de financiación se endurezcan y el esfuerzo financiero de las familias -ya ligeramente por encima de la media histórica- se incremente». Como resultado, el año que viene la subida de precios será notablemente inferior. Pero en ningún caso se registrarían caídas pronunciadas.

«Habrá que ver cómo evoluciona en los próximos meses tanto la compra de vivienda como la firma de hipotecas, y tener en cuenta que las compraventas actuales se gestaron con un mes de antelación como mínimo. Por ello, la moderación en las hipotecas no será inmediata, pero sí se irá detectando un cambio a partir del segundo semestre del año», abunda la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos.

Si bien no creará una crisis en la vivienda, en el sector inmobiliario sí esperan que la subida del euríbor expulse del mercado a los compradores de rentas bajas. Por contra, prevén que se incorporen todavía más inversores al sector. En los últimos meses ya ha habido una avalancha de fondos y ahorradores que han entrado en el inmobiliario, que se ha convertido en un auténtico valor refugio ante el desplome de otros activos como la Bolsa y la atonía que mantienen los depósitos.