Mucha oferta, poca demanda, precio a la baja

No en vano, el Informe Anual de Precios de Venta del portal inmobiliario pisos.com asegura que «de cara al futuro la situación sigue siendo preocupante» a nivel macro. Manuel Gandarias, director del gabinete de estudios del portal inmobiliario, reconoce que la tendencia de los precios es a seguir bajando, aunque «los recortes son cada vez más moderados y desiguales según el área que se analice». De hecho, aunque la tendencia general es a precios más bajos, Gandarias recuerda que «ya en 2010 comenzamos a ver cómo en los centros urbanos se producen repuntes, la oferta es escasa y la demanda ejerce una presión que tira de los precios hacia arriba».

Sin embargo, el índice muestra cómo los precios a diciembre de 2010 se han abaratado casi un 10% respecto a cuando se inició el estudio, en 2009. Así, si el índice comenzó con un valor medio de 100, en este principio de 2010 ya se encontraba en 91,60. Hay que tener en cuenta que se trata de un índice de precios de venta, es decir, son los precios que los propios vendedores fijan para sus inmuebles. Por tanto, tan solo afecta a las viviendas de segunda mano y no tiene en cuenta la negociación posterior entre compradores y vendedores, que normalmente se salda con una bajada aún mayor del valor final de transmisión de las viviendas.

A principios de 2010, el índice de pisos.com estaba en 96 puntos y ahora se sitúa en 91,6, lo que supone que durante el año pasado los pisos bajaron en todas las regiones excepto La Rioja y Cantabria.

Rentas y alquileres

Y es que, si hace unos años parecía que los pisos en general eran baratos para las rentas que se pagaban (sobre todo debido a las buenas condiciones financieras) en la actualidad los precios son en general demasiado altos para las rentas que tienen los españoles, y que no han hecho otra cosa que caer desde 2008. Como se explica en el informe del servicio de estudios del portal, «el ratio que relaciona el precio de la vivienda con la renta bruta por hogar se sitúa por encima de los 6,6 años, tiempo que necesitaría un hogar medio para pagar la vivienda media destinando el 100% de su renta».

Según asegura, la convención es que el ratio adecuado debe estar entre cuatro años y cuatro años y medio de sueldo íntegro para poder pagar una vivienda, por lo que «las dos formas de conseguir que este ratio vuelva a parámetros razonables sería, o bien que la renta bruta de los hogares creciese entre un 40% y un 50% (algo harto difícil en estos momentos pues su tendencia es la contraria) o bien que el precio descendiese en torno un 30% o 35% manteniéndose la renta actual.

El informe también asegura que otro parámetro que debería modificarse para asegurar un ajuste mejor del mercado sería «la rentabilidad bruta del alquiler sobre el precio de venta». Según asegura, si se estima una rentabilidad bruta adecuada por alquiler de la vivienda que debería situarse en torno al 5%, partiendo del 3,77% registrado en septiembre de 2010, «el ajuste en precio debería alcanzar casi el 30% sobre los valores del tercer trimestre de 2010». En definitiva, dos cálculos muy diferentes que dan un mismo resultado: con un 30% de bajadas medias se encontraría el equilibrio perfecto entre oferta y demanda.

La financiación

El crédito concedido a hogares ha ido creciendo desde 1992 a un ritmo muy superior al que tuvo la financiación a actividades productivas en este mismo periodo. Así, el crédito a hogares se multiplicó por 10 veces mientras que el de actividades productivas sólo se multiplicó seis veces. Como resultado, en 2010 un 82% del crédito está otorgado a hogares cuando en 1992 era menos del 50%. Por su parte, en el caso de actividades puramente inmobiliarias (empresariales e hipotecarias), éstas se han multiplicado por 18, pasando de 57.000 millones a más de 980.000.

¿Qué quiere decir esto? Que el riesgo de las entidades financieras con el ladrillo ha aumentado exponencialmente.

Un 2011 «apasionante»

Pese a todos los handicaps, Manuel Gandarias define el año 2011 a nivel inmobiliario como «apasionante, porque creeemos que hay muy buenas oportunidades en el mercado. Las mejores van saliendo y no están más de 3-4 semanas». Muy apasionante para comprar y bastante menos para vender, aunque Gandarias incide en que «si la vivienda está a precio de mercado, una casa se puede traspasar fácil en 3 ó 4 meses», lo cual no es un tiempo muy elevado para una decisión de compra tan importante.

Pero para que estas buenas transacciones se hagan en tiempo y forma, el director del servicio de estudios de pisos.com recuerda que los precios tienen que estar «ajustados al mercado».