Las hipotecas serán más caras y exigentes en los próximos meses

El Gobierno ha dado luz verde al mecanismo extrajudicial para que los clientes con cláusulas suelo puedan reclamar lo cobrado de más por su banco, tal y como dictaminó en diciembre de 2016 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Al desembolso que esto supondrá para las entidades se suma un frente más: la sentencia del Tribunal Supremo que declara nulas las cláusulas que obligan al consumidor a asumir todos los gastos de formalización de una hipoteca. A lo largo de 2016, varias sentencias han forzado a los bancos a devolver ese dinero a sus clientes y se espera que la futura ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario clarifique qué pasará con este asunto y quién debe abonar esos gastos.

«La devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelo y de los gastos de formalización de las hipotecas tendrá un impacto importante en las cuentas de las entidades que, para compensarlo, tendrán que tomar varias medidas, como el encarecimiento del interés que cobrarán por las nuevas hipotecas o un endurecimiento de los criterios para conceder financiación para la compra de vivienda. Tampoco se puede descartar que traten de compensar este varapalo económico con una subida de las comisiones (tanto en las hipotecas como en otros productos bancarios), un aumento de la vinculación exigida en los préstamos o un prolongamiento de los intereses fijos de salida de las hipotecas variables», explica la portavoz de Finanzas Personales de Kelisto.es, Estefanía González.

Ante este panorama, la experta de Kelisto aconseja que antes de firmar una hipoteca se analicen bien «los productos vinculados, las comisiones, el interés fijo de salida (y el plazo durante el cual ser aplica) y cualquier cláusula que pudiera resultar extraña a ojos del consumidor».

Durante los próximos meses también habrá buenas noticias para quienes dispongan de una hipoteca o vayan a contratar una nueva. La aprobación de la ley reguladora del crédito inmobiliario limitará las comisiones que el consumidor paga cuando devuelve anticipadamente parte de su deuda.

Actualmente, el 57% de las hipotecas variables aplica comisiones por amortización anticipada que suponen el máximo permitido: un 0,5% de la cantidad devuelta durante los cinco primeros años de vida del préstamo o un 0,25% durante el resto del plazo. Esto se traduce en una cantidad que puede superar los 500 euros de media, en función del momento en el que se realice el reintegro.

«Con las limitaciones que supondrá el cambio de normativa, un consumidor podrá ahorrar 138,6 euros de media en los costes de la amortización anticipada, un abaratamiento que podría llegar hasta los 491,9 euros, en función del momento en el que se produzca la devolución anticipada y de la fórmula elegida por su entidad para adaptarse a la nueva ley», detalla González.

A continuación, los expertos de Kelisto dan una serie de consejos para que el consumidor elija una buena hipoteca:

1. Interés . En las hipotecas variables, el interés que habrá que pagar es el resultado de la suma de dos elementos: un índice de referencia y un diferencial, es decir, un porcentaje establecido por cada entidad. Eso sí, también hay que tener en cuenta que la mayoría de los préstamos hipotecarios aplican un interés fijo de salida, los que provocará que la cuota se encarezca durante los primeros meses.

2. Vinculación de productos . Todas las entidades requieren que el consumidor contrate varios productos extra para lograr un diferencial más bajo por su préstamo hipotecario. Es esencial analizar el coste que tendrán todos ellos y la capacidad del consumidor de poder asumir estos gastos en el largo plazo porque, en caso de no hacerlo, el diferencial de la hipoteca aumentará y, con ello, la cuota que paga cada mes.

3. Comisiones de apertura y estudio . Son los dos cargos que se pagan al comienzo de la vida del crédito. La comisión de apertura se cobra por los trámites que realiza el banco para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del consumidor. Normalmente suele ser un porcentaje sobre el dinero solicitado (entre el 0,5% y el 1%). Los costes de estudio, por su parte, tienen que ver con las gestiones que se realizan para analizar la solvencia del cliente y también se suelen cobrar como un porcentaje del dinero pedido.

4. Comisión de desistimiento . Se trata de un cargo que puede cobrar el banco por cancelar una hipoteca anticipadamente y sirve para compensarle por los intereses que dejará de cobrar. La normativa actual determina que este recargo no puede ser superior al 0,5% durante los cinco primeros años de la hipoteca o al 0,25% durante el resto del plazo.

5. Cláusulas . Se trata de disposiciones que alteran en funcionamiento habitual de una hipoteca. Entre ellas están las cláusulas suelo, que fijan un tope mínimo para los intereses de una hipoteca e impiden que el consumidor se beneficie de las bajadas del Euribor.

6. Financiación . La mayor parte de las hipotecas solo ofrecen una cantidad que equivalga a un porcentaje del valor de tasación o de compraventa de la vivienda que se quiera adquirir. Lo habitual es que se tome como referencia el menor de estos dos valores y la mayor parte de los préstamos hipotecarios conceden alrededor del 80%, aunque hay ofertas que pueden llegar al 100%.

7. Ingresos mínimos . En muchos casos, las entidades no se conforman con que el cliente tenga un trabajo estable y una situación financiera saneada. Para conceder una hipoteca, también se exige que se disponga de unos ingresos mínimos cada mes.

8. Plazo de amortización . Es el plazo que el usuario tendrá para devolver el dinero prestado. Lo más conveniente es optar por los periodos más cortos posibles, siempre que la economía familiar lo permita.