Nueva «guerra hipotecaria» con préstamos más baratos ante el parón en el mercado

El primer campo de batalla esá consistiendo en bajar los tipos fijos, que ya suponen la mitad de las hipotecas , para conseguir aumentar la concesión de estos préstamos. «El crédito hipotecario suele ser la puerta de entrada a la entidad  de los clientes, por lo que no podemos obviar el valor que este producto tiene para las entidades bancarias, no por la rentabilidad intrínseca al producto, sino por la fidelización del cliente así como la contratación de productos combinados que conlleva», detalla Sergio Carbajal, responsable de hipotecas de Rastreator. «Estamos sin duda ante una guerra de precios dentro del mercado hipotecario. Esta se lucha principalmente en dos frentes: en el de los tipos fijos, pues diversos bancos han abaratado sus hipotecas fijas en los últimos meses, y en el de la subrogación , ya que cada vez hay más entidades que se ofrecen a asumir hipotecas de otros bancos a cambio de mejorar sus condiciones», comparte Miquel Riera, especialista en hipotecas en el comparador financiero HelpMyCash.com.

El descenso de tipos, no obstante, ha sido un proceso gradual en la última década tanto en las modalidades variables como en las fijas hasta llegar a septiembre de 2020 en plena pandemia y después de sufrir un estado de alarma. La tasa anual equivalente media de los préstamos hipotecarios concedidos en julio fue del 1,92%, con lo que se marcó una de las más bajas registradas por el Banco de España. Cabe recordar que en febrero esta tasa era del 2,06%, según datos recopilados por HelpMyCash.com.

«La cotización en mínimos del euríbor y la apuesta por el sector por las hipotecas a tipo fijo -que rondan el 1,5%- hacen que el momento actual sea el mejor de la última década», especifica Carbajal. «Asimismo la entrada en vigor de la nueva Ley de Contrato de Crédito Inmobiliario proporciona un mayor control del sector y aporta un plus de seguridad al cliente. La banca ha hecho un grandísimo esfuerzo en el último año para que las hipotecas que se comercializan actualmente sean cada vez más económicas, más justas y menos opacas para los clientes», concreta el responsable de hipotecas de Rastreator.

«Si tenemos en cuenta datos de Rastreator y tomando como referencia una entidad que sí ha modificado su panel de precios, podemos obtener que el pasado abril una hipoteca de 250.000 euros en modalidad de tipo fijo se podría contratar -cumpliendo con los requisitos determinados por la entidad- en un 1,25% a 30 años. Actualmente, esta misma entidad puede ofrecer al mismo tipo de clientes unos tipos de hasta el 0,85% en modalidad fija a 30 años. Esto supone un ahorro mensual de 46 euros que al ampliarlo a la vida completa de la hipoteca, obtenemos un ahorro de 16.560 euros », concreta Carbajal.

Pese a una mejora de las condiciones, los bancos miran con lupa la solvencia de los clientes. «Es necesario tener un buen perfil para conseguir unas condiciones atractivas, ya que los bancos han endurecido, en general, los requisitos para poder acceder a sus hipotecas», puntualiza Riera.

En las oficinas también se ha puesto el foco en las subrogaciones ya que existe una cartera hipotecaria de clientes que se financiaron entre el 2012 y el 2016 con unos tipos altos -principalmente hipotecas variables con diferenciales por encima de 1,5%-, tal y como explican desde el comparador Rastreator. «Hay una guerra hipotecaria que se lleva librando desde hace un par de años . Al principio se centró principalmente en clientes que buscaban financiación para la adquisición de una vivienda, pero ahora y tras la contracción del mercado inmobiliario, las entidades están poniendo foco en la captación de hipotecas de la competencia, mejorando las condiciones y las vinculaciones», indica Carbajal.

«La banca ha buscado y encontrado otra vía para aumentar la concesión: ofrecerse a asumir los préstamos hipotecarios de los clientes de otras entidades a cambio de mejorarles las condiciones », añaden, por su parte, desde Helpmycash.com. Desde este comparador indican que el número de bancos que ofrecen esta opción se ha multiplicado desde el pasado mes de mayo y que entre ellos podemos encontrar a Bankia, ING, MyInvestor, Deutsche Bank o Caja de Ingenieros, entre otros.

Otras entidades proponen a los hipotecados contratar un nuevo préstamo con unas mejores condiciones para cancelar el que tienen firmado en ese momento . Es el caso, de Openbank o de Banco Santander, ya que ambas entidades lanzaron ofertas de este tipo en junio y julio, respectivamente.

Los expertos consultados cuentan que las entidades han desplegado dos estrategias diferentes para captar a nuevos clientes en lo que se refiere a productos vinculados a las hipotecas. En primer lugar, algunas dejan un abanico de productos a la elección del cliente que bonifican el tipo de interés final . Es decir, a mayor contratación de vinculaciones, menor será el tipo a aplicar y en consecuencia, bajará a su vez la cuota mensual resultante. Por otro lado, hay bancos que, aún ofreciendo un tipo algo más alto, han decidido eliminar las vinculaciones o bonificaciones y solo exigen la apertura de una cuenta corriente gratuita y el seguro de incendios prescriptivo.

«En general, la vinculación exigida se ha mantenido, aunque hay algunos bancos que la han aumentado. Lógicamente, si los bancos bajan sus tipos y el euríbor se mantiene bajo mínimos, necesitan buscar otras vías de ingresos, como pueden ser los productos para bonificar el interés o las comisiones por amortización anticipada, apertura, etc», añade Riera.

Sobre la contración de productos vinculados, cabe recordar que la ley solo impone al hipotecado a firmar un seguro contra los daños derivados de un incendio . En todo caso, el cliente puede elegir cualquier compañía aseguradora y no se le puede obligar a hacerlo con el banco. Desde el Consejo General de Colegios de Mediadores recuerdan que la cuantía de la prima del seguro es con frecuencia mayor si se contrata con el banco. En concreto, suele ser un 79% superior al de las aseguradoras y, además, en muchas ocasiones, se ofrecen unas coberturas por encima de las necesidades reales.

Además, en muchas ocasiones, los clientes se ven presionados para contratar esos productos vinculados por las bonificaciones que se aplican a los tipos de interés. Los mediadores insisten en que esta práctica está permitida, aunque nunca puede ser obligatoria.