«Banco malo», la llave del sector inmobiliario

Las fechas manejadas por el Gobierno apuntan a que la sociedad de gestión de los activos tóxicos inmobiliarios de la banca nacionalizada o de aquella que necesite ayuda, comience a entrar en funcionamiento en diciembre. Un montante que contabiliza 180.000 millones de euros . El dato del que todos están pendientes es cuál será el ajuste medio de venta de los inmuebles sobre el precio contable registrado en el balance de los bancos. Si la rebaja es muy pronunciada la sociedad se arriesga a que sen repita el caso de Irlanda, cuyo «banco malo» aplicó un ajuste medio del 58% . Y donde se produjeron demoliciones de urbanizaciones fantasma cuyo reducido precio de venta y escaso interés no hacía rentable su mantenimiento.

Por otro lado, si la rebaja no es suficiente, la sociedad no logrará colocar los inmuebles. Un auténtico «cul-de-sac» cuyo objetivo debe ser el equilibrio y en el que todas las miradas se dirigen al informe que la consultora Oliver Wyman presentará hoy sobre las necesidades de capital de las entidades.

«Desde 2007, año en que comenzó la crisis, el ajuste del sector ha sido del 32,5% del valor en números según Tinsa, por lo que gran parte del descuento ya se ha asumido», afirma José Manuel Galindo, presidente de la patronal de promotores y constructores de España (APCE).

Sin embargo, Galindo cree que más que el precio medio, lo importante es la localización de los inmuebles que saldrán al mercado. «En los sitios que tienen demanda , el ajuste probablemente ya se haya producido», afirma Galindo que destaca la importancia de quién va a gestionarlo, ya que «los activos inmobiliarios no se pueden tratar como si fueran bancarios, hay que saber colocarlos y en plena crisis no va a ser fácil».

El impacto en los precios depende de la fórmula de la sociedad pero hay pocas previsiones de que reactive el mercado de forma inmediata. «El precio de los inmuebles está bajando y va a continuar su bajada en 2012 y 2013 », señala Eduardo Molet, consultor de entidades financieras y fundador de Red Expertos Inmobiliarios. Sin embargo, Nicolás Llaris de Sangenis, director de activos bancarios de la consultora Savills, enfría las expectativas: «Estos inmuebles no se van a colocar de golpe, sino que se hará de forma progresiva . Yo creo que va a contener la bajada de precios y que el mercado está cerca de tocar fondo».

Una de las fórmulas barajadas es utilizar las recién potenciadas Socimis —sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario— para dar entrada a inmuebles del «banco malo» y potenciar así el alquiler. El anteproyecto de ley propuesto por Fomento baja su fiscalidad al 0% frente al 19% anterior , lo que aumenta su atractivo como vehículos de inversión para unas sociedades que, hasta ahora, habían sido poco más que testimoniales. Los números describen el fracaso: desde su creación por parte del Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero en 2009, solo se han creado diez.

«A pesar de tener que contar con un mínimo de cien accionistas y repartir el beneficio, el Estado podrá participar y dar entrada a otros inversores», afirma Llaris de Sangenis. Pero se requiere una criba. «Lo que se va a traspasar es “ lo más malo de lo malo ”: lo que nadie quiere. Hay que trabajar para distinguir el stock interesante y colocarlo en Socimis con inversores», sentencia Llaris de Sangenis.