El ladrillo ya hizo su cuarentena

El cambio de escenario que impone el Covid- 19 llega justo en el momento en el que la Consejería de Fomento está diseñando la Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (Lista), con la que quiere elevar la seguridad jurídica y propiciar un ordenamiento más flexible para acelerar las inversiones. «Precisamente ahora es cuando debemos procurar que no se pare ningún proyecto por algún tipo de traba burocrática», incide el presidente de Fadeco.

¿Cuál es el punto de partida actual? En 2019 la comunidad contabilizó 100.400 operaciones de compraventa . Los cambios en la ley hipotecaria, unido las incertidumbres sobre la economía que ya existían antes del coronavirus, provocaron un estancamiento e incluso un leve retroceso con respecto al año anterior, pero las transacciones se mantuvieron por encima de la barrera de las 100.000 unidades.

No era el único factor positivo: el mercado de la vivienda de segunda mano (que es más del 80% del total), retrocedía (-2,2%); pero la venta de inmuebles nuevos -que es el segmento que genera más empleo e inversión- avanzó un 4,4% (hasta rozar las 19.000 ventas).

Una de las características de este nuevo ciclo del negocio inmobiliario es que existe una correlación muy directa entre la cifra de venta de viviendas y el número de visados para la construcción de nueva oferta . En los últimos cinco años han crecido de manera paulatina en Andalucía, desde los 11.000 visados de 2015 hasta los casi 25.000 de 2019, en coherencia con la propia evolución del mercado y las expectativas de futuro. Al igual que en las transacciones, también en este apartado las primeras estadísticas de 2021 advertían de una tendencia al estancamiento. De esta forma, hasta febrero de 2020 se visaron 3.811 viviendas, frente a las 4.130 del mismo periodo del año anterior.

En general, en los dos primeros meses de 2020 se había mantenido un ritmo similar al de 2019 , pero en marzo cambió todo en un sector muy sensible a la evolución económica y a las perspectivas de crecimiento del PIB. «Como es lógico durante el estado de alarma se hundieron las ventas, no se podía salir de casa ni ir al notario, aunque habrá que esperar a otoño para valorar el impacto real que tendrá la recesión en las ventas», subraya Martínez-Cañavate.

En Sevilla y su área metropolitana, por ejemplo, se están construyendo actualmente 2.000 y hay otras 15.000 esperando licencia . De las que están ahora mismo en marcha se ha vendido el 60% y hasta ahora no se han producido renuncias. «La situación es distinta a la del 2008», subraya Juan Aguilera, presidente de la patronal hispalense Gaesco. Además de la posición más sólida de empresas y entidades, «los compradores tienen otro perfil y el mercado está muy ajustado a la realidad de la demanda que en la anterior crisis económica».

En la Costa del Sol se detectará la situación real del sector a medida que se vayan reabriendo las fronteras . «Hay una población extranjera con un poder adquisitivo muy alto que conoce bien la zona y sigue aspirando a pasar en España una parte de su jubilación», añade el presidente de Gaesco.

El confinamiento provocará cambios en las tendencias de consumo. Los hábitos sociales que ha impuesto el coronavirus pueden favorecer la tendencia a adquirir viviendas nuevas en zonas residenciales, en el que se sacrifica la ubicación en el centro de la ciudad a cambio de gozar de más metros. «La sociedad ha estado encerrada en casa durante dos meses, muchos han anhelado tener terraza o una habitación más para poder teletrabajar».

Todas estas circunstancias llevan a que nadie espere un desplome de los precios en el sector. La consultora CBRE estima podría haber un descenso más acusado en la vivienda de segunda mano (de entre el 6% y el 7%) que en obra nueva (donde se espera una corrección de entre el 2% y el 4%); y en zonas con escasez de oferta (como el centro de las grandes ciudades) no habrá grandes variaciones.

La situación del precio de partida que es muy diferente a la de las anterior crisis . En 2008 el precio del metro cuadrado era de unos 2.100 euros de media en España, mientras que hoy en día está en 1.650 euros. El esfuerzo para adquirir una vivienda es más reducido. «El porcentaje de renta dedicado al pago de la hipoteca en 2008 era superior al 50%, y ahora es del 32%», indican María Ciriza y Reyes Pariente, de BBVA Research. «El endeudamiento de las familias ha pasado del 171% en 2006 al 131% en 2019». señalan.

Para contrarrestar la coyuntura los promotores están recordando algunas de las tradicionales peticiones del sector. Una de ellas es facilitar el acceso al mercado de los jóvenes que tienen capacidad de pago pero no han tenido hasta ahora capacidad de ahorro (actualmente el crédito al comprador cubre en torno al 75% del coste).

«Con la concesión de un aval público del 20%, las entidades financieras podrían extender fácilmente el crédito hipotecario hasta el 95% del valor de la vivienda», apunta Juan Antonio Gómez Pintado, presidente de APCEspaña. Fadeco, por su parte, ha pedido una revisión de la fiscalidad porque los impuestos que afectan a la vivienda representan el 30% final de la misma , así como la reducción del IVA del 10% al 4% en los años 2021 a 2023, lo que reduciría el coste de adquisición, además de recuperar las deducciones fiscales por compra de vivienda.