Un inversor inmobiliario revela los cuatro tipos de pisos que nunca deberíamos comprar: «Puedes terminar perdiendo mucho más que dinero»

En un vídeo publicado en su canal, el especialista en inversiones inmobiliarias lanza una advertencia que sirve como punto de partida: «¿Sabías que el 90% de los pisos que parecen gangas en los portales inmobiliarios pueden no ser tan rentables como imaginas?». Según explica, el gran problema no es tanto el mercado, sino la falta de estrategia de quienes compran sin saber leer los números. «El problema es no tener una estrategia, es no saber qué buscar ni qué evitar, porque un piso barato no siempre significa una buena inversión», advierte.

El experto sabe que el miedo a equivocarse acompaña siempre a quien se plantea invertir sus ahorros en vivienda. «Quizá anoche mismo estabas en el sofá, con el móvil en la mano, mirando idealista, comparando pisos, soñando con esa inversión que te dé tranquilidad el resto de tu vida», comenta. Pero la realidad, dice, es que un error puede salir carísimo: «Si no sabes leer los números, puedes terminar perdiendo mucho más que dinero. Perderías tiempo, energías y hasta tu tranquilidad».

El especialista resume años de experiencia en cuatro tipos de propiedades que, según afirma, conviene evitar a toda costa.

El primer grupo es el de los pisos baratos que esconden reformas profundas o problemas estructurales. «Muchos ven un piso barato y se lanzan, pero si necesita una reforma profunda o tiene problemas estructurales, esos costes se comen toda tu rentabilidad». Cita como ejemplo una vivienda en Valencia: «Buena ubicación, 100.000 €, parece una ganga, pero tras una inspección te das cuenta que necesita 50.000 € en reformas. Total invertido, 150.000 más gastos. Y si en esa zona de alquiler solo te darían unos 700 € al mes, estarás atrapado en una operación con una rentabilidad mediocre que no justifica ni el tiempo ni el esfuerzo».

El segundo tipo de piso es aquel situado en barrios baratos pero problemáticos. «No todas las zonas baratas son buenas, algunas tienen problemas sociales, baja demanda o estancamiento económico», advierte. Y añade un ejemplo para los valencianos: «Orriols o Nazaret son baratas pudiendo tener alta rotación de inquilinos y algunos problemas económicos, incluso sociales. Ensanche o Ciudad de las Ciencias son estables, pero con precios tan altos que dejan rentabilidades muy bajas. ¿Dónde buscan los inversores listos? En zonas intermedias como Benicalap, La Rayosa o San Marcelino, donde combinas precios razonables, buena demanda y potencial de regularización».

El tercer grupo lo conforman los pisos con lo que él llama «defectos invisibles»: viviendas cercanas a autopistas, vías de tren o con distribuciones imposibles. «Hay pisos que son un caramelo hasta que miras bien. Viviendas pegadas a autopistas, ruido, polvo, cero tranquilidad. Cerca de vías del tren o del metro. Cada paso del tren te recuerda por qué fue ese piso tan barato. Techos excesivamente bajos, sensación de zulo donde nadie quiere vivir allí. Distribuciones imposibles, pasillos interminables, metros inútiles que no suman valor».

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El cuarto y último tipo de vivienda desaconsejada es la que no encaja con una estrategia clara de inversión, especialmente las turísticas. «Si buscas ingresos estables mes a mes, un piso en zona turística puede darte más dolores de cabeza que alegrías. Si quieres comprar, reformar y vender rápido, pero lo haces en una zona donde nadie compra, estarás atascado, tu dinero se quedará ahí. Antes de comprar, pregúntate: ¿este piso encaja con mi plan o me estoy dejando llevar solo por el precio? Porque si la respuesta no está clara, sigue buscando».

La clave, insiste el experto, está en dejar a un lado la ilusión del 'chollo' y aprender a analizar cada operación con datos concretos. «Antes de emocionarte con un precio, hay que hacer los números, porque un precio bajo puede esconder problemas muy caros». Y pone un ejemplo real en Madrid: un piso de 63 m² a 139.900 €. «A simple vista parece una ganga, pero tras sumar reforma e impuestos, la inversión sube a 175.000 €. La rentabilidad bruta, tras alquilarlo por 1.100 € al mes, es del 7,5%. Eso es bueno. ¿Ves la diferencia? Ahora no compras con miedo o ilusión, compras con datos».

El especialista concluye con un mensaje claro: «Los inversores experimentados no buscan pisos perfectos, buscan pisos que cumplan ciertos requisitos, ciertos criterios y evitan sistemáticamente las mismas trampas de siempre». Y recuerda que la magia no está en encontrar la vivienda más barata, sino en entender qué hace que una propiedad sea rentable a largo plazo.