La escasez de obra nueva «calienta» los precios de la vivienda en Madrid

En este momento, la ciudad solo cuenta con 236 promociones en comercialización. De ellas, únicamente 76 se encuentran en el interior del perímetro que acota la M-30. Una codiciada zona -delimitada por los distritos de Centro, Arganzuela, Chamartín, Chamberí, Moncloa, Retiro, Salamanca y Tetuán - en la que apenas quedan 800 viviendas de primera mano disponibles a la espera de comprador. Una escasa oferta que ha hecho disminuir el volumen de comercialización del residencial de nuevo cuño en un 36% respecto al mismo periodo de 2014, según el último informe de Knight Frank.

Este descenso en la comercialización en el interior de la circunvalación viene propiciado por la ausencia de productos de obra nueva. «En el exterior de la M-30 , la variación es menos notable, con un descenso del 13%, debido a los nuevos desarrollos de zonas como Valdebebas, Sanchinarro o Vallecas», explica a ABC Ernesto Tarazona , socio director de residencial de Knight Frank . En concreto, la periferia de Madrid -en la que se incluye también La Moraleja- acumula 160 promociones nuevas en las que hay disponibles 1.500 viviendas frente a las 2.200 del año pasado.

La tipología de hogar más demandado es, tanto en los distritos centrales como en los exteriores, el de tres dormitorios. Es, asimismo, el que mayor incremento del precio medio ha experimentado respecto a 2014, cuando un piso de tres habitaciones en Centro, Chamberí o Retiro costaba de media 655.000 euros frente a los 756.000 que vale ahora. Fuera de la M-30, las viviendas de cuatro dormitorios son las que más se han encarecido llegando a un precio medio de 871.000 euros en comparación a los 500.000 de 2014.

Los precios están subiendo y, según los expertos, lo seguirán haciendo. «Se estima un incremento en el precio de cierre de 2015 en torno a un 3% en la capital», explica Tarazona. «A ello contribuye en buena medida el aumento progresivo del número de transacciones provocado por la escasa oferta de calidad disponible», matiza. La demanda aumenta, pero también es «más exigente». La oferta se ha ido adecuando a estos factores progresivamente hasta lograr un producto de calidad que satisface sus necesidades.

En este sentido, el perfil del comprador también ha cambiado. El más frecuente es el de una familia numerosa que busca un piso de obra nueva con un mínimo de tres habitaciones. Un producto que se sitúa en una horquilla entre los 200.000 y los 300.000 euros, en los PAU y distritos no céntricos, y que aumenta a 300.000-500.000 euros dentro de la M-30. En distritos como Salamanca, parte de 700.000 euros.

Las compraventas de obra nueva apenas representaron un 10% del total de la ciudad de Madrid en el primer semestre del año, según la tasadora Tinsa. «La tendencia es positiva, pero es un mercado mucho más limitado que el de segunda mano, especialmente tras el freno vivido en la construcción. En cuanto la demanda se reactiva, se hace más patente la escasez y ya empiezan a percibirse tensiones de precios al alza en obra nueva», explica Jorge Ripoll, director del Servicio de Estudios de Tinsa.

El centro y el norte siguen siendo las zonas más solicitadas por los compradores. «Centro y Retiro son los distritos que están actuando como locomotora, mientras que en otros, como Vallecas o San Blas, el precio medio sigue cayendo», matiza. Barajas y Las Tablas son dos de los distritos periféricos con más tirón actualmente.

Por su parte, la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) alerta de los riesgos de que el sector no acompañe con nuevas promociones el incremento de la demanda: « Dentro de la M-30 ya hay escasez de suelo y la Administración debería establecer medidas antes de que se produzca un encarecimiento excesivo del mismo», apunta Juan Antonio Gómez-Pintado , presidente de dicha asociación. En este sentido, Madrid se ha posicionado como la locomotora del sector a nivel nacional. «Ahora mismo hay más demanda de obra nueva que stock disponible», añade Ernesto Tarazona. «Hay zonas, dentro de la M-30, donde han salido nuevas promociones y han volado», destaca.

Otra de las claves es la financiación . «Se aprecia ya una mayor predisposición de la banca a prestar dinero. Se prevé una mejora en la financiación de los proyectos a futuro», señalan desde Knight Frank. «Los costes financieros son ahora más reducidos que cuando el euríbor comience a remontar mínimos», prevé, en la misma línea, Jorge Ripoll desde Tinsa.

Por su parte, Manuel Gandarias , director de estudios de Pisos.com , asegura que aunque la obra nueva aún «representa un porcentaje pequeño sobre el total de las compraventas», su incremento se ha notado «considerablemente». «Los contratos de compraventa privados que ahora se firman no se verán reflejados en las estadísticas hasta al menos los próximos 18 meses», apunta.

Los expertos consultados coinciden en que ahora existe una «demanda más solvente». «Los potenciales compradores han conseguido ahorrar durante los 8 años que ha durado la crisis, por lo que tienen menos necesidad de crédito », explica Ernesto Tarazona.

Por otra parte, la evolución del mercado inmobiliario estará estrechamente relacionada con el «crecimiento económico y el empleo». «Hay una fuerte correlación entre el volumen de compraventas y el número de ocupados por hogar . Si las previsiones de crecimiento del empleo se confirman, todo apunta a que continuará este proceso de estabilización de los precios», advierte Jorge Ripoll.

Los visados de obra nueva se contrajeron un 2,6% respecto a un año antes, con 1.130 visados en los tres primeros meses de 2015 , según Tinsa. Asimismo los visados de fin de obra han bajado un 7% durante el segundo trimestre del año en comparación con 2014. No obstante, la producción de obra nueva sí que ha experimentado un aumento de entre un 5 y 10% en el exterior de la M-30.

Otro indicador positivo es que la liquidez -el número de meses necesarios para vender una vivienda - es ya de 6,1 meses en Madrid. Un dato, inferior a ciudades como Barcelona (6,5) o la media nacional (10,6), que participa en el incremento progresivo del número de transacciones. «En el residencial de lujo -por encima de 1,5 millones de euros- el tiempo de venta era de más de 1 año. Ahora se venden en 3 ó 6 meses como mucho», concluye Ernesto Tarazona.