El 'efecto mancha de aceite' en Argüelles: el último reducto para los extranjeros que buscan viviendas de lujo en Madrid

Para entender la magnitud del concepto, metáfora de un mercado saturado que necesita extenderse a territorios limítrofes, basta un simple dato: solo en los cinco primeros meses del año, la inmobiliaria de lujo Engel & Völkers ha aumentado sus operaciones en Argüelles un 66 por ciento. «El incremento de los precios en las zonas 'prime' ha hecho que los compradores nacionales, y en los últimos tiempos extranjeros europeos, comiencen a buscar alternativas en zonas de la ciudad que tengan las prestaciones requeridas de vistas y amplitud de espacios, lugares que eran tradicionalmente de público madrileño de muy alto nivel», explica a ABC su directora de ventas en Chamberí-Moncloa, Andrea Acosta, consciente de que este éxodo ha provocado ya subidas del 18 por ciento en la cartera de inmuebles que maneja la firma, hasta alcanzar de media los 1,3 millones de euros por transacción.

Pero aún hay más. Según datos de Idealista, en Argüelles el precio medio por metro cuadrado ya supera los 7.000 euros, un 30 por ciento más que al término de la pandemia. Precisamente, ha sido en esta época cuando en un barrio eminentemente nacional y vinculado a un comprador familiar de clase media-alta, ha empezado a diversificarse el perfil con la llegada de clientes europeos. De hecho, los extranjeros que han firmado escrituras suponen alrededor del 20 por ciento, belgas y franceses en su mayoría, aunque también del resto de países de la Unión Europea. «Y en la primera mitad del 2025, hemos tenido una iniciación de clientes mexicanos», añade Acosta.

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Por calles, el interés inmobiliario se acrecienta al acercarse al parque del Oeste, cuya remodelación en 2022 posibilitó su unión a través de un recorrido peatonal con el Templo de Debod, la plaza de España, los jardines de Sabatini y el Palacio Real. Así, el paseo de Pintor Rosales encabeza la tabla de las calles más valoradas (donde el comprador extranjero encuentra la mayor exclusividad al no haber viviendas en una de las dos aceras), seguido por el primer tramo de Ferraz (en el que a su vez solo se levantan bloques en los números pares), Marqués de Urquijo, paseo de Moret y Quintana; sin olvidar, además, otras vías más tranquilas como Altamirano o Benito Gutiérrez.

El carácter residencial de Argüelles unido a su excelente conectividad, con infraestructuras clave como la A-6, la M-30, la M-503 y el intercambiador de Moncloa, son otras de las claves que han despertado la atención de los propietarios extranjeros. Buscan, en palabras de los profesionales, pisos con al menos tres dormitorios, dos baños, balcón o terraza y garaje. Un elemento, este último, que no suele abundar en los edificios históricos, por lo que las últimas promociones a la venta, (entre otras, Ferraz, 41 y 98 y Altamirano, 25), con amplias zonas comunes, aparcamientos privados y piscinas, han llamado sobremanera la atención de los inversores.

«Todo lo que sale a la venta en estas zonas, siempre que esté en precio, se vende en menos de un mes, lo que evidencia el fuerte desequilibrio entre oferta y demanda», confirma la propia directora de ventas de Engel & Völkers. Tal es la celeridad actual, que los plazos para que un inmueble quite el cartel de 'se vende' se han reducido a la mitad en la primera mitad de 2025. Con los últimos datos disponibles del catastro, en el barrio de Argüelles hay poco más de 13.000 viviendas, de las cuales cerca de 9.000 fueron construidas antes de la década de los 60.

Hasta la llegada del Covid, el barrio de Salamanca era el principal y casi único foco de atracción de los inversores foráneos, ávidos por el sector inmobiliario más 'premium'. Pero el insólito parón abrió el interés a Retiro y Chamberí, y la apertura del Four Seasons a finales de 2020 terminó por ampliar la frontera hasta el barrio de Cortes (Centro), donde afloraron dos perfiles de clientes. Por un lado, aquellos que vieron en el hotel de Canalejas la oportunidad para asentarse en un enclave de gran proyección internacional, con latinoamericanos (procedentes de México, Colombia, Venezuela y EE.UU.) y asiáticos ganando peso en el mercado; y los que enfocaron el rastreo en puntos más turísticos con mayor oferta hostelera (principalmente europeos), destinados a segundas residencias.

Sea de un modo u otro, lo normal es que este tipo de clientes busquen una primera o segunda vivienda para uso propio más que para invertir. Con parámetros de superficie por encima de los 250 metros cuadrados, los clientes procedentes del otro lado del Atlántico centran sus esfuerzos en encontrar propiedades en buenas fincas, con reformas integrales marcadas por el diseño, los materiales exclusivos y las estancias abiertas. Fuera del marco base, recuerdan los expertos, la tipología es muy diferente según el destinatario final: no es lo mismo que adquieran un piso para un hijo que viene a Madrid a estudiar o trabajar, en cuyo caso lo habitual es que tengan dos habitaciones y una buena ubicación, a que este sea empleado como residencia familiar.

En el distrito Centro, además de Cortes, han emergido también Justicia y Palacio como dos de los barrios más demandados y exclusivos. El primero, famoso por su ambiente bohemio, es solicitado por familias o parejas que optan por un tipo de lujo más vanguardista, mientras que el segundo, hasta hace nada desconocido para la demanda internacional, se ha convertido en un polo de atracción para aquellos que fijan su mirada en fincas más clásicas situadas en un entorno, sobre todo el más cercano al Palacio Real, histórico y rehabilitado.